（2017）沪02民终3109号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-02
案件名称
何芳、祝殷刚与陈秀凤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何芳,祝殷刚,陈秀凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3109号上诉人(原审原告)：何芳，女，1972年8月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审原告)：祝殷刚，男，1970年11月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：管晓萍，上海康程律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈秀凤，女，1957年12月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人何芳、祝殷刚因与被上诉人陈秀凤房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初20596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何芳、祝殷刚上诉请求：依法撤销(2016)沪0110民初20596号民事判决，依法改判支持其一审诉请。事实与理由：一审法院以违约金过高为由调低违约金缺乏法律依据，不符合当事人签订的合同约定，破坏合同订立者的订约自由。被上诉人的违约行为直接导致上诉人未迁出户口，根据合同履行的顺序，上诉人迁出户口的前提是第二笔购房款全部支付。因此上诉人有理由相信，即使上诉人迁出户口，被上诉人仍然不会履行其支付尾款的义务，因此上诉人请求被上诉人支付尾款的理由完全合法。被上诉人陈秀凤辩称，同意一审法院判决。何芳、���殷刚向一审法院起诉请求：1、陈秀凤支付购房款人民币(以下币种均为人民币)175,000元；2、陈秀凤支付违约金249,000元。一审法院认定事实：2015年5月4日，何芳、祝殷刚作为卖售人(甲方)、陈秀凤作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市杨浦区市光三村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给乙方，转让价款共计1,245,000元。双方同意，甲方于2015年7月4日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2015年7月4日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。房屋买卖合同补充条款约定：甲方于乙方付清全部房款(尾款除外)后当日内将房屋交付给乙方，若未能按时交房的每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，同时甲方承诺将该房屋原有户口(若有)于交房前全部迁出，若未能迁出的��每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，直至原有户口(若有)迁出为止；付款方式为：乙方于甲乙双方签订买卖合同当日支付房款60万元，其中含已付的定金4万元；甲方双方共同前往上海市杨浦区(市)房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款54.5万元；尾款10万元于甲方户口迁出后并结算好交房前的各项费用后立即支付给甲方。如买卖双方有一方未能按本合同中所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或有单方提出终止本合同的情况，则属违约。违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金。后陈秀凤向何芳、祝殷刚支付了首期房款60万元。2015年8月23日，何芳、祝殷刚和陈秀凤办理系争房屋的产权过户手续，当日，陈秀凤向何芳、祝殷刚支付了房款47万元。2015年9月9日，系争房屋的产权过户登记至陈秀凤名下。后陈秀凤陆续向何芳、祝殷刚支付了房款3,000元，剩余房款至今未付。系争房屋内至今尚有何芳、祝殷刚的户籍未迁出。一审法院另查，2015年5月1日，何芳、祝殷刚将系争房屋交付给了陈秀凤。一审法院审理中，何芳、祝殷刚称其实际损失为出售系争房屋系为了还债，陈秀凤拖欠支付房款，导致至今未还清债务。一审法院认为，何芳、祝殷刚与陈秀凤于2015年5月4日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。何芳、祝殷刚已将系争房屋实际交付给了陈秀凤，且于2015年8月23日办理了系争房屋的产权过户手续，当日陈秀凤未按约向何芳、祝殷刚支付房款545,000元，属于违约，理应承担相应的违约责任。对于尾款10万元，房地产买卖合同约定陈秀凤于何芳、���殷刚户口迁出后支付，何芳、祝殷刚尚未将户口迁出系争房屋，故其现要求陈秀凤支付尾款10万元的条件尚未成就。对于陈秀凤称其在过户后又向何芳、祝殷刚支付了房款19,000元，对此，何芳、祝殷刚认可收到了3,000元，但认为是慰问费，基于陈秀凤就此未提供相关证据，故本院认定陈秀凤在系争房屋过户后向何芳、祝殷刚支付了房款3,000元。综上，陈秀凤现应向何芳、祝殷刚支付房款72,000元。对于何芳、祝殷刚要求陈秀凤支付违约金249,000元的请求，基于上述所述，陈秀凤应向何芳、祝殷刚支付违约金，法院审理中，陈秀凤称合同约定的违约金为房价20%的约定过高，要求法院调整。故本院以何芳、祝殷刚实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整陈秀凤应支付的违约金金额。对于陈秀凤抗辩何芳、祝殷刚未迁出户口，属于违约，自己没有违约行为的意见，法院认为，陈秀凤对于何芳、祝殷刚未迁出户口事宜，可另行主张，但其不能以此为由拒绝承担逾期付款的违约责任。一审法院判决：一、陈秀凤应于判决生效之日起十日内支付何芳、祝殷刚房款72,000元；二、陈秀凤应于判决生效之日起十日内支付何芳、祝殷刚违约金10,000元。二审中当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。被上诉人未按照合同支付购房款，其行为构成违约，一审法院依照其迟延支付的时间及金额，酌情确定给付上诉人违约金1万元，该金额尚属合理，并且足以弥补上诉人的损失，本院予以认可。对于被上诉人应支付的尾款10万元的付款期限，在���方当事人签订的《上海市房地产买卖合同》中有明确约定，即需要上诉人先迁出户口，后付款，现上诉人要求被上诉人提前付款，缺乏合同依据。综上，上诉人何芳、祝殷刚的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,660元，由上诉人何芳、祝殷刚负担。本判决为终审判决。审判长 刘建颖审判员 王晓梅审判员 余 艺二〇一七年四月十三日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉���件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”