（2017）鄂01民终1865号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-04-27
案件名称
龙琳、武汉市源裕龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙琳,武汉市源裕龙房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1865号上诉人（原审原告）：龙琳，女，1975年7月9日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：龙永露，男，1945年8月30日出生，汉族，住武汉市硚口区，系龙琳之父。被上诉人（原审被告）：武汉市源裕龙房地产开发有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区卓尔优势企业总部基地第25幢1单元1层1号房，注册号：420102000112301。法定代表人：王志菁，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖刚，湖北佳元律师事务所律师。上诉人龙琳因与被上诉人武汉市源裕龙房地产开发有限公司（以下简称源裕龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初4649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。龙琳上诉请求：1.加判对方交付房屋；2.逾期交房的违约损失依照有关司法解释应当增加。3.逾期办理房屋初始登记的违约金依照有关司法解释应当增加。4.自己付给保险公司的2000元担保费应当由对方承担。事实和理由：1.一审法院认定被上诉人“2015年8月15日，被告以公告形式向业主发出收房通知”没有证据支持。2.我第一项诉讼请求是判令源裕龙公司交付房屋，一审法院对此判决“驳回其他诉讼请求”。但一审法院在“本院认为”中认为“被告应迅速、及时在合同约定的时间内，办理房屋相关的登记的工作，交付房屋”。因此，一审判决自相矛盾。3.关于被上诉人逾期交房造成的损失，一审法院认定“原告提供的证据不足以证明被告未按期交房给原告造成的实际损失”，这是一审法院不顾法律事实的认定。根据最高法解释第十六条后段和第十七条第三款的规定，一审判决不公。4.关于被上诉人逾期办理房屋初始登记给上诉人造成的损失，应按最高法解释第十八条的规定的赔偿标准判决。5.太平财产保险有限公司武汉分公司向一审法院出具了《保函》，上诉人向一审法院提交了保险公司开具的保费发票。上诉人的这一损失是被上诉人违约造成的，应由被上诉人赔偿。源裕龙公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。龙琳向一审法院起诉请求：1、判令源裕龙公司交付龙琳购买的一品国际8栋2层2号房；2、判令源裕龙公司向龙琳偿付未按期交房的违约金和违约金不足部分的损失（损失为每月人民币1800元，自源裕龙公司应当交房的日期至实际交房之日止）；3、判令源裕龙公司给付龙琳未按期办理房屋初始登记造成的损失（按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2015年4月1日至源裕龙公司办理完房屋初始登记时止）；4、诉前财产保全费、诉前财产保全的担保费由源裕龙公司承担。一审法院认定事实：2015年6月14日，龙琳与源裕龙公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄120501157），约定龙琳向源裕龙公司购买其开发的位于黄陂区××经济开发区××大道××一品国际第8栋2层2号，建筑面积为93.56平方米，房屋总价为436133元；源裕龙公司应在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付给龙琳使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求完成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：龙琳所在楼宇按交房时间投入使用；6、给水：龙琳所在楼宇按交房时间投入使用；7、燃气管道：按交房时间安装完毕，点火时间按管道燃气公司规定办理；8、电话、有线电视、宽带网线安至每户门内，由龙琳自行到相关部门报装开通。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，源裕龙公司应当在发生之日起30日内书面告知龙琳。逾期超过30日后，龙琳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，源裕龙公司按日向龙琳支付已付房价款万分之一违约金。源裕龙公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因源裕龙公司责任造成龙琳不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、龙琳退房，源裕龙公司在龙琳提出退房要求之日起30日内将龙琳已付房价款退还给龙琳，并按已付房价款的2%赔偿龙琳损失。2、龙琳不退房，源裕龙公司按已付房价款的2%向龙琳支付违约金。合同还约定了双方的其它权利义务。合同签订后，2013年8月1日，龙琳向源裕龙公司交纳了首付款276133元，剩余房款通过银行贷款进行了支付。2015年8月15日，源裕龙公司以公告形式向业主发出收房通知，2015年10月21日，龙琳提前偿还了银行贷款。其后，龙琳与源裕龙公司就交房及赔偿问题交涉未果。另查明，案涉房屋至今未办理房屋初始登记。一审法院认为，龙琳与源裕龙公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当全面履行合同义务。龙琳依约交纳了全部房款，并基于合同权利要求源裕龙公司交付其购买的房屋，源裕龙公司应迅速、及时在合同约定的时间内，办理房屋相关的登记工作，交付房屋，而源裕龙公司至今仍未办理案涉房屋的初始登记，导致不具备法定交付条件，对此纠纷的发生源裕龙公司应承担违约责任。关于逾期交房的违约金的问题，因双方合同中明确约定了逾期交房的违约金及计算方法，且龙琳提供的证据不足以证明源裕龙公司未按期交房给龙琳造成的实际损失。故应按合同约定的逾期交房违约金计算，对龙琳要求源裕龙公司偿付逾期违约金及违约金不足部分损失的请求，一审法院予以部分支持。关于逾期办理房屋初始登记的损失问题，龙琳要求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理初始登记损失的主张，是基于当事人双方对逾期办理初始登记违约无特殊约定的情况之下的一种处理方式，本案中，合同对逾期办理初始登记的违约金进行了明确约定，故应按合同约定进行计算。龙琳要求源裕龙公司承担诉前财产保全中的担保费用，无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、武汉市源裕龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向龙琳支付自2015年1月1日至2016年11月30日间的逾期交房违约金30529.31元（436133元×0.1‰×700天）；后期逾期交房违约金（以436133元为基数，按日万分一的标准，自2016年12月1日起计算至房屋交付之日止）于房屋交付之日支付。二、武汉市源裕龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向龙琳支付逾期办理房屋初始登记违约金8722.66元。三、驳回龙琳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9045元，减半收取4523元，财产保全费3020元，共计7543元，由龙琳负担543元，武汉市源裕龙房地产开发有限公司负担7000元。二审中当事人未提交新证据。原审认定的事实中，除判决第3页第5行“2015年6月14日”中的“5”系“3”之笔误外，其他查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，龙琳的上诉请求是否有理是本案争议的焦点。截止本案二审时，源裕龙公司仍未能提交涉诉房屋的竣工验收备案证，一审所确认的逾期交房的事实属实并持续存在。违约就应当承担相应的责任。双方签订的合同第11条第1款和第16条分别对逾期交房和逾期初始登记的责任进行了约定，即逾期交房30天后继续履行合同的则按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。原判正是按照合同约定的标准计算了逾期交房的违约金。龙琳以《合同法》第一百一十四“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”为依据主张赔偿损失，但没有提供证据证明自己的损失高于合同的约定。龙琳以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、十八条为依据提出合同以外另行计算逾期交房违约金和逾期办理初始登记的违约损失，经查该解释第十七条适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而本案合同对逾期交房的违约责任有约定，故该条不适用本案。至于逾期办理初始登记的损失，上诉人的诉求既不符合上述解释第十八条的适用情形，更不符合合同约定的适用前提。关于龙琳请求源裕龙公司承担支付保险公司2000元担保费用的问题，由于该笔费用并非法院收取的诉讼费，而是当事人为了诉讼自由选择的结果，并非诉讼之必须，现龙琳没有拿出应由源裕龙公司承担该笔费用的法律依据，故本院不予支持。关于龙琳要求交付房屋的问题，由于源裕龙公司到目前尚未提交证据证明已经具备法定的交房条件，故该要求虽然合理合法，但双方当事人对不能按期交房的处理办法已有约定，在源裕龙公司不能交房的情况下，龙琳的合法利益已通过让对方承担逾期交房违约金的方式得到了补偿。在涉诉房屋达不到法定交房条件的情况下，本院不能违背法律的禁止性规定来满足龙琳的交房诉求。综上所述，龙琳的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9045元，由上诉人龙琳负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶玉宝审判员 张 红二〇一七年四月十三日书记员 宋 飞