（2017）粤01民终1122号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广东雄洲实业集团有限公司与范瑞珍房屋租赁合同纠纷2017民终1122二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范瑞珍,广东雄洲实业集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1122号上诉人（原审被告）：范瑞珍，住广州市白云区。委托诉讼代理人：麦丽妍、张佩琪，均为广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东雄洲实业集团有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：林楚洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢志平，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人范瑞珍因与被上诉人广东雄洲实业集团有限公司（下简称雄洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初7209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。范瑞珍上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回雄洲公司的全部诉讼请求；三、雄洲公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、双方已达成了解除合同的协议，双方互不追究对方责任的意思表示真实有效，雄洲公司要求范瑞珍支付费用没有依据；二、因xxx商场一直处于拆建状态，范瑞珍因此也一直未能正常营业。雄洲公司要求范瑞珍交回商铺配合商场拆建改造，作为协商的条件，雄洲公司已承诺不追索范瑞珍的合同租金，范瑞珍因此才同意交回商铺，双方解除租赁合同。双方后另行签订了新的租赁合同，但雄洲公司并未履行新的合同。在这种情况下，如果判决范瑞珍支付费用，不符合公平原则。请二审法院充分考虑雄洲公司的过错程度，考虑本案的特殊性后作出一个公平的判决。雄洲公司辩称，原审判决基本事实清楚，基本同意原审判决，我方没有上诉，同意按原审判决履行。雄洲公司向一审法院起诉请求：1.范瑞珍向某甲公司支付自2015年1月至2015年8月场地使用费76192元；2.范瑞珍承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2014年11月24日，范瑞珍（承租方，乙方）与雄洲公司（出租方，甲方）签订了《xxx租赁合同》，约定：甲方租给乙方位于广州市白云区xx街道xxx北侧自编1号xxx第一层外38-1号商铺；该商铺的建筑面积为22.73平方米，实用面积为12.5平方米；租赁期自一次消防验收之日起2年；租金日从2015年1月1日起计；2015年1月1日至2016年11月24日期间每月租金为9524元；乙方在签订本合同时，应一次性向甲方交付租赁保证金28572元、管理费保证金681元、水电费保证金5000元、首年节庆费136元、装修押金5000元；……。后范瑞珍交纳了相关费用，雄洲公司将涉案商铺交付给范瑞珍使用。同年12月8日，范瑞珍向某甲公司申请对涉案商铺进行装修。2015年8月28日、29日，雄洲公司（甲方）与范瑞珍（乙方）签订《补充协议》，约定：因甲方物业广州市白云区xx街道xxx北侧自编l号xxx第一层有关外商铺需拆除改造，商铺拆除涉及乙方所承租的第一层第38-1号商铺；甲方在xxx第一层有关外商铺的拆除改造至验收通过期间为乙方免费提供临时经营场地（第一层外铺第18号商铺），乙方需承担使用该场地经营期间的水电及管理费；甲方协助乙方原商铺内所留有设备在拆迁前与新商铺交付后的搬运工作，并派人协助；甲方向乙方交付新商铺的期限为2个月，自双方签署本协议之次日起开始计算，若甲方迟延交付，则甲方将超出该期限部分作为乙方承租新商铺的相应免租补偿；甲方在完成某洲城第一层有关外商铺的拆除改造并获得政府部门验收通过后，甲方负责对乙方承租的新商铺（第一层外40号商铺）按乙方提供的铺面装修图纸进行装修，装修标准不低于原商铺的相应标准，并承担装修的全部费用，装修保质期为1年；甲方新商铺自完成装修并交付乙方使用之日起开始计租，计租日开始起，另外给予乙方1个月免租补偿；乙方承诺同意并积极配合甲方xxx有关商铺的拆除改造与验收工作。同年8月28日、29日，范瑞珍（承租方，乙方）与雄洲公司（出租方，甲方）签订了《xxx租赁合同》，约定：甲方租给乙方位于广州市白云区xx街道xxx北侧自编1号xxx首层第外40号商铺；该商铺的建筑面积为13.64平方米，实用面积为7.5平方米；租赁期自签订合同之日起3年，即从2015年11月1日至2018年10月30日止；租金日从2015年11月1日起计；2015年11月1日至2017年10月30日期间每月租金为3000元；乙方在签订本合同时，应一次性向甲方交付租赁保证金9000元、管理费保证金408元、水电费保证金5000元、首年节庆费82元；……。同年8月29日，范瑞珍出具《声明》，内容为：因自身原因范瑞珍愿意放弃与雄洲公司签订的外38-1号商铺的租赁合同及物业管理合同的所有权利，所签订的全部合同及其附属协议终止，并保证不因此向某甲公司主张任何权益赔偿。同年9月21日，范瑞珍交纳了首层外40号商铺2015年11月1日至2016年6月30日租金25088元、首年节庆费82元、租赁保证金9000元、管理费保证金408元、水电保证金5000元。后雄洲公司未将首层外40号商铺交付给范瑞珍使用。2016年4月25日，范瑞珍向一审法院提起诉讼，一审法院以（2016）粤0111民初4917号立案受理。在上述案件中，范瑞珍请求确认2015年8月28日、29日签订的《xxx租赁合同》无效；请求判令雄洲公司及分公司退回租金保证金9000元、管理费保证金408元、水电费保证金5000元、租金25088元、首年节庆费82元、二次消防费975元及利息；请求判令雄洲公司及分公司赔偿品牌加盟费32000元、设备购置费31500元、装修费55165元。同年9月26日，一审法院就上述案件作出判决如下：1.确认范瑞珍与雄洲公司于2015年8月28日、29日签订的《xxx租赁合同》无效；2.雄洲公司于本判决生效之日起5日内向某乙珍退还租金保证金9000元、管理费保证金408元、水电费保证金5000元、租金25088元、首年节庆费82元，共计39578元；3.雄洲公司于本判决生效之日起5日内向某乙珍赔偿装修损失3万元；4.驳回范瑞珍的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据《xxx租赁合同》、装修申请、声明，（2016）粤0111民初4917号案应诉材料，原审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，房屋租赁合同无效，不影响出租人向承租人主张使用期间的房屋占有使用费。就本案而言，房屋占有使用费应以原合同约定的租金标准为宜。对于雄洲公司根据首份房屋租赁合同主张范瑞珍向其支付2015年1月至2015年8月期间房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，但应当扣除2015年8月29日至31日期间的房屋占有使用费922元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，一审法院判决如下：一、被告范瑞珍于本判决生效之日起5日内向原告广东雄洲实业集团有限公司支付2015年1月1日起至2015年8月28日期间的房屋占有使用费75270元；二、驳回雄洲公司广东雄洲实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1704元，由被告范瑞珍负担并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，范瑞珍提交了《调查取证申请书》，载明2015年4月20日在广州市白云区政府、白云区xx街道xxx的调解下，雄洲公司承诺免租期延至2015年7月31日及自2015年8月1日起至2016年1月31日按合同约定的租金的4.5折收取租金等，会议当天，白云区政府作出了会议纪要，故申请法院向白云区政府信访局（办）调取雄洲公司与租户纠纷调解的会议纪要，并向白云区xx街道办李某、张姓工作人员询问了解2015年4月20日关于雄洲公司与租户纠纷调解并达成相关协议的情况。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对双方的诉辨意见，本院评析如下：本案争议的焦点为占有使用费的问题。虽范瑞珍二审明确主张“双方已达成了解除合同的协议，双方互不追究对方责任的意思表示真实有效，雄洲公司要求范瑞珍支付费用没有依据”，但范瑞珍在雄洲公司提起本案诉讼前已另案提起诉讼要求雄洲公司在退回保证金、租金等等，范瑞珍显然未履行“双方互不追究对方责任的意思表示”，故范瑞珍的该主张不成立，本院不予支持。由于范瑞珍在一审未向法院申请调查取证，且即使相关部门有双方协议的会议纪要，亦不能证明该会议纪要就是双方对调整使用费标准达成合意。故范瑞珍向本院提出的调查取证的申请本院不予接纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，生效判决已确认双方当事人所签订的租赁合同无效，范瑞珍未提供证据证明双方对占有使用费进行了调整，且范瑞珍至2015年8月29日才出具了《声明》对涉案商铺租赁合同放弃权利，故一审法院判决范瑞珍参照合同约定的租金标准向某甲公司支付自2015年1月起至2015年8月28日的房屋占有使用费，处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人范瑞珍的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1704元，由上诉人范瑞珍负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 姚伟华审判员 黄 嵩二〇一七年四月十三日书记员 邹凌青 来源：