（2017）沪01民终3120号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-02
案件名称
沈秀珍诉上海中技物业发展公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈秀珍,上海中技物业发展公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3120号上诉人（原审被告）：沈秀珍，女，1955年3月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：上海中技物业发展公司，住所地上海市白玉路50号。法定代表人：徐左正，总经理。委托诉讼代理人：李勤明，男，上海中技物业发展公司工作人员。上诉人沈秀珍因与被上诉人上海中技物业发展公司（以下简称中技物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初34104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人沈秀珍、被上诉人中技物业之委托诉讼代理人李勤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人沈秀珍上诉请求：撤销原审判决，改判驳回中技物业一审的全部诉讼请求。事实和理由：该房屋系其因动迁安置委托动迁公司购买的商品房，性质应当是产权房。但动迁公司实际安置给上诉人的是使用权房，致使上诉人无法办理产证。之后经上诉人争取，相关部门同意其办理产权登记手续，但却缩小了上诉人可登记的产权面积，这损害了上诉人的合法权益，故上诉人拒绝进行产权登记。显然，中技物业按照使用权房的标准向上诉人收取公公房租金缺乏依据。同时，中技物业并未在小区内配置保安和清洁工，故上诉人不应支付保安、保洁费。被上诉人中技物业辩称，租赁凭证是契约，收费标准都已经明确。被上诉人出售房屋给动迁公司，至于动迁公司以什么性质安置给居民，与被上诉人没有关系。使用权和产权面积分属两个不同部门测绘，计算口径存在不同，根据文件的规定，确定两个面积都是正确的。中技物业提供了相应的服务，有权向上诉人收取相应的保安、保洁费。2016年12月，中技物业诉至一审法院，请求判令：沈秀珍支付自2013年1月至2015年12月居住上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）租金及保安、保洁费共计人民币（以下币种相同）4,447.80元。一审法院认定事实：2003年3月，案外人沈某（沈秀珍的父亲）经案外人上海XX公司（以下简称XX公司）安置，XX路XX号动迁至上海市XX路XX弄XX号XX室（即系争房屋）居住，住房调配单上载明沈某原房屋情况为公房。沈某于2003年4月30日取得租用公房凭证，确认系争房屋承租人为沈某，沈某、沈秀珍居住系争房屋，租赁凭证上记载的月租金为102.30元。中技物业确认动迁公司已交纳系争房屋2003年4月16日至2003年10月15日的租金613.80元。双方确认此后沈秀珍未支付租金及保安保洁费。一审法院另认定，自2002年12月27日起中技物业的企业状态为吊销未注销。2013年6月10日，中技物业（甲方）与上海A公司（以下简称A公司，乙方）签订物业服务合同，约定XX路XX弄XX、XX、XX号（以下简称“老三幢”）的物业管理服务在甲方维修后由甲方委托乙方管理。甲方统一缴纳物业服务费的房屋，在甲方统一缴纳后，属单位产权房的房屋，由甲方自行向各具体的物业使用人收取租金及保安、保洁及相关费用，与乙方无涉。本合同签署后，在“老三幢”内所有使用权房，凡涉及产权转移、代理经租、售后公房买卖、使用权房更户等事宜均仍由甲方全权负责办理。同年11月，中技物业及A公司联合发布《关于华欣家园‘老三幢’物业服务移交和接管的公告》，自2013年1月1日起，正式由A公司接管“老三幢”物业服务工作。公告指出，单位使用权房的房屋使用人仍向中技物业交纳房屋租金。一审法院又认定，“老三幢”居民入住后，上述房屋因在未取得房屋预售许可证的情况下，擅自出售给拆迁公司安置动迁户，致使多年来无法办理房屋产权证。居民向政府相关部门反映后，政府相关部门进行了协调。此后，中技物业取得了“老三幢”的大产证。部分入住居民也陆续办理了房屋产权证。沈秀珍因对面积持有异议未办理房屋产权证。一审法院认为，公有房屋的所有人和承租人、使用人必须遵守《上海市房屋租赁条例》（以下简称条例）及房屋土地管理部门的实施意见等相关规定。沈秀珍作为公有房屋的实际使用人，应当按照租用公房凭证上记载的月租金额支付租金,并按照本小区物业服务规定和房屋主管部门出台的收费标准，交纳保洁费和保安费。中技物业虽然并不实际管理系争房屋，但中技物业委托A公司进行了管理，沈秀珍作为公房实际使用人，享受了服务，理应支付租金及保洁费、保安费。沈秀珍辩称系争房屋实为产权房，无需缴纳租金。一审法院认为，“老三幢”虽然因历史遗留问题一度无法办理房屋产权证，但经过各方努力，办理房屋产权证的障碍已经消除，部分业主也已经办理了房屋产权证，中技物业对于2013年以前的房租也予以了放弃。沈秀珍至今未取得房屋产权证系因其认为房屋面积差异等因素而未办理房屋产权证，故沈秀珍不同意支付租金的辩解一审法院难以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，于二〇一七年一月二十二日作出判决：一、沈秀珍于判决生效之日起十五日内支付上海中技物业发展公司2013年1月至2015年12月的公房租金3,682.80元；二、沈秀珍于判决生效之日起十五日内支付上海中技物业发展公司2013年1月至2015年12月的保洁保安费765.00元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由沈秀珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为认定上诉人是否需向中技物业支付相应的公房租金以及保洁保安费用。上诉人经动迁取得系争房屋时，系争房屋的性质记载为公房。根据公房管理的相关规定，公房承租人应当向出租人支付相应使用费。当然，正如原审所认定的那样，“老三幢”因历史遗留问题故而一度无法办理产证，但目前办理产证的障碍也已经消除。诚然，目前上诉人办理产权登记时该面积差异问题是重大的障碍，但此与中技物业无关。中技物业亦委托他人管理了该小区，提供了相应服务，有权收取保洁保安费。本院需提及的是，希望相关部门能本着保护居民合法权益的目的，妥善处理相应历史遗留问题。综上所述，沈秀珍的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人沈秀珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛海波审 判 员 李 兴代理审判员 何 建二〇一七年四月十三日书 记 员 洪燕君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……