（2016）苏0681民初6163号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-07-18
案件名称
6163秦金美与启东安润和投资有限公司、启东安润和投资有限公司启东分公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
启东市人民法院
所属地区
启东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦金美,启东安润和投资有限公司,启东安润和投资有限公司启东分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款
全文
江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0681民初6163号原告：秦金美，女，1965年1月2日生，汉族，住江苏省启东市。委托代理人：刘娟、朱红亚，江苏东晋律师事务所律师。被告：启东安润和投资有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇人民中路608号。法定代表人：陆海峰，该公司董事长。被告：启东安润和投资有限公司启东分公司，住所地江苏省启东市汇龙镇人民中路152号。负责人：何宇立。两被告共同委托代理人胡勇、奚佳蓓，上海福湾律师事务所律师。原告秦金美与被告启东安润和投资有限公司（以下简称安润和公司）、被告启东安润和投资有限公司启东分公司（以下简称安润和公司启东分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曹爱华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦金美及其委托代理人刘娟，两被告委托代理人奚佳蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦金美诉称，2005年11月12日，原告与江阴精亚房地产置业有限公司启东分公司（以下简称精亚启东分公司）签订了商品房买卖合同。合同约定原告向其购买启东市汇龙镇东方明珠商业广场WC2-12B号房的商业用房，建筑面积为17.38㎡，合同价款为326800元，扣除优惠及前三年投资回报后原告再需支付购房款261440元。交付时间为2007年5月31日前，而精亚启东分公司未能在合同约定的期限内办理房产交付及产权登记手续。由于被告的商铺分割方案未能通过消防验收等原因，原被告同意将合同中原商铺位置变更为B-201号。但被告安润和公司启东分公司至今未依合同约定向原告提供商品房交付使用批准文件，致使原告至今未能进行产权登记，被告安润和公司启东分公司的行为已构成违约，需承担相应的法律责任。被告安润和公司启东分公司系被告安润和公司设立的有营业执照的分支机构，相应的民事责任应由被告安润和公司承担。现请求：1、判令被告继续履行双方于2005年11月12日签订的《商品房买卖合同》，并按合同约定完成向原告就所涉商铺的交换、产权登记的义务。2、判令被告安润和公司自2007年6月1日起至被告实际交房之日止按日支付以326800元为基数的万分之二的逾期交房违约金。3、判令被告承担逾期提供产权登记相关资料的违约金人民币6536元。被告安润和公司、安润和公司启东分公司辩称，由于现在的消防分割方案于当时出售房屋时的方案不一致，导致原告诉请的房屋的位置变动，按原有合同无法履行，只能按目前通过的消防分割方案中原告的商铺位置进行办理相应的产权证，现认可原商铺位置由WC2-12B号变更为了B-201号。违约金由于原告已经取得前三年的投资回报收益，因此，前三年对原告没有产生损失，如果计算违约金应从三年期满后计算，同时违约金按双方协议约定以原告实际交付的房款为基数计算。对逾期办证违约金的基础是按协议应在交付房屋后计算，本案中原告既然主张逾期交房违约金，那就不再产生逾期办证违约金，因此，原告的诉请中的二、三项是相互矛盾的，请求法庭按实际情况依法作出符合实际的裁判。经审理查明，2005年2月，被告安润和公司启东分公司（原江阴精亚房地产置业有限公司启东分公司，下称江阴精亚公司启东分公司）开发建设启东市汇龙镇东方明珠商业广场，并取得商品房预售许可证（启房预售证第2005032）。被告安润和公司启东分公司在预售促销期间的宣传资料中载明前三年投资回报利益分别为房屋总价款的6%、7%、7%。2007年1月31日，原告与被告启东安润和投资有限公司启东分公司签订了编号为2005S025号商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买东方明珠商业广场WC2-12B号商业铺面，建筑面积为17.38㎡，价款为261440元。合同第八条约定，出卖人应在2007年5月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房不超过60日的，按日向买受人交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的2%计算违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同同时还约定了付款方式为分期付款：2005年11月12日首付50%计130720元，其余10%计26144元于2006年3月1日前付清；其余40%计104576元于2006年5月1日付清。原告已支付被告房款261440元。另查明，2008年5月26日，南通市公安局消防支队对被告申报的“东方明珠”商业广场地上一至三层整体消防工程出具通公消验[2008]第0146号建筑工程消防验收意见书，意见为：被告开发建设的启东市汇龙镇“东方明珠”商业广场地上一至三层工程消防验收合格。2012年8月3日，针对被告申报的东方明珠商业广场一层分隔方案，南通市公安消防支队出具了通公消审[2012]第0455号建设工程消防设计审核意见书，意见为：不同意启东安润和投资有限公司启东市东方明珠分隔工程消防设计方案，并载明申报方案主要存在的问题。事后，被告依据消防审核意见完成整改工作并向消防部门重新申报审核。2016年3月1日，针对被告安润和公司申报的东方明珠地下一层、地上一至六层平面布局变更工程消防设计图纸及相关申请资料，南通市公安消防支队出具了通公消审字[2016]第0103号建设工程消防设计审核意见书，意见为：该工程消防设计审核合格。在履行买卖合同过程中，由于被告建设的商铺分割方案未能通过消防验收等原因，致原告等业主无法进行产权登记，双方为此产生纠纷。2009年4月3日，被告安润和公司启东分公司（原精亚启东分公司）向其开发建设的东方明珠广场各业主作出公开承诺，内容为：一、尽最大努力，在2009年12月31日前办理商铺房产权证。二、购房合同约定的5年返租期不变，前3年的返租收入已在购房款中扣除，剩余2年的返租资金按合同约定到时如数兑现。三、先前签订的购房合同，保证按合同约定到时严格履行。四、加大招商力度，保证2009年12月30日前大型商家入驻东方明珠商业广场，确保业主投资长期利益。五、上述条款中第一、四条须同时满足，否则允许无条件退房。被告安润和公司（原精亚公司）作为担保人在承诺书上加盖印章。庭审中原被告均一致认可将商品房买卖合同（合同编号为2005S025）中原商铺位置由WC2-12B号变更为B-201号。又查明，江阴精亚公司启东分公司系江阴精亚公司设立的领有营业执照的分支机构，江阴精亚公司于2012年7月名称变更为安润和公司。江阴精亚公司启东分公司于2013年6月24日名称变更为安润和公司启东分公司。上述事实，有原告提供的定金协议、商品房买卖合同、江苏省南通市房地产开发销售预收款凭据、（2014）启开民初字第00781号民事判决书、（2016）苏0681民初327号民事判决书及原被告庭审陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告安润和公司启东分公司签订的商品房买卖合同不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应受其拘束，依法履行义务。案涉商铺法定交付条件已成就，被告安润和公司启东分公司应当依照合同约定向两原告交付房屋并向两原告提供办理案涉商铺产权登记所需资料，协助两原告办理产权登记手续。关于原告主张的逾期交房违约金，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及原告与启东百润商业发展有限公司订立的委托经营管理协议均不违反法律、法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方当事人均应受其拘束，依法履行义务。安润和启东分公司未依合同的约定交付商铺，已构成违约，需承担相应的法律责任。因安润和启东分公司系被告安润和公司（原江阴精亚房地产置业有限公司）设立的领有营业执照的分支机构，故相应民事责任由被告安润和公司承担。原告要求被告支付逾期交房违约金,依法有据,被告应按双方所订合同约定的标准予以支付，故对原告要求被告支付其2007年6月1日起至被告实际交付房屋之日止以326800元为基数的每日万分之二的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。被告庭审中辩称其优惠原告房价不应计入房款，本院认为，原告与两被告虽未有明确书面约定前三年投资回报利益的计算方法和比例，但综合被告安润和公司启东分公司在商铺促销期间印发的宣传资料中关于前三年投资回报利益为20%（6%、7%、7%）的承诺和被告安润和公司启东分公司与涉案原告以外的购房户签订的签约备忘录上所确定的前三年投资回报利益为商铺实际总价款的20%的约定、双方签订的商品房买卖合同对分期付款的约定和被告安润和公司启东分公司在向东方明珠商业广场各业主的承诺书中载明的前三年返租金已从房价款中扣除等相关行为分析，同时据以被告作为开发商在促销期间对外公开销售优惠政策对不特定购房户一致性的商业惯例，故本院确认案涉双方前三年投资回报利益为商铺实际总价款的20%。该款系房屋总价款的一部分，理应计入原告已付房价款中，作为计算被告安润和公司启东分公司承担违约金的基数。原告与百润公司订立的委托经营管理协议中关于第一至第五年投资回报利益的约定与被告对外承诺的前三年返租金已抵扣房款相矛盾，因此，被告关于原告优惠百润公司前三年投资回报收益，被告优惠原告房价并据此不应计入房款的抗辩意见，本院不予采信。关于原告要求两被告支付逾期提供产权登记资料违约金的主张，因该违约责任只有在涉案商铺交付使用后才可能产生，现尚未交付，对原告主张的逾期提供产权登记资料的违约金,本院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告启东安润和投资有限公司向原告秦金美交付启东市东方明珠商业广场WC2-12B号（新编号B-201号）商业用房及该商业用房产权登记所需资料，并协助原告办理产权登记手续。二、被告启东安润和投资有限公司向原告秦金美支付自2007年6月1日起至实际交房之日止每日以326800元为基数的万分之二的逾期交房违约金。以上一、二项均限于本判决生效之日起二十日内履行。三、驳回原告秦金美的其他诉讼请求。本案受理费依法减半收取1076元（原告已预交），由被告启东安润和投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2152元（该院开户行：中国银行西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审判员 曹爱华二〇一七年四月十三日书记员 徐赛龙 来自