（2016）鄂0103民初8745号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-04-27
案件名称
王群颖与王涛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王群颖,王涛,武汉链家宏业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0103民初8745号原告：王群颖，女，1968年5月21日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张典，湖北鼎君律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：王涛，男，1972年8月2日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：毛国敏，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：史俊杰，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际soho城（一期）第7幢32层4号。法定代表人：单一刚，经理。委托诉讼代理人：汪佳娜，女，该公司职员。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李希，女，该公司职员。代理权限为特别授权。原告王群颖与被告王涛、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王群颖及其委托诉讼代理人张典、被告王涛的委托诉讼代理人毛国敏、第三人链家公司的委托诉讼代理人汪佳娜、李希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王群颖向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、被告王涛返还原告王群颖支付的5万元款项及资金占用费（自款项支付日起，至返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3、被告王涛支付原告王群颖违约金24万元及惩罚性赔偿金5万元；4、被告王涛赔偿原告王群颖已支付的中介费用3万元及资金占用费（自中介费支付之日起，至返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；5、被告王涛承担原告王群颖支付的担保费、评估费2951元；6、被告王涛承担全部诉讼费用。事实与事由：2016年9月17日，原、被告通过第三人链家公司居间签订《武汉市存量房买卖合同》，约定被告王涛将其住宅出售给原告王群颖，总房款120万元。三方同时签订了《居间服务合同》。合同签订后，原告王群颖按照约定向第三人链家公司支付佣金3万元，向被告王涛交付5万元款项，并缴纳了办理贷款所需的担保费和评估费，后银行批准了原告王群颖贷款申请。合同期间，被告王涛在无理由情况下拒绝履行合同，并将涉案房屋出卖给第三方，其行为构成���本违约，应向原告王群颖承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。为维护自己的合法权益，原告王群颖提起诉讼，请求判如所请。被告王涛辩称，对原告王群颖要求解除合同的诉请，被告王涛表示同意，双方买卖合同已经解除。原告王群颖通过光大银行的贷款批复后，被告王涛发现批复意见中载明了“评估报告显示房屋给卖方员工居住，经办人调查核实写明情况”的内容，表明原告王群颖在申请贷款审批没有如实陈述房屋的相关情况，银行人员在今后调查房屋评估真实性时会发现原告王群颖提供的贷款资料及评估报告是虚假的，其贷款最终不可能被银行批复，为避免双方损失扩大，被告王涛向原告王群颖提出了解除合同要求，并有权根据合同约定没收定金。关于第三人链家公司收取的3万元居间费，第三人链家公司已答应双方解除合同后退还给支付方，��费用与被告王涛无关，原告王群颖无权向被告王涛主张该款。买卖合同是由第三人链家出具的，前面是标准文本，后面是补充协议，补充协议的上部分是针对买卖合同第九条违约责任的补充条款，双方未在签章处签字，该部分未成立，故原告王群颖主张20%违约金没有合同依据。即使被告王涛违约，违约责任的依据应是买卖合同第九条规定。原告王群颖在合同签订后仅支付了定金5万元，被告王涛在发现原告王群颖无履行合同能力时，已向原告王群颖明确提出了解除合同主张，合同解除后不影响被告王涛向第三方出售房屋，其卖房行为有理有据，与原告王群颖没有关联。从被告王涛提交的证据可以证明，涉案房屋的价格在合同解除后未上涨，原告王群颖主张的损失没有事实依据。综上，原告王群颖提出的诉讼请求不能成立，被告王涛请求法院驳回该诉请。第三人链家公司述称，买卖合同与补充协议是一个整体，双方知晓并认可补充协议的内容，当时双方签字时，只在协议下部分签字，忽略了中间部分的签名，如按照被告王涛所言只同意针对居间合同的补充条款，则当时只会列上部分条款，补充协议最下面的签字是对整个合同的认可。合同签订后，原告王群颖支付了定金5万元，原告王群颖的贷款手续在9月取得了贷款银行审批。当第三人链家公司通知双方到房地局办理产权过户手续时，被告王涛明确表示不再卖房，也一直不配合办理产权过户手续，导致买卖合同无法履行。后通过向房管局网站查询，第三人链家公司得知被告王涛在申请挂失两证后，重新办理了新证并将房屋另行出卖他人。第三人链家公司作为居间人，已积极履行合同义务，由于被告王涛违约导致合同不能履行，第三人链家公司收取的佣金不应退还，原告王群颖应依约向被告王涛主张赔偿责任。综上，第三人链家公司请求法院依法作出裁判。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：坐落武汉市江汉区东舜花园A1栋4层402号房屋，建筑面积127.78平方米，其所有权原属于被告王涛享有。2016年9月17日，经过第三人链家公司居间介绍，原、被告签订《武汉市存量房买卖合同》，该合同约定：被告王涛将上述住房出售给原告王群颖，总价款120万元；定金50000元为第一部分房款，第二部分房款为1150000元，付款方式为商业贷款；买卖双方应当在合同签订后四十个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续。该合同第九条“违约责任”约定：出卖人未按合同约定的期限和条件交付房屋的，逾期超过15日，买受人退房的，出卖人应退还全部已付款，并按��受人全部已付款的20％向买受人支付违约金；出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权的，买受人有权退房，出卖人应当退还买受人全部退房款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人已付房价款的一倍支付违约金。同日，第三人链家公司与原、被告同时签订《居间服务合同》，该合同约定，鉴于丙方（第三人链家公司）促成买卖双方签订署《买卖合同》，乙方（原告王群颖）向丙方支付佣金30000元。该合同第四条“违约责任”部分约定：丙方违反合同约定的，应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，如支付费用方为守约方，可向违约主追偿该笔费用。上述合同签订同时，双方针对《武汉市存量房买卖合同》第九条及《居间服务合同》第四条规定的违约责任达成《补充协议》一份，其内容包含两个部分：上部分是针对房买卖合同第九条作出的补充约定，其中约定：如甲方将房屋出售给第三方的，甲方构成根本违约，乙方有权解除合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求支付房屋总价款的20％的违约金，同时要求甲方退还已收其他购房款；下部分是针对居间合同第四条作出的补充条款，约定甲方或乙方因违反房屋买卖合同相关约定，导致合同无法继续履行的，对于守约方应向丙方支付的居间服务费及相关费用，丙方有权向违约方追偿该笔费用。上述两部分的文字内容打印在同一页面中，两部分均存在双方签章处，原、被告在最下部的签章处签名，在中间部分的签章处未签名。合同签订后，原告王群颖支付被告王涛定金5万元。2016年9月23日，原告王群颖支付第三人链家公司居间费30000元。为办理商业贷款手续，原告王群��已付担保费1800元、评估费1191元，合计2951元。2016年9月29日，中国光大银行武汉分行向原告王群颖出具了同意贷款批复。该批复中“放款前需落实条件”载明“评估报告显示抵押物给卖方员工居住，经办人调查核实写明情况。”2016年10月5日，第三人链家公司通知原、被告到房地局办理权属过户，被告王涛表示不想卖房。同月7日，第三人链家公司再次催促被告王涛办理房屋权属过户，被告王涛予以拒绝。同月18日，被告王涛向原告王群颖表示不再出卖房屋，愿意退还定金5万元，并补偿5万元。此后，被告王涛以涉案房屋的权属证书丢失为由，向房产管理部门申请补办了新证，并于2016年11月30日与案外人签订《房屋买卖合同》，将该房屋以132元价款出卖给案外人，该房屋的权属已变更登记至买受人名下。双方对本案纠纷协商未果后，原告王群颖诉至本院。本院认为，原、被告经自愿协商后签订的《武汉市存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。针对买卖合同第九条和居间合同第四条约定的违约责任条款，双方签订补充协议进行了变更，由于双方未在中间部位的签章处签名，被告王涛针对买卖合同的补充条款提出合同未成立抗辩，主张该条款无效，而原告王群颖、第三人链家公司均主张两部分内容属于同一整体，双方在协议下部位的签名是对合同全部内容的认可。本院认为，以上两部分补充内容存在于同一页面中，双方在协议下部分签章处签字时应当明知协议的全部内容，如被告王涛不同意上部分补充内容，或者对该条款持有异议，该补充条款不应当存在于补充协议中，被告王涛也未在补充协议中表明上部分内容不是补充合同的组成部分，故其主张不符合日常生活的���验法则；其次，被告王涛在第一次庭审中对补充协议的效力未提出异议，在第二次庭审时才对协议未签字提出效力异议，但未提供足够证据推翻其前期作出的自认。综上，被告王涛关于买卖合同补充条款未成立的抗辩理由不成立，该补充条款为双方真实合意，对双方具有法律约束力。合同订立后，因被告王涛单方违约，导致双方合同的目的不能实现，合同约定的合同解除条件已经成就，原告王群颖行使合同解除权具有合同依据，买卖合同应于原告王群颖提出解除合同诉讼请求之日解除。被告王涛关于因对方原因导致合同不能履行，其不构成违约的事实主张，缺乏证据证明，本院不予采纳。双方合同中既约定定金罚则，又约定了违约金责任，原告王群颖选择要求对方返还已付定金，并承担违约金责任的请求，符合《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，��约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，应予准许。被告王涛占用定金给原告王群颖造成利息损失，应自定金支付日起至返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计付利息。双方合同约定的违约金标准为合同总价款的20％即24万元，被告王涛在否定其违约同时，提出违约金过分高于原告王群颖的实际损失的主张，对此，本院认为，违约金是当事人预定的损失赔偿金，其主要功能是填补守约方所受损失，具有“补偿性为主，惩罚性为辅”的法律特性。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括直接损失和可得利益损失。涉案房屋在合同订立后存在一定的涨价，该涨价部分应认定为原告王群颖的可得利益损失，至于涨价金额，应结合房屋所在区域��屋价款情况，双方履约和过错程度情况以及被告王涛在缔约时对损失的可预见程度予以综合确定。本案中，原告王群颖依约支付了定金，并基本完成了贷款手续，对合同终止没有任何过错；被告王涛在订约后即表示不履行合同义务，并将房屋出卖他人，其行为严重违反了合同约定义务，违背了诚实信用原则，是合同不能履行的过错方；讼争房屋所在地的房价在合同订后上涨是从所周知的事实，被告王涛主张违约金过分高于对方的实际损失，也未提供足够的证据加以证明。据此，确定原告王群颖依约向被告王涛支付24万元违约金，符合以上损失的认定标准，也可体现民法的诚实信用和公平原则。本案系二手房买卖合同纠纷，上述违约金在补偿原告王群颖损失时，一定程度上也体现了对被告王涛违约的惩罚，原告王群颖另行要求被告王涛支付惩罚性赔偿金5万元，没有法律依据，本院不予支持。原告王群颖为履行合同支付的2951元担保费和评估费，系因被告王涛违约导致合同不能履行后受到的直接损失，原告王群颖要求被告王涛赔偿此款，有事实和法律依据，本院一并支持。本案审理的范围是原、被告之间存在的房屋买卖合同关系，第三人链家公司与原、被告存在居间合同关系，居间合同和补充协议中对居间费的负担等事项进行了约定，原告王群颖已付第三人链家公司居间费3万元，现因买卖合同终止，其针对居间费负担问题提出的权利请求，应属于居间合同和其补充协议的调整范围，本案中不宜合并处理，如各方不能协商一致，原告王群颖可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一��六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告王群颖与被告王涛签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、被告王涛返还原告王群颖5万元定金以及资金利息（自2016年9月17日起至款项返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；三、被告王涛支付原告王群颖违约金24万元；四、被告王涛支付原告王群颖担保费、评估费损失2951元；五、驳回原告王群颖的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7800元、诉讼保全费1870元，合计9670元，由原��王群颖负担2075元，由被告王涛负担7595元（此原告王群颖已预付本院，被告王涛应随同上述判决款项一并支付原告王群颖）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 张军华二〇一七年四月十三日书记员 袁毅然