（2017）豫02民终669号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-10-23
案件名称
王新忠、任玉兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王新忠,任玉兰,河南供水房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫02民终669号上诉人（原审原告）：王新忠，男，汉族，1956年8月15日生，住开封市金明区。上诉人（原审原告）：任玉兰，女，汉族，1959年3月2日生，住址同上。被上诉人（原审被告）：河南供水房地产开发有限公司。住所地：开封市内环路南段***号。组织机构代码：72582534-1。法定代表人：江春林，董事长。委托诉讼代理人：袁杰，该公司法律顾问，特别授权代理。上诉人王新忠、任玉兰因与上诉人河南供水房地产开发有限公司（以下简称供水开发公司）拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2015）金民初字第2373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王新忠、任玉兰上诉请求：撤销金明区人民法院（2015）金民初字第2373号民事判决，改判：1、赔偿2015年4月至赔偿之日止每月过渡费1200元；2、自2014年1月起至赔偿之日止的违约金；3、按合同约定超出的50平方米按1800元扣除；4、供水开发公司应实际赔偿1088592.3元房款+过渡费+29472.8元简装费+2000元评估费+11561.92元登记费用-90000元欠款之和；5、诉讼费用由供水开发公司承担。事实和理由：1、一审判决未对2015年3月之后的过渡费进行处理，属漏判；2、双方所签《补偿协议》第三条规定，供水开发公司如违约之情况下，应按过渡费双倍支付违约金，一审判决对该部分未予支持；3、一审判决按5947.38元和5860.72元扣除50平方米的差价没有事实及法律依据；4、应按照原告提供的已生效的证据计算赔偿金额，宋城评估造价中乳胶漆及墙砖价格为18463.53元；鉴定发票2000元；以上诉人一审提供汉兴路地段向发改委报送备案的商品房价格为依据，3楼平方米单价为6076.79元、4楼平方米单价为6018.68；应按合同约定的两套90平米的商品房赔偿交易费用；5、诉讼费用应由供水开发公司承担。供水开发公司答辩称：本案不应被解除合同，即使解除合同也应按供水开发公司上诉所主张的补偿费用的进行计算，上诉人上诉理由不能成立。过渡费我公司一直在支付，对方并未领取。供水公司不存在违约，未能如期交房系不可抗力，房屋升值款不予认可，供水开发公司不应支付。供水开发公司上诉上诉请求：撤销金明区人民法院（2015）金民初字第2373号民事判决，改判支付王新忠、任玉兰安置房补偿及其他各项费用共计227200元。事实和理由：双方在《房屋拆迁补偿安置协议》中对于安置房价款有明确约定，且不违法法律禁止性规定，一审判决以2012年开封市发改委显示的周边小区房屋的均价认定安置房价款错误。未按时履行协议系因不可抗力，一审所示证据能够充分证明安置房未如期交付是由于政府职能部门对于开工手续审批过缓所致，供水开发公司无过错；安置房的价值，按双方约定为324000元，按王、任二人80%产权计算，应为259200元，扣减二人应付90000元，应为169200元。对河南宋城造价公司作出的鉴定书，供水开发公司认可40000元。供水开发公司拆迁了王、任二人约59平方米的旧房，却被判赔偿85万余元，违背公司原则。王新忠、任玉兰答辩称：供水开发公司不解除合同就是要求我方无限期等待交房，给我家庭造成巨大经济损失，合同签订后长达八年不交房，不能履行合同解除并赔偿经济损失理所应当。一审已查明供水开发公司未按期交房不属不可抗力。关于鉴定结论，供水开发公司未在法定期限内申请重新鉴定，且一审质证时对该证据予以认可，再提上诉没有意义，请求驳回供水开发公司上诉。王新忠、任玉兰向一审法院起诉请求：要求供水开发公司履行房屋拆迁安置补偿协议及补充协议，若无法按协议履行，出资在同等地段为王新忠、任玉兰购买框架结构为90平方米房屋两套或按同地段商品房现价折现1088592.30元，扣除90000元的差价款后为998592.30元进行赔偿；支付房屋室内罩白、室内门、卫浴等装饰费用29742.83元，支付煤、水、电、地热、暖气、有线电视费用32980元，支付二套房屋办证费用20207.84元，支付自2013年11月30日起至赔偿之日止，按每月每平方米20元即1200元/月标准支付过渡费，支付自2013年11月30日起至赔偿之日止，依汉兴路地段商品房月租金每平方米12.43元即2237.4元/月租金为标准承担违约责任；3、诉讼费由供水开发公司承担。一审法院认定事实：2008年11月18日，任玉兰、王新忠与供水开发公司签订房屋拆迁补偿安置协议，协议约定：供水开发公司拆除王、任二人位于开封市××路××院××楼××单元××号房屋，并在原地为二人安置302、402房屋各一套，均为建筑面积为90平方米的商品住房，安置房价款为324000元（每平米按1800元计算），双方结清产权调换差价后，安置房产权归王新忠、任玉兰所有；并约定：供水开发公司向王新忠、任玉兰支付24个月的过渡费7200元、提前拆迁奖金2000元，王、任二人需向供水开发公司补偿差价款90000元（每平米按1800元计算），供水开发公司承诺一年内无偿办理商品房证，并提供罩白、室内门、卫生洁具，并承担煤、水、电、地热、暖气、有线电视配套费。2011年8月24日，王新忠与供水开发公司签订补充协议一份，约定兴家园1号楼施工时间为2年，从2011年11月30日起至2013年11月30日止，交楼入住期限为2013年11月30日至2013年12月30日，2011年11月30日起至2013年11月30日止的拆迁过度补偿标准在原5元/平方米/月的基础上增加一倍（5元），如交房时间和调整后的补偿约定不能兑现，愿意承担双倍过渡费（20元/平方米/月）和交房违约金。另查明，被拆迁房屋登记所有权人为王新忠，建筑面积为58.97平方米，双方均认可王新忠、任玉兰为80%的部分产权，并在双方自行协商基础上，供水开发公司自愿以60平方米的拆迁面积及全部产权，按房屋拆迁补偿安置协议约定内进行拆迁安置。王新忠、任玉兰未将房屋的差额款90000元支付于供水开发公司。2014年1月以后的过渡费王、任未领取，本案所涉拆迁安置房至今未建，亦未交付。再查明，本案所涉安置房位于开封市××路，其周边小区为贵和世嘉小区、汉兴上品小区、希尔斯小区、塞纳左岸小区；本案起诉时，结合2012年5月开封市发展和改革委员会备案显示，贵和世嘉6号楼三楼每平方米的销售平均单价为6271.51元，四楼每平方米的销售平均单价为6321.51元，10号楼三、四楼每平方米的销售平均单价均为5782.08元；希尔斯5号楼三楼每平方米销售平均单价为5470元，四楼每平方米销售平均单价为5500元；汉兴上品11号楼三、四楼每平方米销售平均单价为4400元；塞纳左岸小区1、2、3、5、6、7号三楼每平方米销售平均单价为7813.33元、四楼每平方米销售平均单价为7300元；综上，四个小区三楼的平均单价为每平方米5947.38元，四楼的平均单价为每平方米5860.72元。一审法院认为：本案的争议焦点双方签订的房屋征收拆迁安置补偿协议及补充协议是否有效，供水开发公司是否存在违约行为；王新忠、任玉兰要求供水开发公司赔偿损失是否符合法律规定；王、任二人诉求的补偿标准是否符合法律规定。一、双方分别于2008年11月18日、2011年8月24日所签订的房屋拆迁安置补偿协议和补充协议，均系双方的自愿签订，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按上述协议约定履行双方的权利及义务；二、按照协议约定，供水开发公司应于2013年11月30日至2013年12月30日期间交房，但由于未按照协议约定履行交房义务，故存在违约行为，应承担相应的违约责任；三、因供水开发公司存在违约行为，王新忠、任玉兰可要求供水开发公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。至目前，涉案房屋仍未建成，供水开发公司无法继续履行交房义务，且双方又未对在同地段购置房屋协商一致，故王、任要求供水开发公司对其相应损失进行赔偿的主张，并无不当，应予以支持；四、关于补偿标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失”，因如供水开发公司依约按期交付安置房，该安置房根据2013年开封市房产行情较拆迁时即2008年升值，该升值部分应为受房人所得，但王新忠、任玉兰未提交涉案房屋的市值标准，且告双方对涉案房屋的市值标准又未协商一致，加之因涉案房屋未建成，无法取得现场照片，且存在诸多影响估价对象市场价值的因素无法确定，无法对涉案房屋价值进行评估，但考虑到该安置商品房位于开封市××路××号院（福兴家园小区1号楼），该地段周边另有贵和世嘉小区、汉兴上品小区、希尔斯小区、塞纳左岸小区，供水开发公司应依平均单价5947.38元计算三楼90平方米的市值为535264.20元；依平均单价5860.72元计算四楼90平方米的市值为527464.80元，上述共计1062729元。按照双方签订的房屋拆迁补偿安置协议约定，王新忠、任玉兰应向供水开发公司补偿50平方米的房屋差额款，但其至今未履行付款义务，对于该50平方米的市值部分也应按照上述价格予以扣除，酌定三楼扣减市值部分为25平方米，四楼扣减市值部分面积为25平方米，共计扣减295202.50元。故被告应向原告赔偿房屋补偿款767526.50元。关于王新忠、任玉兰诉求的办理商品房证，并提供罩白、是北门、卫生洁具及承担煤、水、电、地热、暖气、有线电视配套费，该部分内容应为供水开发公司的合同义务。结合豫宋城工字（2014）第102号鉴定书评估乳胶漆9559.09元、室内门9997.01元、卫浴1012.29元，虽其对该鉴定书有异议，但未提交相应的证据支持其主张，该鉴定书应作为认定罩白、室内门、卫生洁具损失的直接证据，对该部分诉请，予以支持；根据房屋拆迁补偿安置协议及供水开发公司的意见，涉案房屋位于开封市××路××院××楼（福兴家园小区1号楼）302、402房屋各一套，建筑面积为90平方米，暖气依王新忠、任玉兰所主张的80元/平方米X90平方米X2=14400元，暖气计量表1700元/户X2=3400元、天然气2350元/户X2为4700元，有线电视240元/户X2为480元、地热水5000元/户X2=10000元，上述共计32980元；关于商品房的登记费用，涉案房屋的市值价款为1062729元，依契约2%计算，302、402号房屋应缴纳的契税为21254.58元，印花税分别为5元，工本费分别为93元，上述共计21450.58元。但应从上述价款中扣除50平方米的差额款，差额款部分的契税为5904.05元，扣除后登记费用为15546.53元。双方所签订的补充协议亦约定2011年11月30日起至2013年11月30日止的拆迁过度费为10元/平方米/月，如逾期交房，则按20元/平方米/月标准支付过渡费和交房违约金。因交房期限为2013年11月30日至2013年12月30日，故2014年1月至2015年3月期间的过渡费应依双方约定20元/平方米/月计付即20元X60平方米X15个月为18000元。对王新忠要求供水开发公司以开封房产网公布的汉兴路地段商品房平均租金12.43元/平方米/月标准支付违约金的诉请，因该证据不足以正是汉兴路地段商品房平均租金标准，且双方补充协议约定，逾期交房的承担双倍过渡费及交房违约金，故该请求证据不足，不予支持;对于其他诉讼请求中超出认定部分，亦因证据不足，不予支持；对于供水开发公司辩称其未能履行合同是因不可抗力，因证据不足，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论，判决：一、被告河南供水房地产开发有限公司支付原告王新忠、任玉兰安置房价款767526.50元；支付罩白、室内门、卫生洁费用共计20568.39元；支付暖气、暖气计量表、天然气、有限电视、地热水配套费32980元；支付房屋登记的契税、印花税、工本费15546.53元；支付过渡费18000元，共计854621.42元；二、驳回原告王新忠、任玉兰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由王新忠、任玉兰承担2208元，由河南供水房地产开发有限公司承担11592元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，对于双方均提起上诉的安置房价款，供水开发公司主张应按32.4万元的80%再扣除应付房款9万元计算，而王新忠、任玉兰主张应按每平方米1800元标准扣除50平方米所对应的补偿款。对此争议，一审查实在双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》时，王新忠、任玉兰尚余9万元房款未付。供水开发公司至今未履行交房义务，显然构成违约，理应对王、任二人所购房屋升值部分予以赔偿。一审结合本案争议房屋所处位置，参考周边地产价格，均定本案房屋平方米单价符合法律规定，并无不当，对上诉人供水开发公司主张应按双方合同约定计算安置补偿款不予支持。但对于安置款金额，本院认为，等价有偿及公平原则为我国民法基本原则，由于王新忠、任玉兰并未实际支付房屋余款9万元，根据未投资不得受益的常理，二人不应获得该余款所对应房屋部分的升值利益。对王新忠、任玉兰以此为由提出的上诉意见，不予支持。关于过渡费，一审法院于2015年4月7日作出（2014）金民初字第241号民事判决，判决将过渡费支付至2015年3月，后本案经发回重审，待一审法院于2016年12月19日作出（2015）金民初字第2373号民事判决时，对自2015年4月之后的过渡费未作处理，本院予以纠正。关于上诉人王新忠、任玉兰所主张的违约金，双方在《补充协议》未对违约金赔偿标准进行约定，但根据该协议第三条约定，如“交房时间和调整后的补偿约定不能兑现，甲方愿意承担本协议约定标准的双倍过渡费（即10×2=20元/平方米/月）和交房违约金”。过渡费的意义在于开发商建房期间支付给被拆迁人的租房费用，而本案双方已就延期交房约定了双倍罚则，此约定不仅已然弥补王新忠、任玉兰二人候房期间的租房费用，亦由供水开发公司另行承担了一倍租房费用的惩罚，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定逾期交房的按同地段同类房屋租金标准确定违约金的立法本意并不矛盾。因为根据该司法解释的规定，在双方未对违约金作出明确约定而由法院酌定时，违约金应为逾期交房的租金。故对该二人在获得双倍过渡费之外又行要求违约金的意见，不予支持。关于宋城工程造价咨询公司作出的鉴定意见书，根据双方合同约定，罩白、室内门及卫生洁具均为供水开发公司的合同义务，故乳胶漆9559.09元、室内门9997.01元、卫浴1012.29元，上述合计20568.39元供水开发公司均应支付，对墙砖所涉的8904.4元，双方对此并无约定，供水开发公司不应承担。对鉴定意见书所确定的金额，由于供水开发公司未在法定期限内提出异议并申请重新鉴定，对其主张该鉴定结论不能作为定案依据的意见，不予支持，对王新忠、任玉兰主张全额支持鉴定结论29472.8元的意见，亦不支持。另外，供水开发公司延期交房的原因，供水开发公司所提交的证据不能证明不可抗力的事实，对该上诉意见，亦不予支持。王新忠、任玉兰各项经济损失得到赔偿，双方房屋买卖合同予以解除。综上所述，上诉人供水开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人王新忠、任玉兰的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销金明区人民法院（2015）金民初字第2373号民事判决；二、河南供水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王新忠、任玉兰安置房价款767526.50元；罩白、室内门、卫生洁具费用20568.39元；暖气、暖气计量表、天然气、有线电视、地热水配套费32980元；房屋登记契税、印花税、工本费15546.53元；截至2015年3月的过渡费18000元，之后的过渡费按每月1200元计算，支付至本判决确定的付款之日止；三、驳回王新忠、任玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行支付金钱之义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费14674元，由河南供水房地产开发有限公司承担10474元、王新忠、任玉兰承担4200元。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 李新广审判员 张 震二〇一七年四月十三日书记员 刘慧丽 关注公众号“”