（2016）湘06民终2140号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-06-27
案件名称
鲁柒玲与卢慧租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢慧,鲁柒玲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘06民终2140号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢慧，男，1974年6月10日出生，汉族，住岳阳县。委托诉讼代理人：刘宏，湖南民望律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁柒玲，女，1968年7月28日出生，汉族，住岳阳经济技术开发区。委托诉讼代理人：魏水湘（系鲁柒玲之夫），住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：郑松林，男，住岳阳市岳阳楼区，由岳阳经济技术开发区金凤桥管理处分水垅村村民委员会推荐。上诉人卢慧因与被上诉人鲁柒玲租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初1415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢慧及其委托诉讼代理人刘宏，被上诉人鲁柒玲的委托诉讼代理人魏水湘、郑松林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卢慧上诉称，一、本案双方签订的《门面租赁合同》不仅是门面租赁关系，同时包含双方共同合作关系。合同约定鲁柒玲在门面二楼经营灯饰，与上诉人在一楼经营的产品不能是同一类型，但鲁柒玲违反合同约定在二楼经营相同类型的产品，没有经营灯饰，没有与上诉人合作经营，被上诉人是违约的。二、一审判决认定硅藻泥与油漆不属于同类产品是错误的，其都是墙面装饰材料，属涂料油漆范畴，可相互替代。三，被上诉人的违约行为给上诉人造成了严重的损失。被上诉人装修几个月影响了上诉人的正常经营。其次是经营同类产品卡西米硅藻泥，并设置广告宣传，造成了上诉人损失。请求二审依法改判，租金以年6万元计算，并赔偿上诉人损失16万元。鲁柒玲辩称，门面租赁合同合法有效，上诉人不按约交纳租金的行为构成根本违约。答辩人有权解除合同，不予退还保证金，上诉人还应支付未交纳的租金。答辩人并未违反合同约定，上诉人要求赔偿损失16万元没有事实和法律依据。原审判决正确，请求二审维持原判。鲁柒玲向一审法院起诉请求：1、解除原、被告门面租赁合同，被告将承租门面返还给原告；2、被告支付2015年未付租金至返还门面之日止；3、原告无需返还被告保证金2万元；4、被告承担本案诉讼费用。卢慧向一审法院反诉请求：1、继续履行《门面租赁合同》，租金变更为每年6万元；2、鲁柒玲赔偿反诉人经济损失16万元；3、鲁柒玲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月26日，原告（反诉被告）鲁柒玲与被告（反诉原告）卢慧签订《门面租赁合同》，将其与丈夫魏水湘共有的太阳桥建材市场2栋198号、208号、498号两层门面中的第一层出租给被告，原告自己经营第二层。合作期间，被告经营涂料油漆及辅料等，原告经营墙纸、灯饰等系列。租赁期间为三年，自2014年3月26日至2017年3月26日止，第一、二年的租金为13万元，第三年为15万元，租金全年分两次付清，2014年3月26日付6万元，4月30日付7万元。合同签订时，被告向原告一次性交纳保证金2万元，如被告在合同期内违反合同约定，不予退回。合同附加协议约定，原告在二楼经营的产品与一楼经营的油漆为不同类型，从一楼上二楼的楼梯为二楼使用，在一楼大厅楼梯上面做一块电子广告牌，在外面门头上的广告牌安排位置打原告的产品广告字，横排电子屏上同样有原告产品的广告字。同时约定，业务上双方互相帮助、互相销售货物，按底价提货、补差价。合同签订当天，被告支付押金2万元。被告支付了第一年的租金13万元和第二年的租金7万元。承租门面后，被告将门面装修，经营紫荆花油漆。因店招有原告产品内容“卡西米硅藻泥、范雅壁纸”，故紫荆花化工（上海）有限公司长沙分公司以“店招上张贴其他产品及相关内容不协调”，并多次要求整改未见配合为由，取消被告重点客户支持资格，取消每年2万元户外广告补贴，并扣除装修保证金6000元。被告依约交纳了第一个合同年度租金13万元和押金2万元，2015年3月30日交纳了租金7万元。被告在一楼经营紫荆花油漆，原告在二楼经营硅藻泥和壁纸之后，被告未再交纳租金，原告多次向被告催交，被告也分别于2015年10月16日、12月2日回复。被告称因原告未按合同经营灯饰、墙纸等，不能合作经营，租金高于市场价格，且因广告一事，导致原告损失，遂要求原告将租金降为6万元/年，并赔偿经济损失16万元（利润6万元/年×2年、户外广告补贴2万元/年×2年）。一审法院认为，原告（反诉被告）鲁柒玲与被告（反诉原告）卢慧签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。租赁合同中约定原告经营墙纸、灯饰等，被告经营涂料油漆及辅料等，并在附加协议中特别说明原告与被告经营的油漆不为同类型，因此，本案的争议焦点为原告所经营的硅藻泥是否与被告经营的油漆为同类型产品，硅藻泥为一种天然环保内墙装饰材料，用来替代墙纸和乳胶漆，与被告经营的油漆并非同类型产品，故被告所称原告未按合同约定经营的抗辩，本院不予支持。双方商定的年租金为市场行为，其价格为双方自愿达成一致，被告要求将租金降为年租金6万元的反诉请求，本院不予支持。被告称原告在其店招上张贴广告，导致被告每年损失户外广告补贴2万元，但合同中约定原告可在被告广告牌上打广告字，故被告要求原告赔偿每年户外广告补贴2万元的反诉请求，本院不予支持。被告主张的每年纯利润损失6万元，并未提交证据证实损失存在且应由原告承担，本院不予支持。被告未按约定交纳租金，故原告要求解除门面租赁合同、返还门面的诉讼请求，本院予以支持。被告自2015年3月30日交纳租金7万元后，再未交纳租金，应支付2015年3月26日至2016年3月25日剩余租金6万元，并按年15万元支付2016年3月26日至实际交还门面之日止的租金。因被告违反合同约定的义务，合同保证金2万元不予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除鲁柒玲与卢慧签订的《门面租赁合同》，卢慧将承租的位于太阳桥建材市场2栋198号、208号、498号第一层门面返还给鲁柒玲；二、卢慧支付鲁柒玲2015年3月26日至2016年3月25日剩余租金6万元，并按年15万元支付2016年3月26日至实际交还门面之日止的租金；以上一、二项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、卢慧交纳的保证金2万元不予退还；四、驳回卢慧的全部反诉请求。案件受理费300元，反诉费2300元，由卢慧负担。上诉人卢慧在本院二审中提供了以下证据：注册商标分类中油漆涂料属第二类产品，证明上诉人经营的紫荆花漆和被上诉人经营的卡西米硅藻泥属同一类产品，其成分、性质和用途是一样的。鲁柒玲质证认为，其超过了举证期限，且不能证明为同一类产品。被上诉人在鲁柒玲本院二审中提供了以下证据：现场堆放产品的照片，证明一楼堆放的物品影响了二楼的通行。卢慧质证认为并不影响二楼的正常经营。除双方对经营的产品是否属同类型产品有异议外。本院二审对一审所查明的本案其他事实予以确认本院认为，双方争议的焦点问题是：双方当事人在租赁合同履行期间是否有违约行为，应否承担相关违约责任。一、鲁柒玲是否存在违约行为的问题。双方的租赁合同约定鲁柒玲经营墙纸、灯饰等，卢慧经营涂料油漆及辅料等，并在附加协议中特别说明鲁柒玲经营的产品与卢慧经营的油漆不为同类型。但在实际租赁期间，卢慧经营紫荆花油漆涂料及辅料，而鲁柒玲并未经营墙纸、灯饰等，而是经营卡西米硅藻泥。卡西米硅藻泥与紫荆花油漆涂料的主要用途均为内墙装饰用料，其两者是油漆涂料中的不同品牌，均应属于油漆涂料类产品，故应认定两者属品牌不同的同类型产品。按照双方合同的约定，鲁柒玲没有经营墙纸、灯饰等产品，而是经营为同类型的涂料类产品，其存在违约行为，应承担违约责任。二、卢慧是否存在违约行为的问题。鲁柒玲虽存在经营同类型产品的违约行为，但其不应成为卢慧不按约交纳租金的理由，卢慧尚欠2015年3月26日至2016年3月25日剩余租金6万元，2016年3月26日至今也未交纳租金。其行为构成了违约。三、双方的合同租赁期至2017年3月26日已到期，其租赁关系可自然解除。四、双方在本案中的责任问题。鲁柒玲没有经营墙纸、灯饰等产品，而是经营涂料类产品，其经营的产品违反了双方合同的约定，但合同中并未约定承担违约责任的方式。虽双方在一、二楼均经营涂料类产品，但鲁柒玲经营的卡西米硅藻泥价格上要远高于卢慧经营的紫荆花油漆涂料，两者在一起经营不必然导致卢慧经营效益的损失，鲁柒玲的行为并不构成根本性的违约，卢慧仍有按约交纳租金的义务。鉴于双方均有违约行为存在，在租赁合同解除后，卢慧交纳的2万元保证金鲁柒玲应予退还。因该店广告招牌上有鲁柒玲产品“卡西米硅藻泥、范雅壁纸”内容，紫荆花化工（上海）有限公司长沙分公司以“店招上张贴其他产品及相关内容不协调”，并多次要求整改未见配合为由，取消卢慧重点客户支持资格，取消每年2万元户外广告补贴，并扣除装修保证金6000元。该损失66000元属客观存在的事实，其与鲁柒玲经营卡西米硅藻泥涂料有因果关系，鲁柒玲理应承担一定责任。但因卢慧并未整体租赁该门面上下两层，且合同中约定鲁柒玲可在卢慧广告牌上打广告字，故对该损失鲁柒玲可给予适当的补偿，本院酌情确定可由鲁柒玲补偿卢慧损失33000元。卢慧上诉主张的合作经营收益及其他损失因无充分证据证实，本院不予认定。卢慧上诉主张租金应按每年6万元的标准计算的问题。因租金系双方合同所约定，是当事人的自愿意思表示，只要其不违反相关法律法规的规定，人民法院应予确认。鲁柒玲虽在租赁期间有经营涂料类产品的行为，但该行为不成为租金下调的理由，故卢慧的该上诉主张本院不予支持。综上所述，卢慧的部分上诉理由成立，本院二审应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初1415号民事判决的第一、二项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初1415号民事判决的第三、四项；三、鲁柒玲退还卢慧交纳的保证金2万元；四、由鲁柒玲补偿卢慧损失款33000元。上述金钱给付义务限于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间利息。一审案件受理费2600元，二审案件受理费3500元，合计6100元，由鲁柒玲负担2100元，卢慧负担4000元。本判决为终审判决。审判长 胡铁霞审判员 许 进审判员 曹 维二〇一七年四月十三日书记员 荣晴瑶 更多数据：