（2017）内07民终79号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-06-03
案件名称
王占发与满洲里维多利亚商贸有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼伦贝尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王占发,满洲里维多利亚商贸有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内07民终79号上诉人（原审原告）：王占发，男，汉族，满洲里市某公司退休职工，住内蒙古自治区满洲里市。被上诉人（原审被告）：满洲里维多利亚商贸有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：王继峰，总经理。委托诉讼代理人：冯刚，内蒙古缘合律师事务所律师。上诉人王占发因与被上诉人满洲里维多利亚商贸有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2016）内0781民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理本案，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王占发，被上诉人满洲里维多利亚商贸有限责任公司的委托诉讼代理人冯刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王占发上诉请求：一、撤销一审判决，改判撤销王占发与满洲里维多利亚商贸有限责任公司签订的《房地产买卖合同》及违规办理的析产产权证；二、判令满洲里维多利亚商贸有限责任公司返还王占发所付购房款并赔偿损失共计419,958元；三、一、二审诉讼费用由满洲里维多利亚商贸有限责任公司承担。事实和理由：一、一审判决事实不清，证据不足，适用法律不当。满洲里维多利亚商贸有限责任公司主观故意，虚假宣传和违规销售方式欺骗王占发购买商品房预售房，买入四年后又胁迫王占发改签《房地产买卖合同》，合同不改签就不给王占发办理产权证。根据商品房买卖合同第十五条约定，满洲里维多利亚商贸有限责任公司把王占发出资购买的合法产权登记到满洲里维多利亚商贸有限责任公司名下，侵害了王占发的合法权益。王占发已向法庭出具了相关的证据，但一审判决并没有针对问题的焦点和事实作出清晰的判决，对于双方提出的证据没有质证和认证，在认定证据和焦点问题上适用法律不当；二、一审对于两份合同的真实性、合法性和有效性没有调查清楚，并给予界定，违规的合同不应得到支持；三、由于满洲里维多利亚商贸有限责任公司违法违规进行商品房预售导致王占发无法取得合法有效的所有权证，给王占发造成的了巨大的损失，满洲里维多利亚商贸有限责任公司应依法承担过错责任并赔偿王占发损失。满洲里维多利亚商贸有限责任公司辩称，一、王占发主张满洲里维多利亚商贸有限责任公司胁迫其签订合同没有法律和事实依据，一审认定正确。王占发于2008年4月购买涉案的商铺并租赁给董某某取得收益，并于2012年办理产权证，四年中未对房屋性质提出异议；二、一审认定王占发与满洲里维多利亚商贸有限责任公司签订的合同真实、合法、有效正确，且经过了庭审质证程序的。涉案的XXX号商铺的转让是以满洲里维多利亚商贸有限责任公司自有房屋的合法转让不属于商品房开发，而房地产买卖合同是双方当事人的真实意思的表示，房屋买卖关系成立。在庭审中王占发对满洲里维多利亚商贸有限责任公司提交的房地产买卖合同用以证明该事同系双方当事人的真实意思表示无异议。因此一审对合同的真实性、合法性和有效性已调查清楚，并予清晰认定，王占发的主张不能成立；三、王占发与满洲里维多利亚商贸有限责任公司订立的合同并无法律规定的无效情形，满洲里维多利亚商贸有限责任公司不应承担赔偿责任。王占发与满洲里维多利亚商贸有限责任公司签订的合同不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，王占发主张合同无效于法无据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法驳回王占发的上诉请求。王占发向一审起诉请求：1.判令满洲里维多利亚商贸有限责任公司与王占发签订的《房地产买卖合同》无效；2.判令满洲里维多利亚商贸有限责任公司违规预售商品房为恶意欺诈行为，应承担法律赔偿责任，依法返还王占发双倍购房款419,958元；3.判令满洲里维多利亚商贸有限责任公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：维多利亚商业广场建于2007年，系满洲里维多利亚商贸有限责任公司自建项目。王占发与满洲里维多利亚商贸有限责任公司于2008年4月21日签订商品房买卖合同，约定王占发购买满洲里维多利亚商贸有限责任公司建设的维多利亚商业广场第三层XX号房，建筑面积33.28平方米，每平方米单价为6,317.06元，总价款210,232元。付款方式为签订合同当日一次性付清购房款，合同第八条约定，出卖人应当在2008年5月1日前将经验收合格商品房交付买受人使用，同时约定了出卖人逾期交房的违约责任等。2008年5月1日满洲里维多利亚商贸有限责任公司向王占发交付所购房屋，此后王占发将该房出租使用。2009年3月30日维多利亚广场竣工验收备案。2009年4月20日满洲里维多利亚商贸有限责任公司取得房权证（内字第XX**号），房屋所有权人为满洲里维多利亚商贸有限责任公司。2012年王占发与满洲里维多利亚商贸有限责任公司重新签订房地产买卖合同，合同约定了所购买房屋的位于维多利亚商厦3-XX号房屋，建筑面积33.24平方米，价格为人民币209,979.00元，付款时间为2008年5月1日前，交付房屋交付时间为2008年5月1日前。2012年9月6日王占发取得房权证（内字第XX**号）。而后，王占发认为满洲里维多利亚商贸有限责任公司强行逼迫其交回商品房买卖合同改签房地产买卖合同，如不签不为其购买房屋办理产权证，所购房屋的产权不是独立产权等事宜分别前往相关部门投诉无果，诉至法院。另查明，维多利亚商业广场建筑面积为13621.49平方米，总层数28层，土地使用年限为四十年，房屋性质为商业。一审法院认为，本案争议焦点为：王占发与满洲里维多利亚商贸有限责任公司签订的房地产买卖合同是否有效；满洲里维多利亚商贸有限责任公司是否存在恶意欺诈行为。（一）王占发与满洲里维多利亚商贸有限责任公司签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，系为对之前双方签的商品房买卖合同的变更，该合同明确了房屋位置、面积、价格及相关的权利义务等，房屋买卖关系成立；双方均按照合同约定履行了各自义务，王占发将购房款交付给满洲里维多利亚商贸有限责任公司，满洲里维多利亚商贸有限责任公司履行了交付房屋的义务。虽王占发所购房屋产权为分户产权，整体大产权办理在满洲里维多利亚商贸有限责任公司名下，但未影响其商业用途；王占发已实际占有使用该房屋多年，现主张合同无效，一审法院不予支持。（二）王占发主张房地产买卖合同系在满洲里维多利亚商贸有限责任公司欺诈胁迫下签订的，但未能向一审法院提供证据证明予以证明，也未行使撤销权；王占发要求满洲里维多利亚商贸有限责任公司返还双倍购房款419958元，无据支持。本案诉争房屋已购买、交易多年，维多利亚商厦中数以十计商铺均为此购买方式，为保障交易的安全稳定，王占发的诉讼请求一审法院不予支持。判决：驳回原告王占发的诉讼请求。本院二审期间，王占发提交了从豆丁网下载的满洲里维多利亚商业广场销售执行案，证明维多利亚商业广场房屋销售存在欺诈行为，满洲里维多利亚商贸有限责任公司在答辩过程中自认其为自建房屋，销售计划中记载的商品房预售。经质证，满洲里维多利亚商贸有限责任公司对该证据的真实性有异议，因为该执行案不是发布在其公司官方网站，也没有公司的电子签名或公章，就内容无法看出存在欺诈行为。因该证据来源于网络下载，无法核实该执行案是否为满洲里维多利亚商贸有限责任公司发布，因此本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：一、满洲里维多利亚商贸有限责任公司在销售涉案房屋过程中是否存在虚假宣传和欺诈行为，即双方签订的《商品房买卖合同》及《房地产买卖合同》是否有效的问题；二、王占发要求满洲里维多利亚商贸有限责任公司双倍返还购房款的上诉请求是否成立。关于争议焦点一、首先，王占发与满洲里维多利亚商贸有限责任公司针对维多利亚商业广场3－XX号房屋，分别签订了《商品房买卖合同》和《房地产买卖合同》两份合同。王占发主张双方在签订《商品房买卖合同》时，满洲里维多利亚商贸有限责任公司没有取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该合同无效。对此本院认为，满洲里维多利亚商贸有限责任公司的经营范围为住宿、餐饮、房屋销售、租赁等，不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条第一条”房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”规定的房地产开发企业，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，王占发的该项主张不能成立。其次，王占发认为满洲里维多利亚商贸有限责任公司以不办房证为由胁迫其签订《房地产买卖合同》，应予撤销的主张。本院认为，《房地产买卖合同》是王占发与满洲里维多利亚商贸有限责任公司对《商品房买卖合同》中维多利亚商业广场3－XX号房屋状态由”预售”变更为”二手房”，形成合意后所签订的合同，应为合法有效。另外办理产权证是不动产公示行为，是否办理产权证都不影响王占发对于维多利亚商业广场3-XX号房屋的具有所有权。因此王占发所持的胁迫理由不足以达到《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十九条”以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为”规定的程度，故其该主张不能成立。最后，王占发主张满洲里维多利亚商贸有限责任公司在销售过程中存在虚假宣传，合同应当无效的主张。本院认为，通过王占发提供的招商广告宣传材料，可以看出洲里维多利亚商贸有限责任公司为了促销商品房在销售广告中确实使用了夸张性的文字，目的是为了引起购房者注意，制造声势，但该广告使用的是没有明确的指向，如”用不可复制的黄金资源，为每一个投资者创造投资的价值”、”商业和谐超等式，使财富在这里奔腾”等词句，这些仅仅属于要约邀请，在法律上没有约束力，是否能达上述词句中的效果，完全取觉于购房者的认识和所选择的经营方式。王占发仅凭上述宣传材料不足以证实满洲里维多利亚商贸有限责任公司存在虚假宣传行为，因此本院对其该主张不予支持。关于争议焦点二、王占发主张满洲里维多利亚商贸有限责任公司没有商品房预售许可证进行商品房预售给其造成损失应当予以赔偿的主张。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项”商品房预售，应当符合条件：...向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”的规定，满洲里维多利亚商贸有限责任公司作为商品房预售人应当在预售过程中取得商品房预售许可证明。满洲里维多利亚商贸有限责任公司认为其销售的是”自建房”不需商品房预售许可证的抗辩，不符合法律规定，本院不予支持。根据该法第六十七条的规定，满洲里维多利亚商贸有限责任公司在预售过程中存在的违法行为应由行政部门予以处理。现王占发要求满洲里维多利亚商贸有限责任公司返还其购房款并赔偿损失419,958元的主张，与法无据，本院不予支持。综上所述，王占发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,599元，由王占发负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾 雪审 判 员 傅 玺 发代理审判员 张套特格胡二〇一七年四月十三日书 记 员 陈 蕾 微信公众号“”