（2016）苏0281民初14451号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-07-07
案件名称
江阴市临港街道夏港社区居民委员会与江阴市夏港金太阳大酒店、徐加林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江阴市人民法院
所属地区
江阴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江阴市临港街道夏港社区居民委员会,江阴市夏港金太阳大酒店,徐加林,中国银行股份有限公司江阴支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0281民初14451号原告：江阴市临港街道夏港社区居民委员会，组织机构代码A8075298-4，住所地江阴市临港街道夏港社区。负责人：夏勇，该单位主任。委托诉讼代理人：汤文珺，江苏维一律师事务所律师。被告:江阴市夏港金太阳大酒店，住所地江阴市夏港镇澄路***号。经营者：冯江柳，女，1981年10月31日生，，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘浩富，江苏大桥律师事务所律师。被告：徐加林，男，1955年1月9日生，，汉族，住江阴市，现羁押于江阴市看守所。第三人：中国银行股份有限公司江阴支行，统一社会信用代码91320281842210151Y，住所地江阴市人民中路1号。负责人：史雪芳，该支行行长。委托诉讼代理人：姚刚，远闻（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。原告江阴市临港街道夏港社区居民委员会（以下简称夏港社区）与被告江阴市夏港金太阳大酒店（以下简称金太阳大酒店）、徐加林、第三人中国银行股份有限公司江阴支行（以下简称江阴中行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法由审判员计珉担任审判长，与人民陪审员许庆健、徐仁方组成合议庭，于2017年1月6日公开开庭审理，原告夏港社区的委托诉讼代理人汤文珺，被告徐加林，第三人江阴中行的委托诉讼代理人姚刚到庭参加诉讼，被告金太阳大酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。夏港社区向本院提出诉讼请求：1、判令解除他单位与金太阳大酒店于2007年10月26日签订的《个体工商户经营场所租赁协议》、于2012年3月19日签订的《租房协议》，金太阳大酒店从租赁房屋中迁出；2、判令他单位与金太阳大酒店、江阴中行签订的编号为2012-01的《房屋租赁合同》租赁期限至2016年4月25日终止，金太阳大酒店与江阴中行之后的租赁期间无效；3、判令江阴中行向他公司支付实际占有使用费（按2243.28元/日计算，自2016年4月25日起至实际清场之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年10月26日，他单位就坐落于江阴市××××房产（以下简称592号房产）与金太阳大酒店签订租赁协议，金太阳大酒店租赁房屋用以经营，租赁期间自2007年10月26日至2017年10月25日，租金未约定。2007年3月18日，双方签订《租房协议》，约定租赁期限自2007年8月1日至2012年12月31日，租金为338000元/年。2012年3月16日，他单位与金太阳大酒店、江阴中行签订《房屋租赁合同》，他单位同意金太阳大酒店将592号部分房产转租给江阴中行，租赁期限自2012年4月26日至2017年10月25日，租金为818800元/年。2012年3月19日，他单位与金太阳大酒店另行签订有《租房协议》一份，约定租赁期限自2012年4月26日至2017年10月25日，租金为538000元/年。因金太阳大酒店经营不善，自2011年1月1日起便结欠租金。徐加林为金太阳大酒店的实际经营者。2016年4月，双方达成补充协议，变更租赁期限至2016年4月25日终止。现因次承租人的租赁期限超过了承租人剩余期限，应当认定超出部分无效。为维护他单位的合法权益，特诉至法院。金太阳大酒店未予答辩，亦予提交证据。徐加林辩称，1、他与冯江柳系父女关系，他是金太阳大酒店的实际经营者；2、夏港社区与金太阳大酒店的房屋租赁协议合法有效，租赁期至2017年10月25日，夏港社区现要求收回房产系违约，应赔偿他对涉案房产进行翻新、搭建、装修的费用；3、对于金太阳大酒店应向夏港社区支付的2011年至2015年的租金，他每年均与夏港社区进行结算，并向社区出具借条，故涉案租金已转化为借款，并不存在结欠租金的事实；4、金太阳大酒店的工商登记地址为592号房产，现该酒店已负债，对于负债的企业现已不允许变更工商登记资料，如夏港社区收回该房产，金太阳大酒店的工商登记即无意义了。江阴中行述称，1、他单位已将2012年4月26日至2016年4月25日的租金支付给了徐加林。2015年8月5日，他单位收到法院的《协助执行通知书》，要求停止支付租金，故自2016年4月25日之后的租金他单位一直未予支付；2、如夏港社区与金太阳大酒店、徐加林均同意解除三方之间的租赁协议，他单位也同意解除，但因存在法院的《协助执行通知书》，故三方租赁协议能否解除、从何时解除、解除后租金如何支付等问题，均由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2007年3月18日，夏港社区为甲方，徐加林为乙方签订《租房协议》一份，约定将甲方所属位于镇澄路592号商业用房八间五层房屋租赁给乙方作商业用房，年租金为338000元，租赁期间自2007年8月1日起至2012年12月31日止。双方另约定：乙方在租用期间应保持房屋结构的原状，不得随意乱拆动，如有变动应征得甲方同意后方可施行。乙方租用期满时应保持商业用房的原貌，乙方在租赁期间进行的装潢设施，除可移动的以外，其余的资产所有权归甲方所有，与乙方无涉。2007年10月26日，原江阴市夏港镇夏港村集体资产管理委员会为甲方（出租方），冯江柳为乙方（承租方），就592号房产签订《个体工商户经营场所租赁协议》一份，约定甲方将592号房产出租给乙方作为经营场所，出租面积为2000平方米，租赁期限自2007年10月26日起至2017年10月25日止。2012年3月16日，金太阳大酒店为出租人（甲方）、（委托代理人徐加林），江阴中行为承租人（乙方），原江阴市夏港镇夏港村集体资产管理委员会为房屋所有权人（丙方），签订编号为2012-01的《房屋租赁合同》一份，商定甲方将承租的所有权为丙方的592号房产的一至二层828平方米面积转租给乙方，租赁期间自2012年4月26日至2017年10月25日，年租金为818800元，于每年4月30日前支付。另约定，该租赁期间系甲丙双方于2007年10月26日签订的《个体工商户经营场所租赁协议》，若甲丙双方的租赁期满后，甲丙双方不再续租的，丙方承诺将房屋优先出租给乙方；若甲丙双方的租赁期满后，甲丙双方续租的，则甲方优先向乙方出租该房屋。2012年3月19日，夏港社区为甲方，金太阳大酒店（徐加林）为乙方，双方就592号房产又签订《租房协议》一份，仍约定甲方将房屋出租给乙方，年租金为538000元，租赁期间自2012年4月26日起至2017年10月25日止。双方还约定：双方在租用期间应保持房屋结构的原状，不得随意乱拆动，如有变化应征得甲方同意后方可施行；乙方在租赁期间进行的装潢设施，除可移动的以外，其余的资产所有权归甲方所有，与乙方无涉。在租赁期内乙方不得自行进行转租，如有其他行为必须征得甲方同意；租金遵循先交后用的原则，2013年1月1日起，按先交后用的原则，交清当年度租赁款不得拖欠。该协议乙方落款处加盖有金太阳大酒店的公章，并由徐加林签字。2016年4月清明节前后，夏港社区为甲方，金太阳大酒店（徐加林）为乙方，签订《关于中国银行江阴支行租房协议的补充说明》（以下简称《补充说明》）一份，在该协议上，江阴中行列为丙方。《补充说明》内容为：兹有甲方原有592号房产，在租赁给乙方经营过程中，将其中的一楼、二楼东侧楼梯以西范围转租给丙方使用（详见编号2012－01租赁合同），……。甲方考虑到对乙方的经营与发展扶持，决定由乙方收取年租金61.8万元，甲方收取年租金20万元，此20万元在徐加林收到丙方年租金后交给甲方。现根据实际情况，经由甲、乙、丙三方协商一致，决定原租房协议自2016年4月25日自行终止，原协议的租赁期限中2016年4月26日至2017年10月25日止的租房协议，经甲、丙双方另行签订，房租金全部由甲方收取，与乙方无任何关系。该协议甲方有签字盖章，乙方加盖金太阳大酒店印章并有徐加林签字，丙方未予盖章。再查明：592号房产的所有权人为江阴市××村集体资产管理委员会，该单位系夏港社区的下属机构。592号房产为5层建筑，总面积为2175.11平方米。2007年3月，徐加林向夏港社区租赁得592号房产后，对592号房产进行了扩建，将原建筑物第一层向南进行了扩建，在原建筑物北侧和西侧搭建了部分建筑物，并对屋面进行了翻新，在楼顶搭建了电梯间。徐加林在592号房产南侧浇铸了场地，进行了整治等。2008年1月30日，金太阳大酒店注册成立，该大酒店为个体工商户，登记经营者为冯江柳，实际经营者为徐加林。徐加林和冯江柳为父女关系。592号房产除第一层和第二层大部分租赁给江阴中行外，其余房产用于金太阳大酒店住宿经营。至起诉时，徐加林因涉嫌刑事犯罪，目前被关押，金太阳大酒店住宿已停止经营。审理中，夏港社区明确江阴中行可不予迁出，其再与江阴中行协商租赁事宜。审理中，本院至租赁标的物现场拍摄了照片，并要求夏港社区对徐加林、金太阳大酒店租赁房屋后搭建的房屋、浇铸的场地、及相关设施进行保留和保管，以备徐加林、金太阳大酒店今后主张权利，夏港社区允诺。上述事实，有租赁协议、补充说明、房产证、谈话笔录，以及当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，当事人协商一致的，可以解除合同。夏港社区与金太阳大酒店于2016年4月签订《补充说明》，约定就592号房产的租赁协议自2016年4月25日自行终止，双方解除合同的意思表示一致，故本院认定2012年3月19日双方所签的《租房协议》于2016年4月25日解除。至于2007年10月26日双方所签的《个体工商户经营场所租赁协议》，因合同主体、租赁标的物与双方于2012年3月19日所签《租房协议》一致，故前租赁协议已被后租赁协议替代，不存在解除之说。《租房协议》解除后，作为承租人的金太阳大酒店自然应将租赁房屋返还出租人，审理中，夏港社区明确江阴中行可不予迁出，其与江阴中行再行协商租赁事项，本院予以尊重，金太阳大酒店应从江阴中行使用范围之外的租赁房屋中迁出，将房屋交予夏港社区。关于夏港社区要求江阴中行按照2243.28元/日的标准支付自2016年4月26日起至实际清场之日止实际占有房屋期间的房屋使用费的诉讼请求，本院认为，夏港社区和金太阳大酒店签订的《补充说明》，虽未有江阴中行签字，但该说明内容系将江阴中行列为丙方，明确说明2016年4月26日至2017年10月25日止的租赁期间不再履行金太阳大酒店和江阴中行的租赁约定，而由夏港社区和江阴中行另行签订租赁协议，显然金太阳大酒店同意与江阴中行解除《房屋租赁合同》，2016年4月26日后由夏港社区和江阴中行另行建立租赁关系，并由夏港社区收取租金。审理中，江阴中行也未对该《补充说明》提出异议。现江阴中行实际使用租赁房屋，应当向房屋产权人支付使用费用。《房屋租赁合同》约定的租金系当时当地房屋租赁市场价格实际水平的反映，故夏港社区按《房屋租赁合同》约定的租金价格向江阴中行主张使用费，于法有据，本院予以支持。对于夏港社区要求确认编号为2012-01的《房屋租赁合同》租赁期限至2016年4月25日止，之后第三人的租赁期间无效的请求，该合同其实质为转租合同，如上本院认定，金太阳大酒店在与夏港社区同意终止租赁关系的前提下，并同意与江阴中行解除房屋租赁关系，2016年4月26日后由夏港社区和江阴中行另行建立租赁关系，鉴于江阴中行对《房屋租赁合同》在审理中并未提出异议，故本院认定《房屋租赁合同》已协议终止履行。对于徐加林、金太阳大酒店租赁592号房屋后，在原有房屋基础上进行了搭建、浇铸场地，考虑到徐加林目前在押，及避免双方损失进一步扩大，本案中不予理涉，徐加林、金太阳大酒店可另行主张权利。金太阳大酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，怠于行使诉权，应承担不利的诉讼后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、江阴市临港街道夏港社区居民委员会、江阴市夏港金太阳大酒店于2012年3月19日签订的《租房协议》于2016年4月25日解除。二、江阴市夏港金太阳大酒店应于本判决发生法律效力之日起十日内从江阴市夏港镇澄路592号房屋中迁出。三、中国银行股份有限公司江阴支行应于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市临港街道夏港社区居民委员会支付房屋实际占有使用费（自2016年4月26日起至实际迁出之日或双方另行签订租赁协议止，按2243.28元/日计算）。四、驳回江阴市临港街道夏港社区居民委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元(江阴市临港街道夏港社区居民委员会已预交)，由江阴市夏港金太阳大酒店、徐加林负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付江阴市临港街道夏港社区居民委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院(详见《江阴市人民法院上诉须知》)。审 判 长 计 珉人民陪审员 许庆健人民陪审员 徐仁方二〇一七年四月十三日书 记 员 吉 祥 更多数据：搜索“”来源：