（2017）沪02民终3110号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-02
案件名称
李雯与汪丽华、阮文钢房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李雯,汪丽华,阮文钢,上海搜房房天下房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3110号上诉人(原审原告)：李雯，女，1986年6月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：张寅，北京大成(上海)律师事务所律师被上诉人(原审被告)：汪丽华，女，1955年12月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审被告)：阮文钢，男，1981年12月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：汪丽华。原审第三人：上海搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：杨汉麟。上诉人李雯因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初字第13649号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李雯上诉请求：依法撤销上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初字第13649号民事判决书，要求改判：(一)撤销一审第一、第二、第三项判决，改判为“判令李雯与汪丽华、阮文钢就上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋买卖合同》继续履行，汪丽华、阮文钢协助李雯办理系争房屋产权变更登记手续，并要求汪丽华、阮文钢向李雯支付违约金，以人民币(以下币种均为人民币)2,180,000元为本金，按照日万分之五的标准，从2016年7月23日计算至判决生效之日止。”(二)若二审法院未支持第一项上诉请求，则请求撤销一审第三项判决，改判为“汪丽华、阮文钢应于判决生效之日起十日内给付李雯违约金78万元。”(三)一审案件受理费用及本案上诉受理费用均由被上诉人汪丽华、阮文钢承担。事实与理由：本案系争买卖合同具备继续履行的条件，一审法院驳回上诉人诉请无法律依据。本案不具备法定解除条件，一审法院所引用法律条文不适用于本案合同。一审法院判决的违约金补偿金额没有任何法律依据，该金额违背法律规定，严重侵害了上诉人的合法利益。在一审审理中，代理人寄送法院最后一份材料明确写明了目前系争房屋价值290万，仅15万元的违约金不足以弥补上诉人的损失。被上诉人汪丽华、阮文钢辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。李雯向一审法院提出诉讼请求：1、判令阮文钢继续履行双方签订的房地产买卖合同并协助李雯办理房屋产权变更登记手续；2、判令汪丽华、阮文钢向李雯支付逾期违约金，以2,180,000元为本金、按照日万分之五的标准、从2016年7月23日计算至判决生效之日止。一审法院审理中，李雯表示，如房屋买卖合同无法继续履行，李雯则要求：一、解除李雯和汪丽华、阮文钢签订的房屋买卖合同；二、汪丽华、阮文钢返还定金100,000元；三、汪丽华、阮文钢支付李雯违约金及房屋差价420,000元。一审法院认定事实：2016年5月16日，汪丽华、阮文钢(甲方)与李雯(乙方)、居间方(丙方)搜房公司签订《房地产买卖居间协议》约定，房屋坐落上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX-XXX室。总房价款为2,180,000元。乙方已实地验看了该房地产，为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金50,000元，作为与甲方洽谈之用。若甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。丙方收到意向金后3日内，若乙方解除对丙方的委托，应按总房价的0.5%向丙方支付补偿金。若甲方在签署期限内未能签署《房屋买卖合同》，乙方有权至丙方处无息取回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈。乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》后3日内补足定金至100,000元。甲方同意将已收取的定金由丙方代为保管。若甲方将产权证交由丙方保管，则甲方可以取回定金。甲方自行办理使用权房屋转产权的费用，并且产权证下来之前由中介方保管定金。汪丽华在上述协议上签字，阮文钢并未签字。同日，汪丽华、阮文钢(甲方)与李雯(乙方)签订《房屋买卖合同》约定，房地产坐落杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX-XXX室。权利人阮文钢，建筑面积48.5平方米，房屋用途为住宅。该房地产的转让价格为2,180,000元。为办理交易过户手续之需，双方应当与合同签署后70天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限的届满日为双方签订示范合同的日期。乙方应于签订示范合同并办理公证手续后70日内向甲方支付首期房价款，为650,000元(含已支付的全部定金)。乙方通过贷款方式支付第二期房价款800,000元。乙方应当在过户前向甲方支付第三期房价款630,000元。双方应当于甲方收到除尾款外的全部款项后30日内(1个月内迁出户口)对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。乙方在房屋交接完成后当日内向甲方支付尾款100,000元。甲乙双方应于2016年10月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(登记)手续。一方未按合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金。经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。阮文钢并未在该合同上签字。2016年5月16日，李雯向上海搜房房天下房地产经纪有限公司支付50,000元。2016年5月19日，李雯向上海搜房房天下房地产经纪有限公司支付50,000元。2016年7月8日，汪丽华、阮文钢取得系争房屋房改售收件收据，同日，汪丽华、阮文钢至上海搜房房天下房地产经纪有限公司处要求提前领取定金10万元未果。2016年7月12日，阮文钢出具《承诺书》载明，“本人阮文钢愿意将名下(双阳路XXX弄XXX号XXX室)房产卖给李雯，将产证出来后全部交易完毕。”2016年7月21日，系争房屋产权人登记为阮文钢，所有权来源为房改售房，但之后双方就领取定金等事宜产生争议，双方未能办理产权过户手续，遂涉讼。2016年8月22日，上海搜房房天下房地产经纪有限公司出具《情况说明》载明，“兹证明2016年5月16日，汪丽华、李雯以及我公司工作人员在交易出售的杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋内签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。在签订合同时，汪丽华除提供自己的身份证外，还提供了阮文钢的身份证原件。2016年7月8日，为履行双方签订的《买卖合同》中约定的义务，我公司工作人员陪同汪丽华、阮文钢前往杨浦区房地产交易中心办理产证。同日，在阮文钢递交房产证申请以后，汪丽华、阮文钢携带《房屋买卖合同》等一同来我公司营业部，二人提出希望可以提前支取十万元定金。我公司工作人员告知其，根据双方签订的《买卖合同》及协议，十万元定金由我公司代管，需至阮文钢先生取得不动产权证后方可发放。汪丽华与阮文钢对合同内容以及该约定表示了解，但是由于急需用钱希望可以协商处理。然考虑到风险控制，故仍告知汪丽华、阮文钢需要按照此前协议操作，二人也表示理解。此后，房屋出售方突然以他人有更高价格为由提出要求溢价出售，买受方未予同意。鉴于出售方拒不履行合同，我公司亦曾于2016年8月发函催告其按照合同如约履行。以上内容均为客观事实，特向法院予以说明。”一审法院认为，李雯与汪丽华签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对签约方均有拘束力。李雯与汪丽华签订房屋买卖合同时，阮文钢虽未在上述合同上签字，但阮文钢陪同汪丽华至上海搜房房天下房地产经纪有限公司处要求领取定金，也出具《承诺书》表明愿意将系争房屋出售给李雯，阮文钢追认了汪丽华向李雯出售房屋的合同效力，房屋买卖合同对阮文钢亦具有约束力，现汪丽华、阮文钢不同意出售房屋，应当共同承担相应的违约责任。阮文钢虽之后进行了追认，但考虑本案签约过程、李雯实际付款情况、双方履行合同程度及房屋实际占有情况，李雯要求阮文钢将系争房屋过户至李雯名下，一审法院不予支持。李雯在无法取得系争房屋产权的情况下要求解除合同之诉请，一审法院予以支持。合同解除后，汪丽华应返还李雯支付的定金100,000元。鉴于该定金现在上海搜房房天下房地产经纪有限公司处保管且上海搜房房天下房地产经纪有限公司亦表示同意返还李雯，故一审法院认定上海搜房房天下房地产经纪有限公司应返还李雯代汪丽华、阮文钢保管的定金100,000元。一审法院综合考虑双方的过错程度、合同履行情况、房价上涨的幅度等因素，酌定汪丽华、阮文钢赔偿李雯损失150,000元。汪丽华、阮文钢抗辩的李雯应在汪丽华、阮文钢方取得收件收据时即支付定金10万元显然与合同约定不符，对该抗辩意见，一审法院不予采信。一审法院判决：一、解除李雯与汪丽华、阮文钢就上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、上海搜房房天下房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内返还李雯代汪丽华、阮文钢保管的定金100,000元；三、汪丽华、阮文钢应于判决生效之日起十日内支付李雯违约金150,000元;四、李雯其余诉讼请求，不予支持。二审中当事人没有提交新证据。本院经审理查明，汪丽华、阮文钢(甲方)与李雯(乙方)签订《房屋买卖合同》第八条约定：“定金责任：乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行。若甲方违约不出售该房产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付的定金由甲方没收。”本院经审理查明，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。李雯与汪丽华所签订的合同明确约定如果汪丽华违约不将系争房屋出售给李雯所要承担的责任为：双倍返还定金。在被上诉人明确违约的情况下，上诉人可以及时购买其他房屋以减少损失。上诉人所付出的合同对价系10万元定金，被上诉人并未大金额占用上诉人购房资金，一审法院依照本案查明的情况，考虑到合同的实际履行情况，判令汪丽华支付15万元违约金，该金额尚属合理，本院予以认可。上诉人李雯的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李雯负担。本判决为终审判决。审判长 刘建颖审判员 王晓梅审判员 余 艺二〇一七年四月十三日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”