（2016）鄂0192民初3422号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-05-02

案件名称

胡锋、田香环等与孙小虎等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉东湖新技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡锋,田香环,孙小虎,李丹,武汉粤友联房地产咨询有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民事判决书(2016）鄂0192民初3422号原告：胡锋，男，1977年2月27日出生，土家族，住湖北省武汉市武昌区。委托代理人：田明俊，男，1950年9月16日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县。原告：田香环，女，1977年7月31日出生，土家族，住湖北省武汉市洪山区。委托代理人：胡锋，身份信息同上。委托代理人：田明俊，身份信息同上。被告：孙小虎，男，1983年12月26日出生，汉族，住湖北省远安县。委托代理人：王辉军，湖北成和诚律师事务所律师。委托代理人：王丽华，湖北成和诚律师事务所律师。被告：李丹，女，1982年5月18日出生，汉族，住湖北省武汉市汉南区。委托代理人：王辉军，湖北成和诚律师事务所律师。委托代理人：王丽华，湖北成和诚律师事务所律师。第三人：武汉粤友联房地产咨询有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区光谷一路佳源花都三期24栋4号。法定代表人：江福安，该公司经理。委托代理人：陈慧，该公司员工。原告胡锋、田香环诉被告孙小虎、李丹、第三人武汉粤友联房地产咨询有限公司（以下简称：粤友联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，由审判员杜厚胜适用简易程序，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告田香环，原告胡锋、田香环共同的委托代理人田明俊，被告孙小虎及其委托代理人王丽华，被告李丹的委托代理人王丽华，第三人粤友联公司的委托代理人陈慧，到庭参加了诉讼。当事人申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。原告胡锋、田香环诉讼请求：1、被告孙小虎、李丹及第三人粤友联公司继续履行三方于2016年7月27日签订的《存量房居间（买卖）合同》，由被告孙小虎、李丹履行房屋出卖人的义务，由第三人粤友联公司履行约定的居间服务义务；2、被告孙小虎、李丹赔偿律师费、案涉房屋租赁事宜产生的费用等40000元（含租赁中介费400元、解除租赁合同赔偿金6300元、半年租金损失16800元、律师咨询费8300元、代缴水电物业费及维修费2597.41元、杂费5600元）；3、被告方承担本案诉讼、保全费用。事实和理由：2016年7月26日，两原告委托第三人粤友联公司为购买武汉东湖新技术开发区软件园三路*号宏腾·芭比伦堡*栋*单元*室（以下简称案涉房屋）提供居间服务，交纳诚意金10000元；7月27日，原、被告及第三人就案涉房屋签订《存量房居间（买卖）合同》，约定交易总价690000元，两原告依约支付定金50000元，并约定首付款240000元在过户前支付。8月26日，两被告交付房屋，两原告出租给他人使用。9月18日，两被告及第三人粤友联公司在银行办理了还贷及解除银行抵押手续，9月20日，两原告办理了二手房贷款相关手续。其后，两被告在履约中拒不按协议约定将房屋产权证明原件交第三人，且坚持追索首付款，在两原告明确同意支付首付款且要求被告依约交付产权证原件、出具收款收据的合理情形下，被告无正当理由拒绝继续履行合同，且在明知房屋已出租情况下，强行撬锁、更换锁芯导致承租人无法继续使用，两原告为此承担经济损失。两原告多次通过第三人粤友联公司与被告协商，要求继续履行合同，但两被告要求重新议价，拒绝履行。为此，诉至人民法院请求判如所请。被告孙小虎辩称：一、原、被告《存量房居间（买卖）合同》中仅约定过户前支付首期款240000元，未明确付款时间，据合同法规定，债权人可就履行期限不明的债务随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；被告孙小虎于2016年8月已同原告、第三人协商后明确表示须在2016年10月1日前支付首付款，两原告虽多次表达可按期付款，但并未在10月1日前支付，导致被告孙小虎以案涉房款另行换购房屋计划无法实现而遭受经济损失，两原告已构成违约；基于此，被告孙小虎于2016年9月30日向原告、第三人出具《卖方未收到首付款诉求》，明确表示解除三方合同，故该合同已于2016年9月30日解除。因合同已解除，两原告无权要求继续履行。二、两原告诉争的律师费无证据证实已发生，且并非其主张权利的必需费用，无法律及合同依据。三、被告孙小虎未违约，不需承担两原告主张的房屋租赁等事项产生的费用；被告孙小虎提前交付房间钥匙给两原告只是履行交付义务，并未同意原告方可对房屋进行处分和收益，且合同并未约定两原告可对房屋直接出租；两原告在未取得案涉房屋物权的情况下未经被告同意，擅自对外出租产生的损失由其自行承担。被告李丹辩称：被告李丹未在《存量房居间（买卖）合同》上签字，被告孙小虎系无权处分，该合同对李丹无法律约束力，被告李丹不承担两原告诉请的全部费用。两原告提交的证据不足证实被告李丹知晓并同意被告孙小虎出售房屋的行为，被告李丹不同意出售房屋。两原告明知被告孙小虎不是案涉房屋所有权人的情况下买受房屋，自行承担相应损失。第三人粤友联公司述称：原、被告是在第三人粤友联公司处签订了《存量房居间（买卖）合同》，但未交纳租金或中介费。经审理查明：原告胡锋、田香环系夫妻关系。被告孙小虎、李丹系夫妻关系。被告李丹名下登记有案涉房屋，建筑面积46.87平方米。2016年7月26日，原告田香环与第三人粤友联公司签订《（购买）委托协议》，委托粤友联公司购买案涉房屋，约定委托购买价格为680000元（买方承担税费），如购买成功则支付佣金16000元；等内容。2016年7月27日，原告胡锋（买方）与被告孙小虎（卖方）、第三人粤友联公司（经纪方）就案涉房屋买卖事宜签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：第二条，房产有抵押，卖方现金赎楼，应当在签订本合同后七日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付第三方办理过户；第三条，该房产为按套转让，转让价690000元；第四条，付款约定：定金50000元为第一部分房款，卖方同意卖方在签署本合同时支付部分定金，经纪方应预留10000元作为交房保证金；640000元为第二部分房款，以银行按揭付款，商业贷款，买方须在过户前支付首期款240000元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；第五条，房产过户，买卖双方应在房产注销抵押登记后四十个工作日内到武汉市房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；税费买方承担；第七条，房产交付，卖方应当在收到全款后七日内将房产按合同约定的条件交付给买方；第七条，佣金支付，买方应向经纪方支付佣金13000元；第八条，违约责任，买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金；等内容。签约时，被告孙小虎未出示房产证、购房合同，也未出示被告李丹的授权委托文件。签约当日，原告胡锋向被告孙小虎交付定金50000元，由被告孙小虎出具收款收据。另查明，被告孙小虎出售案涉房屋，拟用所收房款用作另购房屋；原告胡锋、田香环购买案涉房屋拟用于投资、出租；双方的前述售房、购房用途已告知对方及第三人粤友联公司。2016年8月底，被告孙小虎腾退案涉房屋，将房屋交付给两原告使用。2016年9月18日，被告孙小虎已清偿原有按揭贷款并办好房产证，询问什么时候能拿到钱，第三人粤友联公司告知其还需办理商业贷款手续，随后可以过户，过户当天给首付款，过户后14个工作日一般可以收到全款；被告孙小虎要求安排好流程，不要耽误自己买房的事情，并表示“而且我现在很想提价”。原告胡锋、田香环向中国工商银行东湖开发区支行就案涉房屋申请二手房按揭贷款。2016年9月18日，被告李丹、孙小虎经第三人粤友联公司带领前往该银行签署了贷款申请手续，被告李丹、孙小虎在该行留存用作贷款审批手续的《武汉市存量房买卖合同》上分别签字，并声明“本人将位于东湖新技术开发区软件园三路17号宏腾·芭比伦堡*栋*单元*层*室房屋一套出售……”。2016年9月23日，被告孙小虎向第三人粤友联公司表示要求提前支付首付款，第三人粤友联公司答复买方需要商量，他们主要怕贷款审批没有下来，不是很放心；9月25日，第三人粤友联公司表示首付款买方应该没有什么问题，回去再确认后回复。2016年9月30日，被告孙小虎向原告方、第三人发《卖方未收到首付款诉求》，表示：1、合同未约定首付款具体时间，卖方已多次表示需要在十一前收到首付款；2、按合同约定卖方在收首付款及过户后才交房，卖方出于方便他人角度提前交房，希望买方能按约定在过户前交纳首付款；3、卖方多次向中介方表明需在十一前收到首付款，至仍未收到，中介方在本次买卖行为中未起到良好沟通作用效果；根据以上事实，要求买方退还房屋钥匙，中介方另寻他方完成房屋买卖；等内容。第三人粤友联公司答复“客户的意思是你过来一趟给他开收据，他把首付款打给你”，被告孙小虎表示“早干嘛去了？非要下单子？收房子，换人”。两原告收到后于2016年10月1日向第三人粤友联公司回复意见：1、依约定办理完房产证后由中介方持有房产证原件，但中介方并未持有该原件，要求与卖方联系执行该条款；2、房产过户前可支付250000元（含已付的50000元）给卖方，其中150000元作为定金，剩下100000元作为首付款提前支付，卖方须在收款时出具收条（可将收条放在中介，付款后再由中介转交），余下首付款在贷款金额中明确，银行确认后支付，最好是过户当日在房产中心支付；等内容。2016年10月10日，被告孙小虎发出“房屋买卖过程中买方出现违约情况说明”，表示经多次催促，买方未能在10月1日前付首付款，且买方未经卖方许可私自将房屋出租收取租金，触犯卖方的产权和权益，卖方得知后希望买方在原定售价上加价作为不追究其违约责任和继续履行合同的条件，买方不同意，故决定终止交易并要求：1、10月16日前让租户搬离房屋，缴纳租户已发生的水电煤气费用；2、在10月16日前恢复房屋原貌，退还房屋钥匙；3、根据合同约定情况承担相关违约责任；等内容。为此，两原告回函，称合同约定过户前付首付款，现坚持原10月1日回复意见；买方已清楚表示过买房用于投资出租并为此接受了高于预期价10000元的房价款，后正当接收房屋，不存在未经允许私自出租；等内容。就上述争议，双方协商不能达成一致，故有本案诉讼。还查明：1、两原告接收房屋后，代缴了2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费675元。2、两原告于2016年9月16日将案涉房屋出租，为出租，更换锁芯用去160元，预定防盗网交定金300元，中介费400元。后因被告孙小虎要求退还房屋，原告田香环与承租方冯悦解除合同，返还押金2800元，退还剩余租金2800元，赔偿承租方中介费700元及双倍押金2800元。在诉讼中：1、应两原告申请，本院对案涉房屋予以查封，期限为3年，从2016年11月3日起至2019年11月2日。两原告以原告田香环名下银行存款208000元为财产保全进行了担保。2、两原告向本院账户预交432000元，愿意以该款用于支付案涉房屋的剩余房款，并表示，此前用作担保财产的208000元，也可用作支付剩余房款。以上事实，有当事人陈述、《（购买）委托协议》、《存量房居间（买卖）合同》、收条、不动产权证书、转账记录等材料在卷佐证。本院认为：被告孙小虎未出示被告李丹的授权文件，其与原告胡锋、田香环与被告孙小虎、第三人粤友联公司签订《存量房居间（买卖）合同》，单方处分被告李丹名下登记的房产，构成无权处分。上述合同系签约各方真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，被告孙小虎欠缺处分权不影响合同效力，但对合同涉及的标的物能否正常进行物权变动造成影响。在上述合同履行过程中，被告李丹参与了提前还贷、办理不动产权证书并在中国工商银行东湖新技术开发区支行有关二手房按揭贷款文件上签字、承诺出售，表明其已知晓上述房屋买卖合同的内容，以自身行为对合同进行了追认，故上述合同对被告李丹也具有法律约束力。被告李丹提出合同对其无约束力的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。签约后，两原告支付了定金、及时申请二手房按揭贷款；被告孙小虎、李丹进行提前还贷、办理不动产权证及签署贷款文件，双方均履行了部分合同义务。双方履约中的争议焦点在于，被告孙小虎要求在2016年10月1日前支付首期款240000元是否有合法依据，两原告未支付首期款是否违约。据约定，买方应在过户前支付首期款，而据被告孙小虎与第三人粤友联公司履约中的交流，以及交易习惯，在该约定情形下，买方付款最后期限为完成过户手续当日。合同正常履行需双方诚意配合，被告孙小虎因筹集买房资金要求在尚不具备过户条件时的10月1日前付款，系变更合同条款要求对方提前履行合同义务，须双方协商一致；两原告出于自身风险考虑要求将房产证放在中介处并出具收条，具有合理性。双方就首期款事项未达成一致后，被告孙小虎要求退还房屋钥匙并拒绝继续履行合同，构成对合同义务的违反，且该违约行为将导致两原告合同目的无法实现，系根本违约行为。因被告孙小虎属违约方，其不享有合同解除权，其发出的要求“退钥匙、另寻买家”、“终止交易、退还钥匙”等具有解除合同意思表示的文件，不能达到解除双方合同的效果。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告胡锋、田香环要求继续履行合同、办理过户登记手续，并愿意一次性支付剩余房款，该合同无事实及法律上的履行障碍，本院予以支持。关于两原告提出的损失赔偿请求。被告孙小虎的违约行为导致两原告所受的实际损失应获得赔偿，其中：物业费675元，包括了清缴被告孙小虎、李丹的欠费，也包括了未能正常完成房屋过户手续期间的费用，可予计算；水电费，因两原告未提供正式缴费票据，不予计算；防盗网定金和清洁费，不足证实为实际损失，不予计算；关于解除租赁合同有关的费用及赔偿，因两原告在尚未完成物权变更手续时即对外出租，承担部分责任，由被告方承担70%的直接损失即2842元【（中介费400元+赔偿押金2800元+赔偿中介费700元+换锁费160元）×70%】；逾期租金损失依据不足，不予计算；关于杂费，酌情计算文印费300元，其余费用依据不足不予计算；律师咨询费无证据不予计算。故被告孙小虎、李丹应支付赔偿款为3817元（675元+2842元+300元）。关于案涉房屋的剩余房款，两原告表示愿意支付，两被告未直接提出相应诉求，为一并解决纠纷，结合双方合同约定，可由两原告在办理案涉房屋所有权变更登记手续前支付240000元，余款400000元，两被告可在完成案涉房屋所有权变更登记手续后持生效法律文书来本院领取（扣除本判决确定的由其应承担的费用后的余额）。综上，本院为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告胡锋、田香环与被告孙小虎、第三人武汉粤友联房地产咨询有限公司于2016年7月27日签订的《存量房居间（买卖）合同》继续履行；二、原告胡锋、田香环于本判决生效之日起十日内向被告孙小虎、李丹支付房款240000元；三、被告孙小虎、李丹于本判决生效后、收到判决第二条房款240000元之日起十日内协助原告胡锋、田香环将位于武汉东湖新技术开发区软件园三路17号宏腾·芭比伦堡*栋*单元*室房屋变更登记至原告胡锋、田香环名下（变更登记中的税费由原告胡锋、田香环负担）；四、被告孙小虎、李丹于本判决生效之日起十日内向原告胡锋、田香环支付赔偿款3817元；五、驳回原告胡锋、田香环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5550元（已减半收取），财产保全费3970元，由原告胡锋、田香环负担520元，被告孙小虎、李丹负担9000元（此款原告胡锋、田香环已预交，被告孙小虎、李丹于本判决生效之日起十日内直接向原告胡锋、田香环支付9000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员　　杜厚胜二〇一七年四月十三日书记员　　颜晓霞百度搜索“”