（2017）皖0102民初714号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-02
案件名称
合肥元一物业管理有限公司与张亚飞、朱露露物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥元一物业管理有限公司,张亚飞,朱露露
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初714号原告：合肥元一物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：李小榕，董事长。委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。被告：张亚飞，男，1981年11月2日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：朱露露，女，1984年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。以上两被告共同委托诉讼代理人：肖桂林，安徽皖都律师事务所律师。原告合肥元一物业管理有限公司（以下简称“元一物业公司”）诉被告张亚飞、朱露露物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法由审判员徐红梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告元一物业公司的委托诉讼代理人刁忠阳、被告朱露露及被告张亚飞、朱露露的共同委托代理人肖桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告元一物业公司向本院提出诉讼请求：1、张亚飞、朱露露支付元一物业公司物业服务费1494元，逾期违约金50.42元（自2016年1月1日至2016年6月30日止，按日万分之五计，后期按日万分之五计至付清之日止），合计1544.42元；2、本案诉讼费用由张亚飞、朱露露承担。事实和理由：张亚飞、朱露露购买了合肥鸿维物业发展有限责任公司开发的“元一名城”住宅一套，房号为X区X幢X室。2008年9月19日合肥鸿维物业发展有限责任公司委托元一物业公司对该小区进行前期物业管理，2008年4月15日合肥鸿维物业发展有限责任公司向张亚飞、朱露露交房。元一物业公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对“元一名城”小区实施规范的物业管理。但张亚飞、朱露露自2016年1月起便无故拖欠管理费。元一物业公司曾多次以多种形式向张亚飞、朱露露催缴物业管理费用未果，故诉至法院。被告张亚飞、朱露露辩称：2008年9月，元一物业公司接受合肥鸿维物业发展有限公司委托，承担“元一名城”小区物业管理服务以来，一直缺乏服务意识，长期不能正确履行《物业管理委托合同》约定的义务，致使小区内长期存在消防、水电设施毁损、缺失，电线私拉乱接、电梯故障频发、安全措施缺位、小区内杂草丛生、垃圾随处可见、盗窃案件频频发生、车辆被砸、被划，物业管理形同虚设。对于小区内存在的诸多问题，元一物业公司或者听而不闻，在接收业主反映、投诉、举报后，常常采取敷衍拖延的态度，屡屡表现出不耐烦的情绪甚至与业主发生肢体冲突。2016年4月29日，元一名城小区召开了首次业主大会，选举产生了第一届业主委员会。2016年5月11日，元一名城业主委员会，依法向嘉山路街道办事处和合肥市瑶海区住建局备案。根据合肥鸿维物业发展有限公司与元一物业公司签订的《物业管理委托合同》第十八条的约定，结合相关法律、法规、规范的规定，双方的物业管理服务合同已经终止。自2016年4月29日（最迟2016年5月11日）起，双方之间已经没有合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应当支持，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定。元一物业公司无权向张亚飞、朱露露收取2016年5月11日以后的物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的精神，元一物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，应该承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任。元一物业公司可以通过免除或者减收物业费的方式兑现其赔偿责任。另外《物业管理委托合同》第十四条虽有收取物业费的约定，但合同中对具体收、缴费用的时间并没有约定，因而不存在违约。经审理查明：2008年9月19日，合肥鸿维物业发展有限责任公司、元一物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：合肥鸿维物业发展有限责任公司委托元一物业公司对“元一名城”小区提供物业管理，自本合同签订之日起至业主委员会成立时止；本物业的管理服务费，住宅房屋由元一物业公司按物价部门审批后收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起滞纳金按每天应交管理费的0.2%交纳。张亚飞、朱露露购买的房屋位于合肥市瑶海区“元一名城”X区X幢X室，建筑面积95.77平方米，系住宅房。2016年1月，经物价部门核准，“元一名城”小区物业费住宅按建筑面积每月每平方米1.3元，张亚飞、朱露露未按约定交纳物业费，于2016年1月1日至2016年12月31日拖欠物业费1494元。起诉前，元一物业公司对上述物业费向张亚飞、朱露露送达催交物业费通知。2016年5月11日，“元一名城”业主大会成立，2016年9月6日，合肥市瑶海区元一名城第一届业主委员会出具《合肥市瑶海区元一名城业主大会会议决定》，“同意授权业主委员会以公开招标方式选聘新物业公司”，2016年9月18日，合肥市瑶海区嘉山路街道办事处撤销“元一名城”业主大会于2016年9月6日通过的《合肥市瑶海区元一名城业主大会会议决定》。以上事实，有《物业管理委托合同》、入住手续签章汇总表、元一名城一期住宅交接表、收费许可证、物业费催缴函的邮寄凭证、物流跟踪信息单、关于撤销元一名城小区业主大会相关决定的通知、业主委员会备案表、合肥市瑶海区元一名城业主大会会议决定、关于第二次业主大会会议表决结果的公告、中标通知书、报告、通知、交接（撤场）通知书、联名信、照片以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，安徽鸿维物业发展有限责任公司与元一物业公司签订的《物业管理委托合同》是当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同签订之后，元一物业公司按约对“元一名城”小区提供物业管理服务，经元一物业公司催告，张亚飞、朱露露作为该小区业主未按约定交纳物业费，应支付元一物业公司2016年1月1日至2016年12月31日物业费1494元。元一物业公司要求张亚飞、朱露露支付违约金，证据不足，不予支持。张亚飞、朱露露辩解理由部分成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、张亚飞、朱露露于本判决生效之日起十日内给付合肥元一物业管理有限公司1494元；二、驳回合肥元一物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由合肥元一物业管理有限公司承担5元，张亚飞、朱露露承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 徐红梅二〇一七年四月十三日书记员 王 徽附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼诉讼》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：