（2017）苏11民终274号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-05-10

案件名称

宏泰置业（镇江）有限公司与吕方志、耿青玲商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省镇江市中级人民法院

所属地区

江苏省镇江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吕方志,耿青玲,宏泰置业（镇江）有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省镇江市中级人民法院民事判决书（2017）苏11民终274号上诉人（原审被告）：吕方志，男，1963年6月24日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：陈荣富，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈丹，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：耿青玲，女，1966年9月16日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：陈荣富，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈丹，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宏泰置业（镇江）有限公司，住所地镇江新区丁卯经十二路以东留学人员创业园404号。法定代表人：董济和，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴鸣，福建汇成律师事务所律师。上诉人吕方志、耿青玲因与被上诉人宏泰置业（镇江）有限公司（以下简称宏泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。吕方志、耿青玲上诉请求：在一审判决第二项的基础上，增加判决被上诉人退还购房款107779.39元，承担占用上诉人购房款期间银行同期贷款利息损失313167元，以及违约金147645元，承担一、二审案件诉讼费用。事实和理由：被上诉人至一审判决时仍未交付房屋，应承担逾期交房违约金；一审判决解除合同，应当同时判决被上诉人承担已收房款的利息损失；上诉人没有违约行为，不应承担律师费用。宏泰公司二审辩称，上诉人一审期间并未反诉，其上诉请求超过被上诉人一审诉讼请求的范围，二审法院不应支持；上诉人从未主张过被上诉人逾期交房的违约事实，即使现在提出该主张，也已超过诉讼时效；上诉人违约事实清楚，被上诉人依法行使约定的解除合同的权利，上诉人要求被上诉人承担100余万元的损失，与法相悖；被上诉人一审诉讼请求合理合法，有充分的事实与法律依据；请求驳回上诉，维持原判。宏泰公司向一审法院起诉请求：解除双方当事人于2011年7月3日签订的商品房买卖合同，吕方志、耿青玲立即返还诉争房屋，支付代偿款538431.39元、律师费20000元、违约金87780元，确认上述款项直接从宏泰公司因合同解除需退还吕方志、耿青玲的购房款877800元中直接抵扣；吕方志、耿青玲承担诉讼费及保全费。一审法院认定事实：吕方志、耿青玲系夫妻关系。2011年7月3日，吕方志、耿青玲与宏泰公司签订商品房买卖合同，购买东锦花园10幢1209号房屋（以下简称案涉房屋）。双方约定，房屋交付时间为2012年3月31日前；吕方志、耿青玲于2011年5月23日支付购房定金1万元，2011年7月1日支付首期购房款257800元，2011年7月11日前通过按揭贷款方式支付购房款61万元；宏泰公司为吕方志、耿青玲的按揭贷款提供担保，在担保期间内，如宏泰公司代吕方志、耿青玲偿还的款项及利息累计达到吕方志、耿青玲按揭贷款总额的10%，或者连续三次被银行要求承担保证责任，视为吕方志、耿青玲对商品房买卖合同的根本违约，宏泰公司有权单方面解除合同，收回房产另行处理，并要求吕方志、耿青玲返还代偿款项及利息，承担购房总价10%的违约金；宏泰公司为实现债权而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）由吕方志、耿青玲承担；在吕方志、耿青玲协助宏泰公司办妥相关手续（包括但不限于合同的注销手续）后10日内，宏泰公司扣除应由吕方志、耿青玲承担的违约金及各项费用（包括但不限于代偿款项、利息、实现债权的费用等）后，退还剩余购房款。合同签订后，吕方志、耿青玲于2011年7月4日共计支付宏泰公司购房款267800元。2011年7月19日，丁卯桥支行与吕方志、耿青玲签订个人一手住房贷款合同，约定吕方志、耿青玲向丁卯桥支行借款61万元用于购买案涉房屋；期限为180个月；按月等额本息还款；贷款利率采用浮动利率，第一个浮动周期内贷款月利率为6.1688‰，每满一年后，再按当时人民银行公布的10年法定贷款利率上浮5%确定所有贷款下一年利率；每月18日为结息日及付息日；若吕方志、耿青玲未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收40%；以合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无论何种原因无法办理抵押登记的或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书，或非因抵押权人的其他原因致使抵押权不能有效设立的，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，要求保证人承担保证责任；因合同争议解决发生的费用（包括律师费等）均由借款人承担；《个人一手住房贷款通用条款》为贷款合同的附件，构成合同不可分割的组成部分，双方均确认在贷款合同上签字、盖章即视为对通用条款的确认，无需另行在通用条款上签字等。宏泰公司自愿为吕方志、耿青玲在上述贷款合同项下的全部债务提供阶段性连带责任保证担保，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或者借款人违约而引起的合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任；保证期间从合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日起两年。当日，丁卯桥支行向吕方志、耿青玲发放贷款61万元。此后，吕方志、耿青玲就案涉房屋一直未办理房屋所有权证，致无法办理抵押登记。截止2015年10月26日，吕方志、耿青玲尚欠丁卯桥支行借款本金499660.94元。2015年4月7日，丁卯桥支行以吕方志、耿青玲未能依约办理抵押登记手续为由，将吕方志、耿青玲和宏泰公司诉至镇江市京口区人民法院，该院于2015年11月5日作出（2015）京商初字292号民事判决，判令吕方志、耿青玲归还丁卯桥支行借款本金499660.94元（截止2015年10月26日）并给付丁卯桥支行自2015年10月27日起至实际给付之日按月息6.1688‰计算的利息；吕方志、耿青玲给付丁卯桥支行律师代理费33700元；宏泰公司对吕方志、耿青玲的上述债务承担连带清偿责任；案件受理费9184元、保全费3520元，合计12704元，由吕方志、耿青玲和宏泰公司负担。该案执行过程中，镇江市京口区人民法院于2016年4月11日扣划了宏泰公司银行存款538431.39元。一审审理中，宏泰公司称已如期向吕方志、耿青玲交付案涉房屋，由于吕方志、耿青玲不愿意缴纳契税，无法办理房屋产权手续。宏泰公司未提供房屋已交付的证据。吕方志、耿青玲认为房屋未交付，是宏泰公司的原因导致无法办理房屋产权手续。另查明，因本案诉讼，宏泰公司支出律师费2万元。一审法院认为，案涉商品房买卖合同合法有效。宏泰公司已于2016年4月11日代吕方志、耿青玲偿还丁卯桥支行的贷款538431.39元。根据双方合同约定，宏泰公司有权解除案涉商品房买卖合同，并要求吕方志、耿青玲承担违约金87780元及律师费2万元。案涉房屋总价877800元，双方签订的商品房买卖合同解除后，宏泰公司应按约退还购房款231588.61元（877800元-538431.39元-87780元-2万元）。宏泰公司未举证证明案涉房屋已交付给吕方志、耿青玲，其要求吕方志、耿青玲返还案涉房屋不应支持。判决：一、解除宏泰公司与吕方志、耿青玲于2011年7月3日签订的商品房买卖合同；二、宏泰公司需退还吕方志、耿青玲购房款231588.61元；三、驳回宏泰公司的其他诉讼请求；案件受理费10262元，保全费4909元，合计15171元，由吕方志、耿青玲负担。双方当事人二审期间未主张新的事实，未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人是购房人，办理将房屋所有权变更至上诉人名下的登记手续，是上诉人应当履行的义务，被上诉人有协助上诉人办理该手续的义务。完成房屋所有权变更登记后，为银行登记设定抵押权，亦为上诉人的义务。房屋所有权变更登记并设立抵押权后，可以解除被上诉人的连带责任保证义务，有利于被上诉人；现无证据显示被上诉人拒绝履行协助上诉人办理房屋所有权变更登记的义务，故因抵押权未能设立，导致案涉贷款合同被解除的责任应由上诉人负担，上诉人称其没有违约，本院不予支持。因抵押权未能设立，被上诉人请求解除案涉房屋买卖合同，符合双方的约定，一审法院判决解除该合同，应予支持。因履行连带责任保证责任，被上诉人根据生效判决，代上诉人履行债务538431.39元，被上诉人要求上诉人支付该款，并承担违约金、律师费，符合法律规定和双方当事人的约定，应予支持。上诉人要求增加判决被上诉人退还购房款107779.39元，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人要求被上诉人承担占用上诉人购房款期间银行同期贷款利息损失313167元，以及违约金147645元，该诉讼请求超出了一审诉讼请求的范围，本案不予理涉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2456元，由吕方志、耿青玲负担。本判决为终审判决。审判长　　李益成审判员　　陈开亮审判员　　冷德华二〇一七年四月十三日书记员　　韩蓉蓉来源：