（2017）晋08民终475号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-09-28
案件名称
赵某某与温某某租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省运城市中级人民法院
所属地区
山西省运城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵某某,温某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋08民终475号上诉人（原审原告）：赵某某，男，汉族，个体经营户，住平陆县。委托诉讼代理人：李太康，山西民友律师事务所律师。上诉人（原审被告）：温某某，男，汉族，个体经营户，住平陆县。委托诉讼代理人：铁根锁，运城经济技术开发区法律服务所法律工作者。上诉人赵某某因与上诉人温某某租赁合同纠纷一案，不服山西省平陆县人民法院（2016）晋0829民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵某某上诉请求：1、撤销平陆县人民法院（2016）晋0829民初662号民事判决第二条、第三条，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。上诉理由：一、一审法院认定上诉人赔偿被上诉人营业损失1万元缺乏法律依据和事实依据。1、一审法院在（2016）晋0829民初662号民事判决书中第二项判决，超范围裁判。因被上诉人在整个诉讼过程中没有提出反诉要求上诉人承担赔偿责任，该项判决超过双方的诉讼请求，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的处分原则。另本案为合同纠纷，并非侵权之诉，一审法院在合同纠纷之诉中审理了侵权之诉，判决缺乏法律依据。2、一审法院认定上诉人索要租金行为不当，影响其正常经营，缺乏事实依据。上诉人是针对被上诉人违约而采取的正常救济途径，被上诉人也未证明该行为影响经营，造成损失。且一审法院认定上诉人封门数小时造成1万元经济损失，没有证据支持，缺乏事实依据，认定事实错误。二、被上诉人应当依合同约定支付违约金。一审法院以上诉人在微信朋友圈发布招租信息给被上诉人造成误解为由，对上诉人主张的违约金不予支持，认定事实错误。该《租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立的有效合同，应受到法律保护，其中第四条的的约定“每年五月一日前缴清下一年租金。”第十三条约定“乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%。”因温某某未能按时支付房租构成违约，理应按照合同约定支付违约金。一审法院在事实认定部分确认上诉人在本年5月初向被上诉人索要2016年全年房租未果，却在确认违约方到底是谁的问题上闪烁其词，判令不予支持违约金，缺乏事实依据，认定事实错误。温某某答辩并上诉称，一、一审程序违法。本案开庭时，一审法院由审判长、审判员、代理审判员组成合议庭，正当本庭列举调查重点时，审判长离开法庭，致使本庭开完都未到法庭，所以一审程序违法，请求二审法院重新查明事实依法判决。二、庭审笔录不让上诉人阅卷，直接签字。在庭审时，上诉人没有代理人，不懂法庭程序，上诉人辩论意见和举证事实书记员记录不全，还有错误记录，庭开完后，上诉人要求阅读庭审记录，两位审判员以下班为由，不让上诉人阅卷，强行让上诉人签字，倒置本案判决多处事实与上诉人所说不符，为此，请求二审法院依法判决。三、上诉人与被上诉人所签的合同已实际解除，上诉人不应该支付原告2016年的全年房租。根据上诉人和被上诉人签订的合同的第12条约定“任何一方单方面取消、中断合同，应提前三个月通知对方，甲方在合同期内不得无条件收回房屋出租权”。2016年5月1日三个月前上诉人两次向被上诉人提出生意不好房租太高，要求降低房租，被上诉人不同意。上诉人当场表示不再续租。在被上诉人同意情况下，经双方协商后，被上诉人2016年4月10日、12日、14日分别在微信朋友圈通过平陆微信圈总站的公共微信号发布招租信息，已证明了被上诉人承认与上诉人合同已解除。换一句话说，被上诉人没有解除合同，为何在发布招租信息，又强行在5月1日进行封门，假若要房租，为何来5个人让其搬离其门面房。明显是被上诉人与上诉人解除合同的行为。而事实自从2016年5月1日至今，上诉人并未实际占用此房，所以，一审判决上诉人支付被上诉人2016年全年房租，无法律依据。四、自2016年5月1日封门后，上诉人一直等待无理封门要个合理说法，一审法院判决被上诉人行为不当，赔偿上诉人10000元，合法有据，被上诉人其行为应为解除合同。从被上诉人叙述的事实看，被上诉人是在2016年5月1日前向上诉人索要2016年租金而封门，影响上诉人正常营业而赔偿，根据上诉人与被上诉人合同第三节（4）款的时间约定为2013年5月1日至2016年5月1日，而判决书上一审法院认为是5月初，被上诉人在5月1日封门，证明被上诉人并非因不交房租而封门，是因为时间到期而封门，从事实已证明上诉人与被上诉人已解除合同。五、上诉人与申春菊租房协议已证明上诉人与被上诉人已解除合同。从上诉人与申春菊租房协议看，2016年1月18日签订的协议并营业，已证明上诉人已与被上诉人在四个多月前已通知并协商解除合同的事宜，上诉人不会没有解除前租房合同而重新租房营业。请求：撤销（2016）晋0829民初662号判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。赵某某辩称，一、一审程序合法。一审中审判长参与了全部庭审活动，上诉人所诉不属实。是否阅卷问题，答辩人并不知情，不进行答辩。二、双方租赁合同从未解除。上诉人在一审当庭答辩理由是：上诉人温某某未违约，是答辩人赵某某违约，答辩人赵某某有解除合同的意图，上诉人温某某认可合同未解除；同时辩称，2016年5月1日前，还未到交房租时，答辩人赵某某上门讨要房租并封门，禁止上诉人温某某营业。表明双方合同未解除。更为重要的是，其当庭提出要求答辩人赵某某承担上诉人温某某的营业损失。若双方已经解除合同，上诉人温某某就不会在一审时提出答辩人违约，更不会提出赔偿损失要求。还有就是上诉人温某某在一审中明确表示，答辩人赵某某是因讨要租金而封门。可见双方合同未解除，否则，赵某某不会去上门讨要租金。现上诉时又称合同已解除，明显是为了逃避责任而寻找的理由。重要的是，截止目前该房屋仍由上诉人温某某占用。三、上诉人另行租用门面房的广告重新招租，更不能证明本案的合同已解除。2016年1月18日重新与他人签订了房屋租赁协议，仅凭此证明不了其通知并和答辩人赵某某就本案合同解除达成意见。一审法院认定事实：原告于2013年5月1日与被告签订房屋租赁合同，原告将位于老线厂转角处门面租赁给被告，面积为110平方米。合同第二、三条约定，租赁期为6年，自2013年5月1日起至2019年5月1日止，合同有效期内前三年每年租金为5万元（即2013年5月1日—2016年5月1日），后三年每年租金为6万元整（即2016年5月1日—2019年5月1日）；合同第十二条约定，任何一方单方面取消、中断合同，应提前三个月通知对方，甲方在合同期内不得无条件收回房屋出租权；合同第十三条约定，乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%。原、被告已经按照合同正常履行三年。在2016年的4月10日、12日、14日，原告在微信朋友圈通过平陆微友圈总站的公共微信号对被告正在租用的门面房进行招租，又于本年的5月初向被告索要2016年全年房租未果之后，强行关闭店铺，致使被告中途暂停营业，影响被告正常经营。一审法院认为，依法成立的有效的合同受法律保护，原告与被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应当按照约定履行合同义务，原告要求其支付2016年全年房租，本院应予支持。原告按约索要租金理应以合法的方式进行，原告并非在紧急情况下强行将正在营业中的被告商铺封门，其行为不当，明显超出自力救济的限度，确实影响被告正常经营，故其不当行为给被告造成了相应的经济损失，应当承担相应的赔偿责任，本院酌定原告赔偿被告损失10000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决：一、被告温某某于本判决生效之日起十日内支付原告赵某某2016年全年房租6万元；二、原告赵某某赔偿被告温某某的营业损失10000元；三、驳回原告赵某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，原告承担400元，被告承担900元。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人温某某提供了三组证据：1、照片一张，证明新租的房屋距离原来租住的房屋10米距离。2、租赁协议与收条各一份，证明其提前三个月通知上诉人赵某某不租赁其房屋。3、温某某、赵某某妻子、王某、崔某谈话记录及证人崔某、王某、刘某的证言，证明在2016年5月1日前三个月，两次向赵某某妻子说不用该房屋，赵某某妻子亲口同意。赵某某质证后认为，上诉人温某某提交的录音证据，听不清楚，证人崔某、王某是夫妻关系，与温某某有特殊关系，证言效力低，证人刘某的证言真实性值得怀疑。2017年4月5日，温某某提交的光盘和书面整理材料，因温某某无法提供原始的存储介质与光盘录音时进行核对，该光盘真实性无法确认。对证据1、2双方当事人没有争议，本院对其真实性予以确认。对有争议的证据3，本院认定如下：上诉人赵某某未否认录音中其妻子的身份，也未否认谈话内容。结合双方当事人的陈述及其他证据，对该组证据的真实性，本院予以确认。经二审审理查明：2016年1月18日，上诉人温某某与案外人申春菊签订了一份租房协议，并交付一年房租35000元，所租房屋距离本案所租房屋10米左右。一审庭审后，温某某曾与赵某某妻子和解过，温某某当时要交房子的钥匙，让赵某某把房子租出去，减少损失，赵某某妻子未接钥匙，需再商量决定。本院认为，本案争议的焦点为赵某某的原审诉讼请求是否应予支持，原审判决赵某某赔偿温某某营业损失10000元是否正确。本案双方当事人于2013年签订《租赁合同》，约定温某某租赁赵某某房屋6年，自2013年5月1日至2019年5月1日。合同履行至2016年5月1日前，温某某要求减少租金，否则不再租赁，赵某某于2016年4月份在微信朋友圈中发信息对其房屋另行招租，表明双方已同意终止合同的履行，温某某也已另行租赁房屋进行营业。后赵某某采取封门不让温某某营业，温某某亦未及时交还房屋，本案在一审起诉开庭后，温某某要求交付钥匙，以便赵某某能够及时将房屋另行出租，赵某某未予接受。据此，对涉案房屋自2016年5月1日至今近一年的租金损失，因赵某某存在过错，其要求温某某全额支付不能成立，温某某支付30000元为妥。因赵某某在发生争议后存在封门不让温某某营业存在过错，其要求依约支付违约金的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。本案在审理过程中，温某某未提出赔偿损失的反诉请求，原审判决赵某某赔偿温某某营业损失10000元没有法律依据，应予撤销，温某某可另案主张。另，温某某已明确表示不再履行《租赁合同》，赵某某通过发招租广告的行为也表示同意终止合同履行，双方当事人之间的《租赁合同》已无法继续履行，依法应当终止履行。综上，原审判决不当，应予改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持山西省平陆县人民法院（2016）晋0829民初662号民事判决第三项；二、撤销山西省平陆县人民法院（2016）晋0829民初662号民事判决第一项、第二项；三、上诉人温某某于本判决生效之日起十日内支付赵某某2016年房租30000元；四、双方当事人之间的《租赁合同》于本判决生效之日起终止履行。一审案件受理费1300元，由赵某某、温某某各半负担；二审案件受理费1350元，由赵某某负担650元，温某某负担700元。本判决为终审判决。审判长 高军武审判员 王晓明审判员 王玉林二〇一七年四月十三日书记员 李 聪 来自：