（2017）渝05民终3号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2018-07-12

案件名称

蒋远中与泸州创冠市场管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒋远中,泸州创冠市场管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3号上诉人（原审原告）：蒋远中，男，1969年10月18日生，汉族，住重庆市荣昌区仁义镇锣鼓村*组***号，公民身份号码5102311969********。被上诉人（原审被告)：泸州创冠市场管理有限公司，住所地四川省泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢，统一社会信用代码91510503589505834X8。法定代表人：李雪建，总经理。委托诉讼代理人：林安蜀，系北京盈科（重庆）律师事务所律师，一般代理。上诉人蒋远中与被上诉人泸州创冠市场管理有限公司（以下简称创冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2016）渝0153民初3058号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人蒋远中、被上诉人创冠公司的委托代理人林安蜀到庭参加诉讼。现已审理终结。蒋远中上诉请求：撤销原判；确认双方签订的重庆市荣昌区昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层的《房屋买卖合同》因无合同标的物商铺及房屋买卖合同违法及恶意欺诈而无效；判令被上诉人退还上诉人交付的契税1万元及大修基金1万元；被上诉人承担诉讼期间所有费用。事实和理由：双方签订的《重庆市房屋买卖合同》因违反法律法规强制性规定应认定无效；被上诉人为骗取上诉人购房款，存在对上诉人进行合同欺诈；一审法院存在遗漏关键事实认定及认定事实重大错误的行为，同时，一审存在程序违法的行为。创冠公司答辩称，一审法律适用正确，事实认定清楚，应当依法驳回上诉，维持原判。蒋远中向一审法院起诉请求:1.确认双方签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；2.创冠公司退还蒋远中缴纳的契税1万元及大修基金1万元；3.创冠公司承担本案诉讼费及鉴定费用。一审法院认定事实：2015年3月19日，蒋远中作为乙方，创冠公司作为甲方，双方签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定：“一、房屋基本情况，（一）甲方所售房屋坐落为荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层商铺；（二）该房屋用途为（产权证记载的用途）为：商业；（三）该房屋由甲方以买卖方式取得……二、成交价格，甲、乙双方商定该房屋清水房成交价格为277521元……六、付款方式，（一）一次性付款，付款时间或条件:买方乙方于2015年3月19日付清房款277521元；七、权属转移登记，甲乙双方同意于交房后的365个工作日向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；八、税费承担，双方约定，按以下第(三)种方式承担该房屋权属转移登记相关税费……(三)由甲乙双方按规定各自承担……”。庭审中，双方均认可蒋远中已按合同约定支付创冠公司购房款277521元。创冠公司陈述为蒋远中并未缴纳契税和大修基金，创冠公司为其垫交了契税8325.63元，为此创冠公司向本院举示了《税收完税证明》，该证明上载明纳税人蒋远中，契税金额为8325.63元。创冠公司对《税收完税证明》真实性认可，但不认可是蒋远中所购房屋缴纳的契税以及创冠公司为其垫交了契税，蒋远中也未举示证据证实其向创冠公司支付税费金额。蒋远中认为双方签订的《重庆市房屋买卖合同》无效的理由是：1.蒋远中认为双方签订的合同约定的房屋为荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层商铺，但创冠公司认为只有一间商铺，存在欺诈行为，并且一房二卖；2.合同主要条款缺失，房屋面积、具体位置不明确，违反《商品房销售管理办法》的相关规定，属于无效合同；3.创冠公司并未举示其享有荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层商铺的所有权，系无权处分，合同应为无效。蒋远中为证实其所述创冠公司存在一房二卖行为，向本院举示了蒋敏于2013年8月19日与创冠公司签订的《重庆市房屋买卖合同》，该合同约定所售房屋坐落荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层，房屋价款为330827元。创冠公司认可上述合同真实性，但认为与本案无关，只是坐落在同一层的商铺，不能证实创冠公司存在一房二卖的行为。创冠公司陈述本案中蒋远中所购买的商铺为荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层商铺中的43号商铺，为此创冠公司向一审举示了《重庆市房屋买卖合同》附件一、不动产销售发票、《西街小商品批发城认购书》、《西街小商品批发城商铺委托经营合同》、收条，蒋远中对《重庆市房屋买卖合同》附件一无蒋远中签名不予认可；对不动产销售发票真实性无异议，但认为与本案无关，认为其购买的商铺不是该发票上载明那一间；对《西街小商品批发城认购书》不予认可，上面的签名不是蒋远中本人签名；对《西街小商品批发城商铺委托经营合同》、收条上的签名真实性予以认可，但不认可其内容。蒋远中陈述购买商铺时，创冠公司未告知商铺具体面积，合同约定的房屋价款是创冠公司制定的，不清楚该价款如何计算的。创冠公司对此不予认可，认为合同价格是依据商铺面积计算而来的，蒋远中是清楚的。另查明：荣昌县昌元镇学院支路荣城世家现名称为重庆市荣昌区昌元街道学院路，坐落于重庆市荣昌区昌元街道学院路43号商铺系创冠公司所有，该房屋系创冠公司从重庆市荣昌家具厂通过房屋买卖方式取得，荣城世家S3幢一层的商铺有五十多间，43号商铺只是其中的一间，43号商铺证载建筑面积为15.64㎡，套内面积为10.19㎡。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利息；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，蒋远中认为双方签订的《重庆市房屋买卖合同》由于合同中对房屋面积、具体位置约定不明确，违反《商品房销售管理办法》的规定，应为无效合同的意见，一审认为《商品房销售管理办法》系原国家建设部发布，系部门规章，不属于法律、行政法规，不符合《中华人民共和国合同法》五十二条第五项规定的情形，并且该办法适用的范围为开发单位将其开发的商品房销售或预售给买受人，本案中创冠公司并不是诉争商铺的开发单位，创冠公司出售商铺给蒋远中系二手房屋买卖行为，并非商品房销售，亦不适用该办法规定，故一审对蒋远中该意见不予采信。对于蒋远中认为创冠公司不具有荣城世家S3幢一层商铺的所有权，无权处分，合同应为无效的意见，一审认为创冠公司是否对诉争商铺具有所有权及处分权并不影响合同的效力，故一审对蒋远中该意见不予采信。对于蒋远中所称的创冠公司一房二卖，属于欺诈行为，一审认为根据双方签订的购房合同及双方的陈述，仅能够证实蒋远中向创冠公司购买的商铺位于荣城世家S3幢一层，根据蒋敏与创冠公司签订的购房合同，也仅能证实蒋敏向创冠公司购买了坐落于同一层楼的商铺，并不能证实蒋敏所购商铺与蒋远中所购商铺系同一商铺，并且蒋远中也未举示其他证据证实创冠公司存在一房二卖的情形，一审对此意见不予采信。对于蒋远中向创冠公司购买的商铺是否为43号商铺，由于双方争议较大，但并不影响本案审理结果，一审对此不作认定。综上，蒋远中也未举示其他证据证实存在法律规定的合同无效的其他情形，故对于蒋远中要求确认其与创冠公司签订的《房屋买卖合同》无效的请求，无事实法律依据，一审不予支持。对于蒋远中要求创冠公司退还缴纳的契税10000元及大修基金10000元的诉讼请求，蒋远中并未举示证据证实创冠公司收取了蒋远中契税及大修基金，创冠公司也不认可收取了原告缴纳的契税及大修基金，故一审对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《商品房销售管理办法》第三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回蒋远中的诉讼请求。案件受理费300元（蒋远中已预付），由蒋远中负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：蒋远中当庭提交证据1.《重庆市房屋买卖合同》，证明被上诉人提供给上诉人的买卖合同为单方格式合同，与正规合同不一致，排除了上诉人主要权利，规避了其主要义务；证据2.《涉案商铺位置平面图复印件》，证明被上诉人向上诉人出售涉案商铺时故意虚构虚假商铺，同时，被上诉人主张的涉案商铺名称一直沿用至今，一审法院认定的涉案商铺根本就不是同一商铺。创冠公司质证认为，证据1与本案无关联性，双方签订的合同是双方合意的结果，不一定与证据1一致。证据2系复印件，无法核实真实性。创冠公司提交证据1.（2016）渝0153民初449号民事裁定书，证明上诉人知道（2016）渝0153民初449号民事案件中标的物客观存在的，因为上诉人参加了现场查看的记录，该案以撤回起诉结案。证据2.荣昌区公安局昌元派出所证明，证明双方交易的标的物在合同中的位置为荣成世家S3幢一层，后变更为重庆市荣昌区昌元街道学院路，相应的门牌号就是一层商铺对应的商铺号。证据3.现场勘验笔录，证明一审的原、被告就是蒋敏和本案被上诉人均认可交易标的位于荣昌区学院路，也就是原学院支路。蒋远中质证认为，证据1的意见为现在查看时自己不在场，对该证据真实性、关联性及合法性不予认可，与本案无关联性，签订合同时是2015年3月19日，合同约定的是学院支路荣成世家S3幢一层，被上诉人未取得学院支路荣成世家S3幢一层产权，签订合同时也未告知学院支路荣成世家S3幢一层就是学院路43号，被上诉人故意告知虚假情况，隐瞒真实情况。证据2的真实性、合法性及关联性均不予认可，该证明与荣昌区房管局发放的学院路39号门面的记录明显矛盾，该门面记录的位置是2013年、2014年至今从未变更，该学院路39号的证明不能证明是合同约定的卖给上诉人的商铺位置，合同约定的是荣昌区昌元镇学院支路荣成世家S3幢一层。该证明违反日常生活经验法则和交易习惯。因为被上诉人在2014年就获得了学院39号产权。但上诉人与被上诉人签订买卖房屋的时间是2015年3月19日。该证明把被上诉人定义为居民，显然社区居民是有生命的主体，被上诉人注册地在泸州，该证明的时间为2016年3月4日，不能证明2015年3月19日，上诉人购买的的商铺是学院路39号。该派出所不具有出具证明的主体资格，法律并未向其授权。该证明是复印件，未在举证期内提供。证据3的质证意见为真实性、合法性及关联性均不予认可。该笔录记录内容自相矛盾。里面的记录关于张士高的陈述，已经明确对房屋买卖的事情不清楚。他先说不清楚，后面又说12号又说是39号。并且记录的是学院路39号是外西步街旁，根本就没有具体的位置。其中，另一个购房人蒋敏也从未认可所购的门面就是学院路39号。该笔录没有现场见证人。该笔录不能证明被上诉人主张的学院路39号是双方在合同中约定的荣昌县昌元镇昌学院支路荣城世家S3幢一层。该笔录明确排除了学院路39号是荣城世家S3幢一层，因为上诉人主张的学院路39号就在鼎盛超市的门口，那么勘验笔录记录的学院路39号商铺位置是在外西步行街旁，张士高陈述的也是在外西步行街旁。勘验笔录同张士高的笔录均排除了学院路39号在鼎盛超市的位置。关于蒋敏的记录陈述商铺位置也不明确，因为一个是学院支路87号，和学院路51号外西步行街旁。所以，该证据与本案无关，不能证明被上诉人主张的学院路39号就是荣城世家S3幢一层。张士高陈述的面积是15.12平方米，与被上诉人提供的投资概算书上面记载的16.5平方米矛盾。该证据没有在举证期限内提供，上诉人对该证据证明效力不予认可。对双方当事人的前述举证，本院作如下认证：蒋远中提交的《重庆市房屋买卖合同》，系重庆市房屋买卖合同格式空白文本，与本案不具有关联性，本院依法不予采信；蒋远中提交的《涉案商铺位置平面图复印件》，因系复印件并未提供其他证据相佐证，且被上诉人亦不予认可，故该复印件不能作为本案的定案依据；被上诉人提交的《证明》，系公安机关出具，对房屋门牌号及其变迁的证明，具有权威性、职能性及合法性，能够印证涉案商铺名称变更的客观情况，本院依法予以采信；被上诉人提交的《现场勘验笔录》，客观真实，来源合法，亦能从侧面印证涉案商铺变更情况，本院依法予以采信；被上诉人提交的（2016）渝0153民初449号民事裁定书，为此，本院对一审查明的涉案房屋位置予以确认，即原荣昌区昌元镇学院支路荣城世家的地名已变更为荣昌区昌元街道学院路。与本案不具有关联性，本院不予采信。二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系确认合同无效引发的争议，争议焦点为:1.双方当事人签订的《重庆市房屋买卖合同》是否无效；2.被上诉人是否应当退还上诉人缴纳的契税1万元及大修基金1万元。现评判如下：一、关于双方当事人签订的《重庆市房屋买卖合同》是否无效的问题。本案蒋远中购买创冠公司荣昌区昌元街道学院路43号商铺，已交清房款。现蒋远中起诉请求该买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利息；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违法法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人举示的证据并不能证明双方签订的涉案合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之法定情形，故一审法院对双方签订的《房屋买卖合同》是否无效的认定正确，符合法律规定，本院依法予以维持。二、被上诉人是否应当退还上诉人缴纳的契税1万元及大修基金1万元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，蒋远中虽要求创冠公司退还其交付的契税10000元及大修基金10000元，但上诉人并未举示证据予以证实前述款项自己已经交付给创冠公司的事实，创冠公司亦不予认可，一审法院对蒋远中要求创冠公司退还其契税10000元及大修基金10000元的认定并无不当，本院依法予以维持。综上，蒋远中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人蒋远中负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王伯文代理审判员　　刘恋砚代理审判员　　史大贤二〇一七年四月十三日书　记　员　　李家兴 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