（2016）云0102民初8117号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2018-07-12
案件名称
云南木易洋物业服务有限公司与周佳佳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云南木易洋物业服务有限公司,周佳佳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第二十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《诉讼费用交纳办法》：第十六条，第二十九条第一款
全文
云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0102民初8117号原告：云南木易洋物业服务有限公司，统一社会信用代码：91530100597132814G。住所地：云南省昆明市高新技术开发区R3-2地块经典名居*栋裙楼*层商铺。法定代表人：沙美仙，董事长。委托诉讼代理人：刘晓光、彭成，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被告：周佳佳，女，1979年4月17日出生，汉族，昆明市人，自由职业者，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王鑫麟（与周佳佳系夫妻关系），男，1981年6月11日出生，满族，云南省昭通市人，在云南天外天律师事务所工作，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。原告云南木易洋物业服务有限公司（以下简称木易洋公司）诉被告周佳佳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告木易洋公司的委托诉讼代理人刘晓光、彭成，被告周佳佳的委托诉讼代理人王鑫麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告木易洋公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月31日至2017年1月30日的物业管理费2264元；2、判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告系原告所服务的经典双城小区的业主，原被告双方与2015年签订了物业服务合同，约定被告应当交纳物业服务费用。同时原告一直依物业服务合同之规定，积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务和管理。但被告自2016年1月31日起至今拖欠物业管理费，共计2264元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但被告未予理睬。被告周佳佳辩称，1、建设单位云南经典房地产开发集团有限公司开发的经典双城D区地块未达到交房条件，物业费用应由建设单位交纳。2、唯一有被告签字的前期物业服务协议，被告认为是开发商在强行被告入伙时必须签订的格式条款，应该按照法律规定不利于格式条款提供方来解释。而且被告认为按照协议第十四条的约定签字生效，而原告并未有任何人签字，所以没有达成生效条款，协议没有生效。3、原告在开庭时也承认由于建设单位云南经典房地产开发集团有限公司逾期交房，建设单位和原告的达成一致后承诺自开发商正式交付房屋之日起免除业主一年的物业管理费。云南经典房地产开发集团有限公司免除的一年物管费也应该是房屋达到国家规定的竣工验收标准的硬性条件后才开始计算免除一年的期限，免除期限结束后业主才应当缴纳物业管理费。4、原告未全面提供相关物业服务，未全面履行物业服务业务。原告在管理小区期间，不履行物业管理的承诺，门禁系统、摄像头都没有，小区楼层消防也未通水，存在很大安全隐患。小区环境长期脏乱差，安防不到位，还存在很多业主被盗的现象。原告无权要求被告支付物业服务费，故要求驳回原告的诉讼请求。归纳当事人的诉、辩理由，经依法审核对应的证据后，本院依法确认以下当事人无争议的事实或者当事人无须举证的事实为案件事实：2014年5月23日，云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称：经典公司）与原告签订《经典双城D地块住宅项目物业管理委托合同》。合同约定经典公司委托原告对经典双城D地块住宅项目提供物业管理服务，项目交付物业时间为：因项目工程进度原因，可能相应提前或延迟，最终交付时间以经典公司正式通知时间为准。合同对物业服务管理事项进行了约定，并约定物业服务费及其他费用采用包干制服务模式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容由原告按照以下标准与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定，由原告向业主收取，标准：1、综合服务费2.18元/㎡/月（物业基础服务费1.38元/㎡/月、住宅自来水二次加压费0.25元/㎡/月、电梯运行维护费0.55元/㎡/月）；2、露天车位按国家政策标准；3、车库车位360元/个/年；4、项目共用停车场、花园平台产生的人工及能耗成本，住宅部分人工成本按55%的比例进行分摊，能耗费用按75%的比例进行分摊等。委托管理期限自2014年6月15日零时起生效至原告与业主委员会或业主委员会与物业公司依法另行签订新的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。后原、被告双方签订了一份《经典双城（D区）前期物业服务协议》，协议约定依据物业管理条例规定，物业服务费按产权面积，以被告与开发商约定的合同交房时间起计收，收费标准（按产权面积）为：住宅1.38元/㎡/月、自来水二次加压费0.25元/㎡/月、电梯使用费0.55元/㎡/月；缴费方式为首次预缴一年，以后可按年度缴费，缴费时间为上次交纳物业服务费到期前30日内。被告空置房屋由被告按物业服务费标准全额向原告交纳。签订协议至今被告并未向原告交纳物业管理费。另外，根据商品房买卖合同登记备案表记载，被告周佳佳系经典双城D地块1幢1单元30层3001号房屋买受人，房屋建筑面积为86.55平方米。2014年6月6日经典公司向经典双城D区业主发出延期交房的致歉信，并承诺各位业主自正式交房公告之日起物业费用减免一年。2015年1月15日经典公司发出入伙公告，载有“我公司开发的经典双城D区商品房现已完成验收，具备合同约定的交付条件。现定于2015年1月31日正式办理入伙手续；届时请各位业主按照我公司通知的具体时间并备齐入伙所需的材料前往经典双城D区商品房集中交付中心，正式办理入伙手续”的文字。庭审中原告认可已经免除业主一年的物业管理费。另外，由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位以及施工单位签字盖章的《竣工验收合格证明书》中载有经典双城D地块二标段竣工验收日期为2015年1月28日，验收结论为合格。本院认为，本案系物业服务收费纠纷，应当适用法律对物业管理的相关规范确定当事人的权利义务关系。首先，关于物业服务收费标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，经典公司作为建设单位与原告所签订的《经典双城D地块住宅项目物业管理委托合同》以及原、被告签订的《经典双城（D区）前期物业服务协议》对物业服务费用进行了约定，且约定的标准一致。被告作为经典双城D地块1幢1单元30层3001号房屋买受人，其法律地位相当于业主，故涉案协议中的物业服务费用条款对被告具有法律约束力。其次，关于物业服务收费数额。1、原告请求自2016年1月31日起计算物业服务费用，被告因房屋未达到国家法律规定的交房条件，故其不应支付物业管理费。对此，本院认为，根据《昆明市物业服务收费通知》（昆发改价格1129号）第六条第二款“……未满足交付使用条件或不符合法律规定交付使用的房屋，物业服务费应当由开发建设单位按合同规定支付物业服务企业”规定，依据房屋的竣工验收时间（2015年1月28日）、经典公司发出的入伙公告、经典双城D区业主办理入伙手续的时间以及经典公司承诺以及原告免交一年物业管理费的事实，结合诉讼请求的截止日期，本院确定3001号房屋以业主为给付义务人的、具有合法性的物业服务收费期间为2016年2月1日至2017年1月30日，共计12个月（注：根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第198条第一款“当事人约定的期间不是以月、年第一天起算的，一个月为三十日，一年为三百六十五日”规定，每月按30天计算）。2、应付物业服务费用。依据原被告双方所签订协议的约定，收费标准（按产权面积）为：住宅1.38元/㎡/月、自来水二次加压费0.25元/㎡/月、电梯使用费0.55元/㎡/月，本院对3001号房屋（产权面积为86.55平方米）的物业服务费用计算如下：⑴2016年2月1日至2017年1月30日期间为1433元：1.38元/月×86.55平方米×12月；⑵电梯运行维护费571元：0.55元/月×86.55平方米×12月；⑶二次加压费260元：0.25元/月×86.55平方米×12月。综上所述，2016年2月1日至2017年1月30日期间被告应付物业服务费用共计2264元。依照《物业管理条例》第二条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决如下：被告周佳佳应于本判决生效后十日内向原告云南木易洋物业服务有限公司支付经典双城D地块1幢1单元30层3001号房屋（建筑面积86.55平方米）2016年2月1日至2017年1月30日期间的物业服务费用2264元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周佳佳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 李其恒代理审判员 徐 嘉人民陪审员 丁 茜二〇一七年四月十三日书 记 员 赵云莉 搜索“”