（2017）川0322民初190号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-11
案件名称
曾勇与四川广汇置业有限公司等三人房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
富顺县人民法院
所属地区
富顺县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾勇,四川广汇置业有限公司,张银生,自贡市金鹏实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0322民初190号原告：曾勇，男，1974年9月17日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：唐文涛，四川顺安律师事务所律师。被告：四川广汇置业有限公司，住所地四川省内江市东兴区兴隆路278号。法定代表人：邓超，董事长。被告：张银生，男，1952年4月25日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：梁波，四川漆大律师事务所律师。被告：自贡市金鹏实业有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区沿滩镇桂花湾居委会。法定代表人：唐书文，总经理。原告曾勇与被告四川广汇置业有限公司（以下简称广汇置业公司）、张银生房屋买卖合同纠纷一案，审理中，经被告广汇置业公司申请，本院依法追加了自贡市金鹏实业有限公司（以下简称金鹏实业公司）为共同被告参加诉讼。本院于2015年8月18日作出（2015）富民一初字第1123号民事判决。被告广汇置业公司不服该判决，向四川省自贡市中级人民法院提起上诉，四川省自贡市中级人民法院于2016年6月15日作出（2016）川03民终216号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年2月22日公开开庭审理了本案。原告曾勇及其委托诉讼代理人唐文涛，被告张银生的委托诉讼代理人梁波到庭参加诉讼，被告广汇置业公司、金鹏实业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾勇向本院提出诉讼请求：1.依法解除2012年6月20日原告与四川广汇置业有限公司富顺县富东商城项目部签订的《商品房（意向）暂认协议》；2.判决三被告共同退还原告诚信金100000元及占用资金利息（自2012年6月20日起至支付完毕止，按人民银行贷款利率计算），并承担100000元赔偿责任。事实和理由：2012年6月20日，四川广汇置业有限公司富顺县富东商城项目开发部与原告签订《商品房（意向）暂认协议》，将富顺县富东商城x号楼x单元xx1号的商品房以xx00元/㎡的价格出售给原告，原告预付了购房款100000元。2014年9月，x号楼竣工后，原告要求被告将购买的房屋交付原告，被告知原告所购买的房屋已经出售给余某，要求原告更换成x号楼x单元xx4号，但原告了解到该房屋也被他人装修后占用。被告张银生辩称，“富东商城”小区的房屋建设开发项目是以被告广汇置业公司的名义进行开发，自己为该项目的负责人。与原告曾勇签订《商品房（意向）协议》和收取100000元购房诚信金是事实，但自己是代表被告广汇置业公司履行职务的行为，由此而产生的责任和义务应由被告广汇置业公司来承担，自己个人不应因此承担任何责任和义务，请求驳回原告曾勇对自己的诉讼请求。被告广汇置业公司未作答辩，但在原审中辩称，被告张银生以本公司的名义负责“富东商城”小区的房屋建设开发项目属实，但实际开发商为被告张银生，广汇置业公司同被告张银生是合作关系，也是挂靠关系。广汇置业公司对被告张银生同原告曾勇签订的《商品房（意向）协议》和原告向张银生已付100000元诚信金的事实无异议，但该协议未加盖公司公章，且被告张银生之女张晓红收取的诚信金100000元也未入公司的财务帐，故原告曾勇与被告张银生之间签订的《商品房（意向）协议》与广汇置业公司无关，请求驳回原告曾勇对广汇置业公司的诉讼请求。被告金鹏实业公司未作答辩，但在原审中辩称，金鹏实业公司不是《商品房（意向）暂认协议》的合同主体，同原告曾勇的购房行为之间没有任何法律上的关联，故金鹏实业公司不是本案适格的被告。金鹏实业公司虽与被告广汇置业公司签订有《房地产合作开发协议》，但该协议附有生效条件。该协议第四条第2条明确约定:“未开发部分的规划方案不能获得政府职能部门审批，不能以乙方（金鹏实业公司）作为法律主体进行开发，此协议无效”。由于未开发部分的规划方案至今未获得政府职能部门的审批，金鹏实业公司尚不能作为法律主体进行未开发项目的开发，故金鹏实业公司与被告广汇置业公司签订的《房地产合作开发协议》生效条件并未成就，该协议未生效，将金鹏实业公司作为本案被告缺乏法律根据。请求驳回原告曾勇的诉讼请求。原告曾勇针对自己的主张提交的证据有：1.原告曾勇的身份证复印件1份；2.被告广汇置业公司企业法人营业执照1份；3.被告张银生身份证复印件1份；4.《商品房（意向）暂认协议》1份；5.《收据》1份；6.四川省自贡市中级人民法院（2011）自民二初字第14号民事判决书复印件1份；7.富东商城x号楼安置销控表1份。（原告曾勇在本次重审中提交的证据与在原审中提交的证据一致。）原告曾勇提交的7组证据主要拟证明：1.原告、被告均是本案的适格主体；2.原告曾勇与被告张银生、广汇置业公司之间签订了《商品房（意向）暂认协议》，约定了购买的商品房地址及价款，并按约定交付了购房诚信金100000元；3.四川省自贡市中级人民法院的生效判决确认被告张银生与被告广汇置业公司之间为合作关系，被告张银生为项目负责人，全面负责开发和管理。被告广汇置业公司未到庭质证，但在本案原审中对原告曾勇提交的证据发表的质证意见为：对证据的真实性无异议，但原告曾勇与被告张银生签订的《商品房（意向）暂认协议》并未加盖本公司的印章，公司也未收到原告缴纳的诚信金100000元，故公司不应承担本案的合同义务。被告张银生对原告曾勇提交的证据发表的质证意见为：除对原告提供的销控表真实性有异议，对其他证据的真实性均无异议。被告张银生为富顺县“富东商城”项目的负责人，也为实际投资人，被告张银生是以被告广汇置业公司的名义同原告签订的《商品房（意向）暂认协议》，被告广汇置业公司是开发建设富顺县“富东商城”项目的法律主体，本人的签约行为是履行职务行为，故相应的合同义务应由被告广汇置业公司承担。被告金鹏实业公司未到庭质证，但在本案原审中对原告曾勇提交的证据发表质证意见为：对证据的真实性无异议，但本公司不是合同义务的相对人，不应承担本案的合同义务。被告广汇置业公司在本案原审中提交的证据有：1.销控表2份；2.《公证书》、《免职通知书》、2009年10月14日的自贡日报复印件各1份。原告曾勇对被告广汇置业公司在原审中提交的证据发表的质证意见为：对证据的真实性无异议，但对其证明作用有异议，被告广汇置业公司提交的证据证明原告曾勇的确与被告广汇置业公司签订了《商品房（意向）暂认协议》，被告广汇置业公司也对原告曾勇的认购房屋进行了安置。对被告广汇置业公司免除被告张银生作为富顺县“富东商城”项目负责人的《免职通知书》，认为系其内部行为，对原告曾勇不发生法律效力。被告张银生对被告广汇置业公司在原审中提交的证据发表的质证意见为：对证据的真实性无异议，但被告张银生是以被告广汇置业公司的名义进行房屋销售，原告曾勇提供的《销控表》与被告广汇置业公司提供的《销控表》不一致的原因是房屋的安排顺序不一致，其间并无一房二卖的行为，故原告曾勇不能要求任何一被告承担一房二卖的法律责任。被告张银生未提交任何证据。被告金鹏实业公司在本案原审中提交的证据有：1.被告金鹏实业公司的营业执照及组织机构代码证复印件各1份；2.被告金鹏实业公司法定代表人身份证明1份；3.国有土地使用权《拍卖成交确认书》复印件1份；4.2014年5月30日被告金鹏实业公司与被告张银生签订的《项目转让框架协议》复印件1份；5.2014年7月6日被告金鹏实业公司与被告广汇置业公司签订的《房地产合作开发协议》复印件1份。原告曾勇对被告金鹏实业公司在原审中提交的证据发表的质证意见为：对第1、2、3组证据无异议；对第4、5组证据与原告无关联性，不发表质证意见。被告广汇置业公司未到庭质证，但在本案原审中对被告金鹏实业公司提交的证据发表的质证意见为：对证据无异议，也认可被告金鹏实业公司与广汇置业公司签订的《房地产合作开发协议》的生效条件未成就，但该协议已在实际履行。被告张银生对被告金鹏实业公司提交的证据均无异议。对原、被告提交的证据本院综合认定如下：原告曾勇提交证据来源合法，真实有效，且能够证明相关事实和其诉讼主张，故对原告曾勇提交证据的真实性，合法性，关联性均予以确认；对被告广汇置业公司提交证据的真实性予以认定，但被告广汇置业公司提交证据不能反驳原告曾勇证明的事实和诉讼主张，不能达到自己的证明目的；对被告金鹏实业公司提交证据的真实性本院予以确认，对其不是本案合同相对人的事实也予以确认。为查明事实，本院依职权调取了本院生效的（2016）川0322民初1032号民事判决书一份，该案系四川xx建设集团有限公司与广汇置业公司建设工程合同纠纷，涉及富东商城x号楼（即本案所涉房屋工程）建设工程款。广汇置业公司在该案提交的其支付工程款的证据中，有2012年张银生之女张晓红以广汇置业公司名义支付工程款的情况，且在该案中本院对此也予以确认。同时，在该案中，本院认定了被告张银生一直在负责该工程项目的建设，直至该工程2014年修建完毕。该案判决被告广汇置业公司应支付四川xx建设集团有限公司工程款4294784.65元及利息。此外，本院到“富东商城”小区现场进行了现场勘查，并制作了现场勘查笔录，证明涉案房屋（富东商城x号楼x单元x**号）现编号为xx4号，并被四川xx建设集团有限公司的项目负责人刘某装修后占用的事实。原告曾勇对本院的（2016）川0322民初1032号民事判决及现场勘查笔录均无异议。被告张银生对本院的（2016）川0322民初1032号民事判决及现场勘查笔录均无异议。被告广汇置业公司未到庭质证。被告金鹏实业公司未到庭质证。本院的（2016）川0322民初1032号民事判决系已经发生法律效力的裁判，其确认的事实应作为本案的定案依据。本院制作的现场勘查笔录真实合法，本院予以确认。经综合审查原、被告的当庭陈述及本案证据后，本案事实确认如下：2012年6月20日，四川广汇置业有限公司富顺县富东商城项目开发部（甲方）与原告曾勇（乙方）签订《商品房（意向）暂认协议》，约定：原告曾勇自愿要求四川广汇置业有限公司富顺县富东商城项目开发部保留位于“富东商城”小区x号楼x单元xx1号房屋一套，面积约xx平方米，单价为xx00元/㎡（总房价款约为240000元）。原告曾勇自愿交纳购房诚信金100000元，该诚信金在双方签订正式商品房合同后即转为购房款。该协议甲方落款处有被告张银生签章，经办人为被告张银生之女张晓红，无被告广汇置业公司公章。协议签订当日，被告张银生出具《收据》收取了原告曾勇交付的购房诚信金100000元，收款经手人为张晓红。但直到“富东商城”小区5号楼竣工，被告张银生和被告广汇置业公司均未通知原告曾勇签订正式的商品房买卖合同，且原告曾勇认购的“富东商城”小区x号楼x单元xx1号（现编号为xx4号）房屋被四川xx建设集团有限公司的项目负责人刘某装修后占用至今。另查明，2006年4月26日，被告广汇置业公司与被告张银生等签订《协议书》，约定双方合作开发富顺县“富东商城”项目，由被告广汇置业公司提供其取得的国有土地使用权，被告张银生出资并对该项目全面负责开发和管理。被告广汇置业公司派专人管理开发项目所需公章、财务专用章、合同专用章及其他专用章，并派会计人员对资金进行监督。之后，被告广汇置业公司设立“四川广汇置业有限公司富顺县富东商城项目开发部”，被告张银生为该开发部负责人。2009年10月，被告广汇置业公司公证并登报免除了被告张银生作为“四川广汇置业有限公司富顺县富东商城项目开发部”负责人的职务，但被告张银生与被告广汇置业公司之间合作关系并未解除，被告张银生仍以实际投资人的身份对“富东商城”项目进行管理开发。2014年5月30日，被告张银生与被告金鹏实业公司之间签订了《项目转让框架协议》，约定被告张银生将“富东商城”项目整体转让给被告金鹏实业公司，并对项目情况及遗留问题的处理等进行了约定。2014年7月5日，被告张银生与被告广汇置业公司签订《解除协议书》，约定被告张银生退出“富东商城”项目。2014年7月6日，被告广汇置业公司（甲方）与被告金鹏实业公司(乙方)签订《房地产合作开发协议》，约定由被告金鹏实业公司与被告广汇置业公司继续开发“富东商城”项目，该协议第四条第1条约定：“对已开发部份所涉及的债权债务由甲乙双方指定的审计事务所审计清算确认后的金额，乙方按照此金额进行清偿”，第2条约定:“未开发部分的规划方案不能获得政府职能部门审批，不能以乙方作为法律主体进行开发，此协议无效”。本院认为，本案的争议焦点为：2012年6月20日双方签订的《商品房（意向）暂认协议》的性质及效力，是否应当解除？如果应解除，则原告曾勇的100000元诚信金是否应当退还？是否应支付100000元的利息损失和赔偿100000元？应当由谁承担本案民事责任？1.对2012年6月20日双方签订的《商品房（意向）暂认协议》的性质认定问题。本院认为，该协议中约定了原告曾勇预购房屋的具体位置及房屋的面积、价格，同时也约定了在签订协议时只支付100000元的诚信购买金（总房价款约为240000元），并约定双方要签订正式的商品房买卖合同。协议签订后，原告曾勇只交了100000元的诚信购买金，现涉案房屋已经修建完毕，但至今双方并未签订正式的商品房买卖合同。因此，该合同应属于预约合同。2.对《商品房（意向）暂认协议》是否应当解除的问题。本院认为，涉案房屋修建完毕后，至今被告广汇置业公司与张银生均未通知原告签订正式的商品房买卖合同，且目前该套房屋已经被他人占用无法正常进行交付。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，对双方于2012年6月20日签订的《商品房（意向）暂认协议》应予以解除。3.对协议解除后的退款及赔偿问题。本院认为，在协议解除后，原告曾勇交付的诚信金100000元应当退还。对原告曾勇主张赔偿其100000元的占用资金利息及赔偿100000元的损失问题，原告曾勇未提供证据证明其损失，但结合本案实际，原告曾勇自交付100000元诚信金之日起，至少要产生资金占用利息的损失，原告要求支付资金占用利息符合法律规定，应予支持。资金占用利息可参照中国人民银行同期贷款基准利率为标准进行计算。对原告曾勇要求赔偿100000元损失的请求，因其未提供证据证明有其他损失存在，不予支持。4.承担责任主体问题。本院认为，2006年4月26日，被告广汇置业公司与被告张银生签订了《协议书》，约定双方合作开发富顺县“富东商城”项目。四川省自贡市中级人民法院作出的已生效的（2011）自民二初字第14号民事判决中，认定被告广汇置业公司与被告张银生于2006年4月26日签订的《协议书》合法有效，双方为合作开发关系。因此，被告张银生与被告广汇置业公司系合作开发关系。2014年7月，双方签订了《解除协议书》，双方解除合作关系，被告张银生退出富顺县“富东商城”项目的开发。在2006年4月至2014年7月双方合作开发富顺县“富东商城”项目期间，被告广汇置业公司为开发富顺县“富东商城”项目对外的法律主体，被告张银生则作为合作开发人一直在进行经营管理。虽然2009年被告广汇置业公司公证并登报免除了被告张银生的项目负责人职务，但被告张银生实际仍然以合作开发人的身份负责“富东商城”项目的建设，特别是负责涉案房屋所在x号楼的建设，并至该楼建设完毕。2014年7月被告张银生与被告广汇置业公司签订的《解除协议书》中明确，已经修建好的x号楼除安置房屋外均已由被告张银生销售完毕。在本案原审中，被告广汇置业公司认可签订合同是事实，只是未加盖公司公章且公司未收到诚信金，对此应属被告广汇置业公司与被告张银生之间清算的问题，不能对抗原告。被告张银生在与原告曾勇签订的《商品房（意向）暂认协议》上签章的行为应视为其作为合作开发人履行职务的行为，其代表的是被告广汇置业公司。且在富顺县“富东商城”项目开发中，对外负责的法律主体是被告广汇置业公司，故被告广汇置业公司应承担本案民事责任。其在承担本案民事责任后，可依法按照双方的合作协议的约定向被告张银生另行主张权利。此外，对被告金鹏实业公司是否承担本案民事责任的问题，因被告金鹏实业公司不是涉案房屋合同的相对人，在本案中不应承担合同权利义务。被告广汇置业公司抗辩与被告金鹏实业公司签订了《房地产合作开发协议》，认为被告金鹏实业公司现为“富东商城”项目开发建设的承接主体，应承担本案民事责任，但被告金鹏实业公司辩称双方签订的协议条件未成就，协议并未生效。对此，被告广汇置业公司及原告曾勇均未提供证据证明被告广汇置业公司与被告金鹏实业公司之间签订的协议已经生效，因此，被告金鹏实业公司不应承担本案民事责任。综上所述，对原告曾勇要求解除2012年6月20日签订的《商品房（意向）暂认协议》的诉讼请求，应予支持；解除后，对原告曾勇交的商品房诚信认购金100000元应由被告广汇置业公司退还，并支付从其交款之日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准进行计算的利息损失。对原告曾勇要求支付100000元的赔偿金，因其证据不足，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告曾勇与被告四川广汇置业有限公司于2012年6月20日签订的《商品房（意向）暂认协议》；二、被告四川广汇置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告曾勇商品房认购诚信金100000元及利息（利息计算方式为：以本金100000元为基数，从2012年6月20日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；三、驳回原告曾勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告四川广汇置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长 郑静春审 判 员 廖 群代理审判员 王晓丽二〇一七年四月十三日书 记 员 周 莉附件：法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”