（2017）吉02民终781号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-31
案件名称
刘清洋诉纪建利房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘清洋,纪建利
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终781号上诉人（原审被告）：刘清洋，男，1990年4月10日生，汉族，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：李德军，吉林市虹业法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：纪建利，男，1958年8月15日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：母晓东，吉林兰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爽，吉林兰达律师事务所律师。上诉人刘清洋因与被上诉人纪建利房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2016）吉0204民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘清洋上诉请求：撤销原审判决，改判刘清洋不承担给付房屋租金的责任，由纪建利承担上诉费。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。刘清洋租赁的房屋没有150平方米。刘清洋不欠2015年度至2016年度的房屋租金，并且给付租金的事实有证人可以证明。纪建利应负责物业费和供热费，但2016年度的供热费没有缴纳，处于停止供热状态，刘清洋无法履行租赁合同。二、原审法院认定证据及适用法律错误。纪建利根本没有证据证明刘清洋欠租金款。纪建利提交的租赁合同不真实。纪建利没有缴纳供热费，给刘清洋造成很大经济损失。刘清洋自己供热每天需要300元左右，原审判决按照国家认定的标准扣除供热费是错误的。纪建利辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘清洋的上诉请求及理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2015年4月2日，因吉林市越山东路农贸市场施工项目承包给纪建利，最后为了折抵部分工程款，农贸市场同意在市场承包范围内（最东侧）划出约150平方米的彩钢房洗车行由纪建利自行经营管理。2015年5月18日，纪建利与刘清洋签订租房租赁协议，将上述彩钢房租给刘清洋。合同约定租房期限自2015年6月20日至2018年6月20日，租金一年一交，每年租金4万元。合同签订后，刘清洋即使用了彩钢房，但一直未支付租金，现已拖欠两年租金，并且因其迟延支付，给纪建利造成了严重的经济损失。刘清洋的上诉请求无充足的法律依据，应在法律规定的期限内及时履行应尽的法定义务，因上诉所产生的费用，应由刘清洋承担。现请求二审法院驳回刘清洋的全部上诉请求，判令刘清洋及时履行原审判决，及时支付所欠房屋租金及利息损失，并承担上诉费用。纪建利向一审法院起诉请求：1.判令刘清洋支付拖欠两年租金8万元；2.判令刘清洋支付因其迟延支付租金导致的利息损失4400元（计算至2016年11月20日）；3.本案诉讼费由刘清洋负担。一审法院认定事实：吉林市越山东路农贸市场因施工项目承包给纪建利，之后吉林市越山路农贸市场为抵部分工程款，将市场承包范围内（最东侧）划出约150平方米的彩钢房洗车行由纪建利自行经营管理。2015年5月18日，纪建利与刘清洋签订租房协议一份，协议约定：纪建利将上述150平方米彩钢房洗车行出租给刘清洋，租期三年，租赁期限为2015年6月20日至2018年6月20日，租金每年4万元，含供热费和物业费。协议签订后，纪建利将上述彩钢房交给刘清洋使用。同日，刘清洋向纪建利交付定金1万元。在刘清洋承租彩钢房期间，2015年度供热期内，纪建利于2015年12月10日向彩钢房供热，2016年度供热期内，纪建利未供热。一审法院认为，纪建利将彩钢房洗车行出租给刘清洋，刘清洋应依约定给付租赁费用。刘清洋抗辩2015年6月至2016年6月期间的租金已给付，2016年6月至2017年6月期间的租金已给付3万元，但仅提供纪建利定金收据1万元，其他租金给付未提供证据证明，且纪建利予以否认，故仅能认定刘清洋在第一年度租赁期间给付租金1万元，其他不予认定。关于租金给付时间问题，因纪建利与刘清洋在租赁协议中仅约定租金一年一交，未约定租金具体给付时间，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应在租赁期间届满前支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，因纪建利与刘清洋就租金的给付时间约定不明，按照上述法律规定，刘清洋应在租赁期间每届满一年时支付租金，纪建利可向刘清洋主张2015年6月20日至2016年6月20日期间的租金。扣除刘清洋已给付的租金1万元，刘清洋尚欠纪建利2015年6月20日至2016年6月20日期间3万元租金。另因纪建利在2015年6月20日至2016年6月20日房屋租赁期间，对租赁房屋迟延供热，2015年11月1日至2015年12月10日期间系刘清洋自行供热，故该期间供热费用应从租金中扣除，计算标准参照吉林市商业网点的供热收费标准，计算之后，扣除金额为1300元。关于纪建利主张的利息损失，应从第一年度租金逾期给付之日即2016年6月20日开始计算，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定作出判决。一审判决：一、刘清洋自本判决生效之日起三日内给付纪建利2015年6月20日至2016年6月20日期间的房屋租金28700元；二、刘清洋给付原告纪建利上款利息损失，自2016年6月20日起至2016年11月20日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，与本判决第一项同时履行；三、驳回纪建利的其他诉讼请求。案件受理费955元（纪建利已向本院预交），由纪建利负担438元，由刘清洋负担517元，刘清洋负担部分于本判决生效之日起三日内向本院交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘清洋向本院提交如下证据：1.刘清洋的银行流水单，证明2015年5月19日，刘清洋从银行取款给纪建利租金3万元；2.购煤票据2张，证明刘清洋购煤自行供热花费4000余元；3.证人焦永生与王林出庭作证，证明刘清洋向纪建利交付了租金。经质证，纪建利对证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证明其要证明的问题。对证据3有异议，证人焦永生说是在洗车行里交的3万元，和刘清洋所述不一致，且二位证人证言和刘清洋陈述均不符。本院经审查认为，刘清洋提交的银行流水单不能证明其要证明的问题；购煤票据2张，与本案不具有关联性；证人焦永生与王林的证言与刘清洋的陈述多处不符，该证据不具有真实性。对以上证据，本院不予以采信。纪建利没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于刘清洋主张租赁物即彩钢房不足150平方米。双方在签订《租房协议》时，未明确约定彩钢房的面积，事后对此亦无书面补充协议，在二审庭审中，刘清洋自称其于2015年5月18日，先看房，后签协议，故刘清洋是在对彩钢房的面积无争议的情况下与对方订立的合同，现其以此主张拒付租金无事实及法律依据，本院不予支持。关于刘清洋主张交付租金的举证责任问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，纪建利主张未收到租金系消极事实，其无需对此主张负举证责任，而刘清洋主张已交付租金系积极事实，其应对此主张负举证责任，在二审庭审中，刘清洋提供的证据不能证明其主张，应承担举证不能的不利后果。关于刘清洋主张其因供热问题导致无法履行合同。纪建利向刘清洋交付彩钢房后，刘清洋已在此实际经营，故涉案合同已实际履行，不存在合同履行不能的问题，且刘清洋在二审诉讼中明确表示对合同履行过程中出现的供热及水、电等问题给其造成的损失其另行主张权利，故本院对此不予评判。综上所述，刘清洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费535元，由刘清洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 石 刚审 判 员 付 广审 判 员 郝 奇二〇一七年四月十三日代理书记员 常芳郁 百度搜索“”