（2017）川0903民初636号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-06-21
案件名称
谭英杰诉四川省永明房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
遂宁市船山区人民法院
所属地区
遂宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭英杰,四川省永明房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第十八条
全文
四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0903民初636号原告：谭英杰，男，汉族。委托诉讼代理人：曾小春，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。被告：四川省永明房地产开发有限公司法定代表人：张宁。委托诉讼代理人（特别授权）：朱光文，四川陈理律师事务所律师。原告谭英杰与被告四川省永明房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭英杰委托诉讼代理人曾小春、被告四川省永明房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱光文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭英杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，在合理期限内将遂宁市河东新区永明.东海岸三期5某商品房的权属转移登记至原告名下，并向原告提交《专项维修资金缴纳凭证》及房款、各项税费的正式发票；2.判令被告自2013年7月14日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止，按日向原告支付全部已付款（￥265556元）万分之一的违约金（￥40000元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同编号：YS0042149。该合同约定，被告将位于遂宁市河东新区永明东海岸三期某预售商品房一套出售给原告，该房屋预测建筑面积为92.8㎡，单价2861.59元/㎡，总价款265556.00元。该合同对双方各自的权利义务作出明确约定。合同签定后，原告及时履行了付款、提交资料等全部合同义务，双方已于2012年7月14日办理了房屋交接手续。按合同约定原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属登记。被告也于2012年7月14日办理房屋交接手续时代收了原告缴纳的专项维修资金及各项税费。按约定，被告应自受托之日起180日内向原告提交《专项维修资金缴纳凭证》，原告应在房屋交接之日起365日内取得房屋所有权证书的，费用按实际发生额支付。但服务交接后，被告至今仍未履行为原告办理房屋权属转移登记等相关合同义务。原告认为被告的前述行为已严重违约，遂起诉至本院。被告四川省永明房地产开发有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，1.原告要求被告承担逾期办证违约金已超过诉讼时效；2.即使被告应当承担违约金，原告所主张的金额也过高，原告已经实际取得房屋的所有权，没有办证给原告造成的损失是很小的，请求法院酌情调减违约金。本院认为，被告四川省永明房地产开发有限公司承认谭英杰在本案中主张的事实，故对谭英杰主张的事实予以确认。双方在《商品房买卖合同》第二十条中明确约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。即按照约定，被告应当在2013年7月14日前将原告所购房屋的权属登记至原告名下。根据《中华人民共和国物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定，合法建造房屋需要进行房屋所有权初始登记。对合法建造的商品房应当由开发商进行房屋所有权初始登记后才能办理权属转移登记，而被告至今未有办理房屋所有权初始登记，转移房屋权属登记客观不能，当事人可待被告办理初始登记后另行起诉，因此对原告要求被告在合理期限内将房屋权属登记至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告向其提交《专项维修资金缴纳凭证》及房款、各项税费的正式发票的诉讼请求，相应的专项维修资金缴纳凭证、税费票据亦需要在房屋进行初始登记后由相应的行政管理机关出具，原告可以在条件成就时另行起诉。对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼时效问题，双方在合同中约定以全部已付房款万分之一累计计算违约金数额，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告所提供的证据不能证明诉讼时效期间内出现了时效的中止或中断，故违约金保护期间应为当事人起诉之日前两年。因此对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院部分予以支持。按照合同约定，被告应当支付原告逾期办证违约金为：已付房款263782元×违约天数(从2015年2月17日始至实际办证之日止)×0.0001。关于违约金约定过高应予调整的问题，被告认为房屋已经交付原告使用，逾期办证并不会给原告造成实质性的损失，请求法院调整违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，综合考虑本案被告的违约情况及给原告可能造成的实际损失等，本院酌情确定被告应向原告谭英杰支付逾期办理房屋所有权证的违约金按下列方式确定：已付房款263782元×违约天数（自2015年2月17日始至实际办证之日止）×0.0001×50%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告四川省永明房地产开发有限公司在本判决生效后十日内按如下标准向原告谭英杰支付逾期办理房屋所有权证违约金：已付房款263782元×违约天数（自2015年2月17日始至实际办证之日止）×0.0001×50%；二、驳回原告谭英杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告四川省永明房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员 石泉二〇一七年四月十三日书记员 张萍 来源：百度搜索“”