（2017）浙03民终1147号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-06-27

案件名称

何晓芬、黄瑞荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

何晓芬,黄瑞荣,陈小芹

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2017）浙03民终1147号上诉人（原审原告）：何晓芬，女，1977年7月22日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：何月龙，系何晓芬丈夫。委托诉讼代理人：蔡建成，瑞安市新世纪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：黄瑞荣，男，1958年9月25日出生，汉族，住瑞安市。被上诉人（原审被告）：陈小芹，女，1961年12月11日出生，汉族，住瑞安市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林浩毅，浙江玉海律师事务所律师。上诉人何晓芬与被上诉人黄瑞荣、陈小芹房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2016）浙0381民初9940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何晓芬上诉请求：撤销一审判决，改判返还何晓芬5万元定金。事实和理由：一、何晓芬与无权代理人黄瑞淼订立的《房屋买卖合同》效力待定，因未经黄瑞荣、陈小芹追认，故该《房屋买卖合同》至始无效。黄瑞荣、陈小芹应当返还何晓芬的财产，并承担缔约过失责任。黄瑞淼以黄瑞荣、陈小芹的名义出卖房屋，并未出示黄瑞荣、陈小芹的任何书面授权委托材料，也没有出示房屋及土地的产权凭证，显然是无权代理。何晓芬一直要求黄瑞荣、陈小芹见面，确认是否有委托的事实、房屋的所有权人是谁、房屋的实际地址、房屋的实际面积等合同内容，均遭到拒绝。二、何晓芬在民事欺诈的情形下与黄瑞淼订立《房屋买卖合同》。即使黄瑞荣、陈小芹追认该合同，何晓芬也没有违约事实，该《房屋买卖合同》也是可撤销的合同。何晓芬订立《房屋买卖合同》的目的是要取得房屋，并先履行了支付5万元定金的义务，后要求黄瑞荣、陈小芹见一面，以确认房屋所有权人、房屋地址、实际面积等合同内容，然而黄瑞荣、陈小芹均予拒绝，致使何晓芬认为不能达到合同目的取得房屋，无法安心的履行付款义务。因黄瑞荣、陈小芹存在欺诈行为以致何晓芬产生了重大误解，故该《房屋买卖合同》属可撤销合同。何晓芬系在对于卖方有没有房屋、房屋所有权人是谁、房屋坐落地址、房屋实际面积、房款支付对象、房屋过户税款的数额及由谁支付等情况均不知晓、不确定的情形下，签订《房屋买卖合同》，而黄瑞荣、陈小芹亦拒绝见面确认上述情况。且黄瑞荣、陈小芹明知涉案房屋属于村民集资联建房屋，却隐瞒事实真相，告知何晓芬和中介此房屋系房开公司建造，双方均预算买卖涉案房屋的税费大约2万元左右，后了解实际需缴纳119000元左右税费，故黄瑞荣、陈小芹存在欺诈行为。黄瑞荣、陈小芹辩称，一、一审法院认定事实清楚。何晓芬在订立合同时已确定黄瑞荣、陈小芹与黄瑞淼之间的委托关系，涉案房屋买卖合同成立且生效。黄瑞荣、陈小芹多次催告何晓芬付款，但何晓芬明确拒绝付款，陈小芹未按约定在2016年4月30日前付款，构成违约。即便何晓芬提出黄瑞荣、陈小芹必须到场才给付购房款的要求，黄瑞荣、陈小芹亦有权予以拒绝。二、一审法院适用法律正确。何晓芬一审起诉要求双倍返还定金，本案的争议就是该定金担保的债权是否履行。从本案事实看，何晓芬拒不履行给付购房款的义务已经构成违约，因此作为债权的担保，何晓芬无权要求返还定金。三、何晓芬一审主张双倍返还定金，上诉又主张黄瑞荣、陈小芹存在缔约过失责任。其上诉请求及理由与一审诉讼请求相悖。请求驳回上诉，维持原判。何晓芬向一审法院起诉请求：判令黄瑞荣、陈小芹返还何晓芬10万元，并赔偿利息损失（以本金10万元按银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止）。一审法院认定事实：2016年4月7日，何晓芬通过介绍所与黄瑞荣、陈小芹签订房屋买卖合同，黄瑞荣、陈小芹未到场，口头委托案外人黄瑞淼代签合同。合同约定：黄瑞荣、陈小芹将坐落于瑞安市安阳街道拱瑞山路建砂台宿舍2单元301室房屋出卖给何晓芬，成交价格1399800元，订立合同之日付定金50000元；第一期房款750000元由何晓芬垫资给黄瑞荣、陈小芹还银行贷款，黄瑞荣、陈小芹在产权注销后即日到房管所办理产权移交手续，余下房款599800元待何晓芬办理银行按揭后汇入黄瑞荣、陈小芹的账户；黄瑞荣、陈小芹违约的，应在悔约之日起三日内将定金双倍返还给何晓芬，何晓芬违约的，何晓芬无权申请返还定金。合同签订当日，何晓芬向黄瑞荣、陈小芹支付定金50000元，尔后何晓芬并没有按约定支付第一期购房款750000元。之后，黄瑞荣、陈小芹多次要求何晓芬支付第一期购房款，何晓芬以承担的税费过高为由予以拒绝，并要求返还定金。2016年5月26日，黄瑞荣将房屋转卖给案外人赵海斌。一审法院认为，何晓芬与黄瑞荣、陈小芹之间自愿签订房屋买卖合同，合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。定金是为履行合同而提供的担保，双方在合同第十一条中也明确约定：“甲方违约（黄瑞荣、陈小芹）的，甲方应在悔约之日起三日内将定金双倍返还给乙方（何晓芬）；乙方违约的，乙方无权申请返还定金。”因此，是否支持何晓芬的诉讼请求，应视双方对合同的履行情况。本案中，双方约定产权过户时间为2016年4月30日前，同时约定此前必须先由何晓芬支付第一期购房款并用于偿还银行贷款，因此何晓芬负有先履行义务，应当在2016年4月30日前支付第一期购房款750000元。黄瑞荣、陈小芹已多次催告何晓芬付款，而何晓芬明确拒绝付款，事实上也未在2016年4月30日前付款，显然已构成违约。依照合同约定，何晓芬无权要求黄瑞荣、陈小芹返还定金。何晓芬诉称“要求黄瑞荣、陈小芹到场在支付购房款的同时，要求黄瑞荣、陈小芹将该房屋过户登记给何晓芬，但黄瑞荣、陈小芹以种种理由搪塞，拒绝到场办理相关过户手续”，黄瑞荣、陈小芹对此予以否认，何晓芬未提供证据证明，故不予认定。退一步讲，合同中也并无约定必须黄瑞荣、陈小芹到场才可以付款，何晓芬签订合同时已确认黄瑞荣、陈小芹与案外人黄瑞淼之间的委托关系，而且是通过中介签订房屋买卖合同，款项可直接转账到陈小芹账户，因此，即便何晓芬确有提出该要求，黄瑞荣、陈小芹亦有权予以拒绝。综上，本案系何晓芬违约，何晓芬请求双倍返还定金于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百一十五条之规定，判决：驳回何晓芬的诉讼请求。本案受理费2300元，减半收取1150元，由何晓芬负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。另认定：黄瑞荣与何晓芬签订的《房屋买卖合同》中约定：产权过户时间于4月30日之前。本院认为，《中华人民共和国共和国》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方系通过中介介绍签订涉案房屋买卖合同，何晓芬在签订合同之时即知晓黄瑞淼系接受黄瑞荣、陈小芹的委托签订该份合同，且在签订合同当日支付5万元定金，黄瑞荣、陈小芹对该合同无异议并多次直接于何晓芬联系，要求其按约支付房款。以上事实，足以说明黄瑞淼系有权代理，其有权代替黄瑞荣、陈小芹与何晓芬签订涉案房屋买卖合同，其代理行为无需黄瑞荣、陈小芹再追认。现何晓芬以黄瑞荣、陈小芹不与其见面为由，主张黄瑞淼系无权代理，与事实不符，本院不予采信。何晓芬上诉称其系在对于房屋的所有权人、房屋坐落地址、房屋实际面积、房款支付对象、房屋过户税款的数额及由谁支付等情况均不知晓、不确定的情形下，签订的《房屋买卖合同》，且黄瑞荣、陈小芹隐瞒涉案房屋属于村民集资联建房屋的事实，导致其所需支付的税费过高，并据此主张涉案合同存在可撤销事由。本院认为，《房屋买卖合同》中已经明确约定了涉案房屋的坐落位置、产权人、房屋面积、房款并约定过户中的一切税费均由何晓芬支付承担等内容。何晓芬上述主张与事实不符。且购买商品房并非日常的小额消费，何晓芬主张其在不知道涉案房屋的相关信息的情况下签订房屋买卖合同，亦有悖常理，本院不予采信。双方在合同中约定何晓芬支付第一期房款75万元后办理产权过户手续，而产权过户时间于4月30日之前，故何晓芬应当在4月30日之前支付75万元房款，但其在黄瑞荣、陈小芹多次催促下，未依约支付房款，已构成违约，故无权要求返还定金。综上所述，何晓芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人何晓芬负担。本判决为终审判决。审　判　长　　余　萌审　判　员　　刘宏杰代理审判员　　陈黛锦二〇一七年四月十三日代书　记员　　蔡瑞洁微信公众号“”