（2017）冀0207民初20067号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2018-05-12
案件名称
孙连祥与唐山鑫源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
唐山市丰南区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙连祥,唐山鑫源房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第六十四条
全文
河北省唐山市丰南区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0207民初20067号原告：孙连祥，男，1990年10月6日出生，原籍天津市宁河县，现住唐山市。委托诉讼代理人：付龙飞，河北唐名律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾庆艳，河北唐名律师事务所律师。被告：唐山鑫源房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区卫国路兴隆街1号。法定代表人：陈素玉，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨华，河北尚仁律师事务所律师。原告孙连祥与被告唐山鑫源房地产开发有限公司(以下简称鑫源公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理。依法由审判员孙慧洁适用简易程序公开开庭进行审理。原告孙连祥委托诉讼代理人付龙飞、曾庆艳，被告唐山鑫源房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙连祥向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告因逾期办理房屋权属证书给原告造成的损失10000元（自合同约定之日暂算至起诉之日止），并继续履行本合同，办理房屋权属证书；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月原告与被告签订《商品房买卖合同》，在被告处购买了位于汉沽管理区鑫源花苑小区18-1-1703房产，并如约履行了付款义务。2012年10月被告向原告交付上述房产，但房屋权属证书却迟迟未予办理，更没有交付商房买卖发票。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应该在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告曾就此事多次与被告协商无果。为此原告向法院提起诉讼。被告鑫源公司辩称，原告与鑫源公司系商品房购销合同法律关系。原告的购房时间为2010年，交房时间约为2012年。针对诉求答辩如下：一、办理权属证书的义务人是房屋买受人即原告。鑫源公司与原告间系商品房预售法律关系。依据2011年新修订的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。在原告于2012年收到房屋之时，法律对于办理权属证书有新的规定：即由购买人办理。因此，办理权属证书并不是开发商的法定义务，依法，开发商只提供必要的证明文件。二、购房合同签订时间是在2010年。权属证书的办理机构是县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门均系行政机关，并不是鑫源公司。因此，能否办理权属证书，何时才能办理权属证书都是行政作为的范畴，不是鑫源公司能够决定和办理的事项。依据双方所签订的商品房买卖协议附件四合同补充协议第五条第3款、第4款可知，由于政府相关职能部门发证迟延原因或是非开发商所能控制的其它原因，如政府相关部门或专业单位延迟等原因属于不可抗力，开发商免责。三、双方当事人所签订的商品房购销合同第十五条约定的开发商作为出卖人的义务仅是将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并没有要求开发商办理权属证书；更没有要求开发商办理土地使用权证书，作为出卖人鑫源公司多次向产权管理部门报送过需由自己提供的资料。因此，作为开发商鑫源公司的报送材料义务已完成，本案中的土地权属证书未能办理并非鑫源公司的原因，而是鑫源公司不能控制的其它原因导致。因此，依据双方所签订的商品房买卖协议附件四合同补充协议第五条第3款、第4款可知鑫源公司不需承担责任。四、鑫源公司没有向各原告收取过办理土地使用权证书费用，也没有接受过委托，因此，在事实上鑫源公司没有办理土地使用权证书的义务。五、双方所签订的商品房买卖合同仅约定办理房屋产权内容，而房屋产权指得是房屋所有权证不包括土地使用权证，因此，各原告无权要求鑫源公司办理土地使用权证书，因为是没有合同约定的内容，也是没有法律规定的内容。六、基于以上意见，鑫源公司没有办理土地使用权证书义务，因此，也不应承担赔偿责任。原告没有在诉状中表述损失赔偿的组成，亦没有任何证据能够支持，因此，损失赔偿之说不能成立。综上所述，办理土地使用权证书的法定义务人是买受人，不是开发商。鑫源公司已经完成自己的合同义务，因此，原告所诉既无事实基础，又背离法律规定，依法应予以驳回及其诉讼请求。原告提交了《商品房买卖合同》、购房发票、完税证、房屋所有权证书作为证据，证明原、被告之间存在真实合法的房屋买卖合同关系，原告履行了合同义务，交付了购房款及相关税费，且合同约定由被告办理权属登记。被告提交了《商品房买卖合同》、鑫源公司持有的诉争楼房的用地规划、建设工程规划、施工许可、土地证、商品房预售许可证、竣工验收备案表、原告房屋产权证复印件、及证人证言，用以证明《商品房买卖合同》第十五条约定鑫源公司的义务是报送产权办理资料，仅约定了产权证书及房本内容办理，未约定办理土地使用证，办理土地使用证不在合同范围。鑫源公司多次向产权行政管理部门报送产权登记需要其提供的资料，已充分履行自己的合同义务。补充协议第五条第3款、第4款约定了鑫源公司的免责条款。鑫源公司开发诉争楼盘证照手续齐全，且原告的产权证办理完毕，开发商已完成自己的法律义务。被告放弃对证人证言进行举证，该证据不作为认定案件事实的依据。原、被告对上述其它证据的真实性均没有异议，可以作为认定案件事实的依据，对上述证据三性本院予以认定。原告申请法院向唐山市国土资源局汉沽管理区分局调取鑫源花苑小区容积率不合规的相关证据，本院认为容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，该项指标是否合规，与办理不动产统一登记证书无关。本院经审查，认定事实如下：2011年3月12日原、被告签订了《商品房买卖合同》，出卖人为被告鑫源公司，买受人为原告孙连祥。原告购买的商品房坐落于唐山市汉沽管理区一队东侧大丰路北侧鑫源花苑18-1-1703号。《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由【买受人（此处勾选）委托唐山鑫源房地产开发有限公司】【买受人】到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。”合同签订后，原告履行了交纳购房款的义务，被告按约履行了交付房屋的义务。2013年7月25日进行房屋所有权登记，产权来源：购买唐山鑫源房地产开发有限公司商品房（住宅），并下发房屋所有权证书。庭审中，原告明确诉求中所要求办理的房屋权属证书是指的不动产统一登记证书。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对合同双方具有约束力。本案争议的焦点为双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的理解。首先，《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“产权登记由买受人（原告）委托鑫源公司（被告）到产权登记机关办理房屋所有权证”该条中明确指出“产权登记”应到产权登记机关办理“房屋所有权证”。故此，该条约定的“产权登记”特指“房屋所有权证”。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该条规定买卖合同的标的物为“房屋”而非“土地”且出卖人须“转移所有权”，而非“转移使用权”，土地使用人对国有土地仅享有使用权，而不享有所有权。故该《解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的……”中的“房屋权属证书”只能是与《解释》第一条相对应的房屋所有权证书，而非土地使用证书。庭审中，原告表示该小区部分业主已取得了土地使用证，所以土地使用证并非不能办理。2011年新修订的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更，因此原告可自行向相关部门申请办理土地使用证。原告虽称应由被告办理土地权证，但原告并未向本院提交其委托被告办理土地权证的相关委托手续对其主张予以证明，故对原告关于应由被告办理土地权证的主张不予支持。2015年我国启动不动产统一登记工作，在实现统一登记后，新证书投入使用，原来已颁发的各类证书继续有效，不会强制换证，而是逐步替换旧证书。原告于2012年收房，2013年办理了房屋产权证。根据政策规定，已办理的房屋产权证继续有效，不会强制换证，因此原告要求被告因逾期办理不动产统一登记证书赔偿损失，并继续履行合同为其办理不动产统一登记证书，无法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告孙连祥的诉讼请求。案件受理费25元由原告孙连祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。审判员 孙慧洁二〇一七年四月十三日书记员 杨美娜 更多数据：搜索“”来源：