（2017）粤01民终3889号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-07-05
案件名称
王美连与广州市君涛房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷2017民终3889二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王美连,广州市君涛房地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3889号上诉人（原审原告）：王美连，住广东省南雄市。委托代理人：蔡俄，广东立复律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地广东从化经济开发区。上诉人王美连因与被上诉人广州市君涛房地产发展有限公司(以下简称君涛公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王美连上诉请求撤销原审判决，依法改判：君涛公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内向王美连支付逾期交房违约金(以630000元为本金：自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止，暂计至2016年9月26日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；君涛公司承担全部上诉费用。事实与理由：1.君涛公司至今未具备竣工验收的条件，不能通过房屋综合验收，即使案涉房屋具备交楼条件的时间尚不能确定，但其延迟交楼的违约行为必然将会延续至其按照法律规定和《广州市商品房买卖合同(预售)》的约定交付合格的案涉房屋给王美连之日止，违约金也理应计算至实际交付房屋之日止。2.如果违约金计算截至2016年9月26曰，自2016年9月27日以后的逾期交房违约金，则要求王美连每过一段时间起诉一次或者待君涛公司就案涉房屋具备交房条件并交付后，另行协商或者主张。但王美连之所以选择诉讼要求违约金就是因为协商不能，若每过一段时间起诉一次，对于双方及法院均增加了很多不必要的时间、精力成本。本着司法便民和节约诉讼资源的角度，应当将违约金计算时间截至实际交付房屋之日止。另，若依一审判决，则自君涛公司逾期交付房屋之日起至王美连最后一次起诉之日止期间，君涛公司既要支付违约金，又要支付迟延履行期间的债务利息，加重了君涛公司的责任，事实上王美连对于这段期间只主张违约金，一审判决判超所请。3.君涛公司未应诉，对于违约金计算的截止时间问题放弃了举证、质证和答辩的权利，而王美连的该项请求未违反法律规定，依法应当获得支持，而君涛公司应当依法承担举证不能、放弃质证和答辩的不利后果。君涛公司未答辩。王美连向一审法院起诉请求：1.君涛公司因逾期交房而向王美连支付违约金3846.78元（自2015年6月30日计至交付房屋之日止，暂计至2016年9月26日，按广州市国土房管局公布的从化区电梯楼房屋租金参考价平均价格计算）；2.君涛公司承担全部诉讼费用。一审庭审中，王美连变更诉讼请求为：1.君涛公司因逾期交房而向王美连支付违约金6622.88元（自2016年7月1日计至实际交付房屋之日止，暂计至2016年9月26日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2015年2月13日，王美连、君涛公司之间签订《上雅君庭楼宇认购书》，约定王美连向君涛公司认购位子从化经济开发区高技术产业园工业大道5号X栋某房（以下简称“案涉房屋”），建筑面积89.46平方米，认购价格为630000元。当日，王美连向君涛公司交纳定金20000元。2015年5月1日，王美连、君涛公司之间签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201505100441），约定王美连向君涛公司购买案涉房屋，并支付首期款190000元，剩余房款申请银行按揭支付，君涛公司于2016年6月30日前向王美连交付案涉房屋。当日，王美连向君涛公司支付首期款190000元（含定金）及其他费用。2015年6月20日，王美连与中国建设银行股份有限公司从化支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款440000元用于购买案涉房屋，2015年6月12日，中国建设银行将王美连所借440000元汇往君涛公司账户。2015年6月25日，君涛公司向王美连出具《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》（发票号码：04271675）。自2016年6月30日至今案涉房屋尚不具备交房条件，君涛公司仍未依约交房，引致成诉。一审法院认为：本案双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，王美连、君涛公司双方应按合同约定履行。王美连已履行了支付全部购房款及缴纳相关费用的义务，君涛公司应依照约定交付房屋。但君涛公司逾期未能于2016年6月30日前交房已构成了违约，应当承担违约责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，王美连要求君涛公司支付违约金（以630000元为本金，从2016年7月1日起至起诉之日即2016年9月26日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因此，君涛公司应向王美连支付违约金（以630000元为本金，从2016年7月1日起至起诉之日即2016年9月26日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。君涛公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2016年12月28日判决如下：被告广州市君涛房地产发展有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王美连支付违约金（以630000元为本金，从2016年7月1日起至2016年9月26日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费25元，由被告广州市君涛房地产发展有限公司负担。本院审理期间，君涛公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。双方均未提交新的证据。王美连确认涉案房屋尚不具备交付条件。本院对原审查明的事实予以确认。另查明，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定部分条款内容如下：第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.见补充协议第十一条。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方确认以本合同第十三条约定的交房期限届满之日视为甲方实际交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由乙方承担。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起/日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在/日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。补充协议第九条对买卖合同第十二条“交房条件”的补充约定买卖合同第十二条增加第二款约定：该商品房项目已经由甲方与公共服务单位签署了供水、供气、供电、通邮协议的，或已经向公共服务单位提出办理永久供水、供气、供电、通邮申请的，并且甲方证明其提出上述申请的时间（即从甲方提出上述申请到买卖合同及本补充协议约定的房屋交付之日）已经超过公共服务单位对社会公众承诺的办理时限，及／或内部规定时限的，乙方同意视为该商品房达到交付条件。第十条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定l.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务。乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所（以下简称“收楼处”）签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费、物业管理服务费押金及水费预付金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房钥匙房钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准；下同）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日期转移给乙方。2.自该商品房视为交接之日起满30日而乙方仍未办理商品房交接手续的，甲方有下列选择权：（1）单方解除买卖合同及本补充协议，按本补充协议第七条第1、2项约定处理。（2）甲方要求乙方按本补充协议第七条第2项约定支付逾期付款违约金，买卖合同及本补充协议继续履行。乙方应自收到甲方同意继续履行买卖合同及本补充协议通知之日起3日内支付违约金并补办商品房交接手续。3.乙方如有以下任何一种情形，甲方有权延期向乙方移交该商品房且无须承担任何延期交房责任。（1）乙方未按买卖合同及本补充协议的约定，付清全部房价款、逾期利息、违约金和其他约定之应付税、费和费用；（2）乙方未按甲方明示和要求缴纳契税、专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办证税、费；（3）乙方申请的贷款未到达或未全额到达甲方帐户；（4）买卖合同及本补充协议约定的其他可以延期交付该商品房的情形。4.发生下列任何情形之一，致使甲方不能或可能不能按买卖合同第十三条的约定交付该商品房时，甲方在及时通知乙方后，可据实延期交付给商品房且无需承担任何责任：（1）不可抗力（包括但不限于本补充协议第二十五条的约定）；（2）市政配套批准、安装不能按时提供导致的延误；（3）买卖合同及本补充协议签署时依据的法律、法规、以及买卖合同、本充协议履行于需要遵循的技术规范和行政规章发生变化导致甲方不能按时交付该商品房；（4）买卖合同及本补充协议约定的其他可以延期交付该商品房的情形。第十一条对买卖合同第十四条“延期交房的违约责任”的补充约定1.乙方的单方解除权应在解除权条件成就之日起30日内行使，逾期未行使，视为乙方放弃解除权，双方继续履行合同。2.如甲方逾期交房超过60日，乙方要求单方面解除合同的，则（1）乙方应向甲方发出解除合同通知书并于该通知书发出之日起5个工作日内协助甲方到房地产行政主管部门办理解除商品房买卖合同的相关手续，按房地产行政主管部门要求提供所需文件，并按政府规定承担各自所发生的一切费用。甲方在注销网上合同备案和撤回登记手续完成后90日内将乙方已支付房价款无息退还乙方，不再另行支付利息、违约金等一切款项。(2)乙方须积极配合甲方办理前述手续，如乙方逾期不协助或怠于协助甲方办理解除前述手续的，视为乙方放弃行使单方解除权，双方继续履行合同，乙方不得再追究甲方的违约责任。3.乙方接收甲方交付房屋或者按本《商品房买卖合同》规定视作甲方已交付房屋的，视为乙方已放弃本《商品房买卖合同》的单方解除权。第十二条对买卖合同第十五条“房屋交付时的有关资料”的补充约定，第十三条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为王美连主张君涛公司承担逾期交楼违约金应截止至实际交付房屋之日是否成立？评析如下。首先，一审法院认定双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，论理清晰，并无不当，本院予以维持且不予赘述。君涛公司未能按照合同约定于2016年6月30日前交房构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。原审判令支持王美连主张君涛公司支付违约金（以630000元为本金，从2016年7月1日起至2016年9月26日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。其次，至王美连提起本案诉讼时，王美连主张案涉房屋不符合交付条件且君涛公司并未向其发出《交楼通知书》，由于君涛公司未到庭应诉，一审法院采信王美连该主张并无不妥。对于起诉之后的逾期交楼违约金，由于涉诉房屋何时具备交楼条件尚未可知，且按照买卖合同及补充协议的约定，君涛公司即使认为已符合交楼条件且已通知王美连收楼，双方依然可能就是否真正具备交楼条件及是否行使解除权而发生争议，而对该事实的确定仍需法院裁决，因此，考虑判决可执行性，一审法院认为应由王美连另行主张起诉之后君涛公司应承担的逾期交楼违约金并无不妥，本院予以维持。君涛公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。综上所述，王美连的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由王美连负担。本判决为终审判决。审判长 岳为群审判员 黄春成审判员 刘碧莹二〇一七年四月十三日书记员 林漫榆黄咏欣 微信公众号“”