（2016）黔01民终689号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-16
案件名称
刘静、保利贵州房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘静,保利贵州房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终689号上诉人（原审原告）：刘静，女，1976年1月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人:沈晓鹰，男，1968年9月30日出生，汉族，住贵阳市乌当区。上诉人（原审被告）：保利贵州房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园。法定代表人：王涛，职务董事长。委托诉讼代理人：米见华，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘元芳，该公司法律顾问。上诉人刘静因与上诉人保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市乌当区人民法院(2016)黔0112民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘静的诉讼委托代理人沈晓鹰、上诉人保利房开的诉讼委托代理人米见华、刘元芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘静上诉请求：一、请求撤销一审判决书第二项，并依法改判;二、请求判令由对方承担一二审诉讼费用。事实及理由：1、本案《车位合同》从内容到形式均符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，保利房开出售车位时故意隐瞒未经销售许可，无法办理产权的事实，违反诚实信用原则，构成欺诈；2、双方之间构成商品房买卖合同关系而非买卖合同关系；3、如果不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，则只能适用《消费者权益保护法》依法判决或发回重审；4、保利房开在一审中出示的《市人民政府办公厅转发市国土资源局关于贵阳市中心城区地下空间国有建设用地使用权有关工作的措施的通知》证据系复印件且字迹不清晰，不具有证明力，不能作为法院判决的法律依据；5、在双方签订的合同中保利房开诈称不存在的“贵阳市车位地产管理局”及土地使用年限50年，应根据法律规定对其进行惩罚性赔偿；6、一审判决对双方签订的《车位合同》无效、撤销还是有效、解除，判决不明。上诉人保利房开上诉请求：一、请求撤销一审判决书，驳回原审原告的一审诉讼请求；二、判决对方承担本案的诉讼费用。事实及理由：1、一审法院判决要求退还对方车位款并按照中国人民银行同期同类贷款利率没有事实依据，合同未经认定无效，双方当事人均未提出解除合同的请求；2、保利房开已办理到《商品房现房销售证明书》，对方至今未能办理车位产权权属证书的责任不应由保利房开承担。刘静向一审法院起诉请求:一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告向原告返还已付车位款76391元，并按银行同期贷款利率支付已付车位款76391元的利息；三、被告按原告已付车位款金额向原告支付一倍赔偿，即76391元；四、本案诉讼费用由被告全部承担。一审法院认定事实：2013年8月28日，原告刘静与被告保利贵州房地产开发有限公司签订了一份《车位合同》，约定原告购买被告建设的保利温泉新城二期B区-负2-B-48号车位，合同第四条对计价方式与价款约定“按套计价，车位总价款76391元”；第六条对付款方式及期限约定“买受人于2013年8月27日支付76391元”；第八条对交付期限约定“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格的车位交付买受人使用”；第十五条对产权登记约定“出卖人应当在车位交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得车位地产权属证书的，双方同意：1、买受人退车位，出卖人在买受人提出退车位要求之日起60日内将买受人已付车价款退还买受人，并按已付车价款的0.2%赔偿买受人。2、买受人不退车位，出卖人按已付车价款的0.2%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告于同日交付了全部购房款。三月后，被告将车位交付给原告使用。因被告一直未将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未取得产权手续，原告因此诉至法院。一审法院认为：诉争的车位位于保利温泉新城附属建筑物地下室内，原告刘静与被告保利贵州房地产开发有限公司选择通过买卖合同的方式，签订书面的《车位合同》约定车位的的归属并未不当。在原告支付了全部车位款76391元，被告将车位交付原告使用后，按照双方约定，被告应于车位交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，现约定的时间已届满，被告仍未能提供相关资料报产权登记机关备案，导致原告至今未取得车位地产权属证书，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告可选择退还全部车位款并要求被告支付违约金，原告的实际损失应认定为车位款的同期银行贷款利息，因双方约定的违约金标准过低，不足以弥补原告的实际损失，故法院对于原告要求被告退还车位款76391元并按银行同期贷款利率标准支付利息的诉请予以支持。对于被告辩称原告购买的车位办不了产权是因为国家以前的政策所导致，并非被告原因的辩解意见，法院认为原告作为专业的房屋开发企业，对于其自己开发建设的房地产项目是否能够取得产权手续应该有其预见性，其与原告约定的365个工作日提交备案资料即是被告对项目建设预见性的具体体现，不能否认其至今未使原告办理产权手续的事实，故对于被告的该辩解意见，法院不予采纳。对于原告诉称被告在《车位合同》中称有50年土地使用权，而其取得的土地使用权出让合同是40年，被告虚构事实，欺诈客户，并主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”及第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，要求确认双方之间签订的《商品房买卖合同》无效并主张已付车位款一倍赔偿的诉讼请求，法院认为原告购买的系地下车位，在目前现行法律没有对地下车位、车库的归属作出明确规定的情况下，不应认定原、被告之间构成了商品房买卖合同关系，只能认定双方之间构成了买卖合同关系，本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围。另根据被告提交的《市人民政府办公厅转发市国土资源局关于贵阳市中心城区地下空间国有建设用地使用权有关工作的措施的通知》来看，本案诉争车位现在具备办理产权手续的条件，因现在并未办理完毕，对于使用权问题是否涉嫌欺诈尚无定论，原、被告之间签订的《车位合同》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种情形之一，且双方在合同中对于不能办理相关手续的责任问题有明确约定，故法院对于原告的上述的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条及第一百一十三条第一款之规定，判决：一、被告保利贵州房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告刘静车位款人民币76391元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准从2013年8月28日起支付利息至本院确定的履行之日止；二、驳回原告刘静的其他诉讼请求。案件受理费人民币1709元，由原告刘静、被告保利贵州房地产开发有限公司各负担854.5元（被告保利贵州房地产开发有限公司负担部分已由原告刘静预交，被告保利贵州房地产开发有限公司在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告刘静）。本院二审期间，刘静围绕上诉请求提交了证据：１、《贵阳市商品房屋预售许可证》一份，拟证明商品房含有车位；2、乌国用（2015）第FG2628号、FG1077号《土地使用权证》各一份，拟证明车位土地使用年限是40年，对方虚构车位使用年限。保利房开质证意见为：预售许可证未包括非住宅；车位不属于商业，国家并未明确使用年限是40年还是70年。上诉人保利房开围绕上诉请求提交了《商品房现房销售证明书》，拟证明对车位的销售具有合法依据。刘静质证意见为：该证为复印件不能起到证明作用，且刘静2013年购买车位，《商品房现房销售证明书》的取得时间是2015年。因上诉人刘静提交的证据均不能否定一审认定的事实，也未证实存在与案件相关的新的事实，本院不予采纳。二审查明事实与一审认定的基本一致。另查明：《车位买卖合同》载明“该地块土地面积为461783㎡，规划用途为旅游、文化、娱乐、商业、住宅，土地使用年限自2006年9月12日至2056年9月12日”。保利房开已于2015年4月2日取得涉案车位《商品房现房销售证明书》。上述事实，有双方当事人的陈述，《车位合同》、《商品房现房销售证明书》、《贵阳市人民政府办公厅筑府办函[2016]127号《市人民政府办公厅转发市国土资源局关于贵阳市中心城区地下空间国有建设用地使用权有关工作的措施的通知》等证据在卷佐证，并经质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是：双方当事人签订的《车位合同》是否有效及其相应的法律后果。《城市房地产管理法》第十四条明确“土地使用权出让最高年限由国务院规定”，且在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中对各类性质土地使用权出让年限有具体规定，并非由双方当事人自行约定，故《车位买卖合同》所述“该地块土地面积为461783㎡，规划用途为旅游、文化、娱乐、商业、住宅，土地使用年限自2006年9月12日至2076年9月12日”应认定为保利房开对整个地块土地使用年限等相关事实的告知，并非双方可以约定的合同权利义务，也不构成欺诈，且《车位合同》无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形；另外，保利房开虽未举证证实其在签订《车位合同》时已经取得准售证明，但其于2015年买受人尚未起诉之前已取得涉案车位《商品房现房销售证明书》，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，应认定保利房开的车位销售具有合法依据。故《车位合同》系双方当事人自愿协商签订，合同内容系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，故应认定合法有效，对双方均有约束力。现刘静主张合同无效，并请求返还车位款并支付利息和赔偿金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院在双方当事人均未主张解除合同的情形下，径行判决保利房开返还车位购买款并支付相应利息不符合法律规定，本院依法予以改判。另外，车位与住宅仅是使用功能上存在一定差别，但其买卖实质上都属于建筑物区分所有权的交易，一审判决认为车位买卖不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，法理依据不足，本院在此予以纠正。综上所述，上诉人保利房开的部分上诉理由成立，经本院审判委员会讨论决定，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《城市房地产管理法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初898号民事判决；二、驳回刘静的全部诉讼请求。一审案件受理费1709元，二审案件受理费1709元，均由刘静负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 唐有临审判员 李云鹤二〇一七年四月十三日书记员 田 鹏 关注公众号“”