（2016）鲁0105民初66号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2018-07-12
案件名称
王本平与山东白鹤（集团）有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王本平,山东白鹤（集团）有限公司,济南市天桥区北园街道办事处白鹤社区居民委员会,崔娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0105民初66号原告：王本平，男，1966年12月5日出生，汉族，个体工商户，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：黄绪晓，山东文鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张培培，山东文鸿律师事务所律师。被告：山东白鹤（集团）有限公司，住所地济南市天桥区北园大街368号。法定代表人：杨恩英，该公司董事长。被告：济南市天桥区北园街道办事处白鹤社区居民委员会，住所地济南市天桥区明湖北路1号。代表人：杨恩英，该居委会主任。以上两被告的共同委托诉讼代理人：韩政，山东安邦顺意律师事务所律师。被告：崔娟，女，1970年2月15日出生，民族不详，职业不详，住济南市天桥区。原告王本平与被告山东白鹤（集团）有限公司（以下简称白鹤集团）、被告济南市天桥区北园街道办事处白鹤社区居民委员会（以下简称白鹤居委会）、被告崔娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王本平及其委托诉讼代理人黄绪晓，被告白鹤集团、被告白鹤居委会的共同委托诉讼代理人韩政到庭参加诉讼。被告崔娟经传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王本平向本院提出诉讼请求：1、白鹤集团赔偿王本平因火灾造成的损失计540000元；2、白鹤集团返还王本平租赁房屋定金2000元；3、白鹤居委会、崔娟对第1、2项诉讼请求所列债务承担连带清偿责任；4、案件受理费由白鹤集团、白鹤居委会、崔娟负担。诉讼中，王本平将其主张的损失数额计算依据明确为：以王本平申报的损失总额1800000元×30%。事实与理由：2006年5月25日，王本平与白鹤集团签订租赁合同，约定：王本平租赁白鹤集团位于白鹤仓储物流中心面积为288平方米的厂房；消防设施、安全设施、防火、防盗均由白鹤集团负责，以保证王本平所租赁厂房的安全；王本平每月除支付租金外，需另行交纳管理费、安全费等。2011年3月8日，白鹤仓储物流中心发生火灾，烧毁了王本平的各类木材、车辆、办公设备等，造成损失计1800000元。白鹤居委会、崔娟在2007年对白鹤集团的出资不到位，故应对涉案债务承担连带清偿责任。为此，王本平诉至法院，提出如上所列之请求。白鹤集团与白鹤居委会共同辩称，1、对于涉案火灾发生的事实无异议，但是，因王本平于本案中也应承担一定的过错责任，故主张的赔偿数额过高，应当在其主张的数额的5%-10%之内进行认定；2、白鹤居委会作为本案被告不适格；3、崔娟作为本案被告不适格。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。依据当事人提交的证据及其庭审陈述，本院认定如下事实：1、2004年9月8日，白鹤集团与济南市天桥区泺口街道办事处南徐社区居民委员会签订土地承包合同，约定由白鹤集团承包济南市天桥区泺口街道办事处南徐社区居民委员会位于（小清河北路）山师北院北邻的土地40亩，承包期限为20年。合同签订后，白鹤集团在承包地块建设了钢架结构的板式房屋，在白鹤集团内部称为仓储物流中心，归属于白鹤集团注册成立的山东白鹤装饰材料批发市场管理。该仓储物流中心未办理土地规划审批手续和消防验收手续。2、2006年5月25日，王本平与白鹤集团签订《租赁合同》，主要约定：王本平租赁白鹤集团位于小清河北路、山师北院北邻面积为288平方米仓库一处；租赁期限自2006年6月1日起至2011年5月31日止；前二年的租金为每天0.24元/平方米，以后每个年度每平方米每天递增0.02元；王本平要向白鹤集团交纳2000元定金，退房时该定金予以退还；王本平租赁库房的面积以实际丈量为准，其应先交纳前半年（2006年6月1日至12月30日）房租12614.4元，下半年的房租要提前一个月交纳，若每迟交一天房租，按0.5%/天/平方米交滞纳金；卫生费、管理费、安全费按门收取，水电费由王本平负责；在租赁期间，如遇国家或不可抗力因素使合同无法履行时，双方互不承担损失；租赁场所的消防设施由白鹤集团提供，安全设施、防火、防盗具体由白鹤集团安排，以保证王本平一方的安全。3、2011年3月8日凌晨2时许，白鹤集团所属的仓储物流中心发生火灾，造成该物流中心建筑物以及包括王本平在内的19户承租业户在该物流中心存放的货物不同程度烧损。济南市公安消防分局出具的济公消认字（2011）第006号火灾事故认定书认定，该次火灾事故起火点在一层B区10号彩钢板搭建的办公室内。排除B区10号办公室外电气线路及设施引发火灾的可能性，排除吸烟遗留火种引发火灾的可能性，排除放火引发火灾的可能性，不排除B区10号办公室内电气线路及设施引发火灾的可能性。该认定书分析火灾的成因是：B区10号办公室起火后，引燃B区10号、9号、11号内存放的木质板材等可燃物使火势进一步扩大。期间，该物流中心值班保安对发现烧出室外的明火使用手推灭火器进行了扑救，随后火势将屋面烧损并向二层蔓延。因该物流中心无消防水源且库房一层、二层存放大量的板材、服装鞋帽等可燃物使得火势迅速蔓延成灾。上述火灾事故认定书后经山东省公安消防局复核，以鲁公消火复字（2011）第1号复核结论书，维持了济南市公安消防分局作出的该次火灾事故认定结论。4、火灾发生后第二天，济南市天桥区政府相关部门专门组成了由天桥区信访局、北园街道办事处、泺口街道办事处以及白鹤集团相关人员参加的火灾专项事务工作组。其中，由天桥区信访局律师于俊英（系天桥区政府聘请的法律顾问）负责与受灾业户进行沟通。3月12日，面对受灾业户生活上的困难，工作组协调白鹤集团预付包括王本平在内的受损业户每户2万元。后白鹤集团工作人员配合消防部门专业人员对受灾业户的现场进行了残存物品的清点，由受损业户、白鹤仓储中心双方签字进行了确认。整个清点过程均进行了录像。另外，为便于将来的火灾损失鉴定，双方还对部分残存物进行了提取、封存。由于包括王本平在内的受损业户大部分系木材经营者，工作组在征求消防、物价部门的意见后，建议业户对火灾发生前的货物摆放位置、高度、规格以及木材品种等画出草图。之后，聘请专业制图人员对草图进行整理，绘制出电子版图样，作为反映火灾发生前货物存放情况的一项参考资料。在白鹤仓储物流中心对图纸无异议的情况下，再进行受损货物数量以及价值的认定。工作组在协调处理受损业户损失的过程中，白鹤集团对业户提出的损失提出异议，认为包括王本平在内的业户普遍存在虚报现象。2011年4月上旬工作组撤离时，将受损业户提交的相关受损的统计清单等证据、火灾现场提取的残存物样品以及相关的影像资料，均转交给了白鹤集团。后受损业户多次要求白鹤集团对业户的损失进行价值评估，均因白鹤公司拒绝未果。5、2011年4月16日开始，白鹤集团安排他人开始对火灾现场进行清理拆除。2011年4月20日，白鹤仓储物流中心的受损业主联名向济南市公安消防局、济南市天桥区人民政府以及白鹤集团发函，以火灾事故结论尚在复议期间、全体业主的损失尚未作出价值认定等为由，要求消防部门对火灾现场依法予以封闭保护；要求天桥区人民政府责成相关部门对火灾现场依法予以保护，并责成有关单位对业户损失作出价值认定；要求白鹤集团立即停止对火灾现场的拆除、破坏，尽快对业户损失予以确认。否则，因此造成的业户损失及后果应由白鹤集团承担。白鹤集团最终未采纳受灾业户的意见，在没有对受损业户的损失进行价值评估情况下，仍然对火灾现场进行清理拆除。6、为证实自己因火灾受损失财产的价值，诉讼中王本平提交了火灾直接财产损失申报统计表（复印件）七张、进销货材料一宗，其中，火灾直接财产损失申报统计表载明：王本平于火灾中烧毁了价值21700元的木丝板、价值24658元的沙光刨、价值23420元的帖面刨花板、价值31140元的三聚氰胺板、价值30000元的沙光刨花板、价值57400元的三聚氰胺帖面板、价值44100元的沙光板、价值857171元的橡木板AA、价值30586元的橡木板AB、价值11968元的橡木板AC、价值105520元的刨花板、价值34981元的帖面刨花板、价值105元的打包带、价值70元的打包机1台、价值500元的隔墙30米、价值150元的加油桶3个、价值1900元办公室1间（使用时间3个月）、价值380元的五斗柜1个（使用时间3个月）、价值260元的茶几1张（使用时间3个月）、价值950元的验钞机1台（使用时间3个月）、价值68000元的合力牌叉车1台（使用时间2年）、价值1500元的美的牌空调1台（使用时间2年）、价值49800元的解放牌轻型货车1辆（使用时间5年）、价值1800元的日本进口倒磨机2个（使用时间2年）、价值80元的台式饮水机1台（使用时间1年）、价值360元的老板台1张（使用时间3个月）、价值260元的老板椅一把（使用时间3个月）、价值550元办公沙发一套（使用时间3个月）。对于上述证据的真实性，白鹤集团与白鹤居委会均予以认可，并认可上述火灾直接财产损失申报统计表载明的财产损失情况。7、王本平于诉讼中提交了白鹤集团于2007年12月28日的股东会决议及验资报告计14张（均系复印件）、房屋权属信息等材料计13张，其中，白鹤集团于2007年12月28日的股东会决议载明：白鹤集团公司注册资本12988万元，由白鹤居委会以房产形式出资7200万元，崔娟以货币、房产出资4800万元，各股东以房产出资12000万元已经评估，房产已全部过户到白鹤集团名下；验资报告中所含房屋建筑物清查评估明细表载明：白鹤集团现占有济房权证天字第xxxx**号（该房产估价6377.93万元）、济房权证天字第xxxx**号、济房权证天字第xxxx**号产权证项下的房产；房屋权属状况信息载明：济房权证天字第xxxx**号产权证项下的房产自2007年6月15日登记以来至2012年1月9日，仍登记在白鹤居委会名下，但是，该房产自2007年8月21日开始即被抵押给山东万佳投资担保有限责任公司济南分公司，自2009年12月17日开始，即被历城区人民法院开始查封，随后又被多家法院查封。以上述证据，王本平主张白鹤居委会未对白鹤集团尽到出资义务。对于王本平提交的上述证据的真实性及其证明内容，白鹤居委会均无异议。8、诉讼中，白鹤集团同意向王本平返还租赁房屋定金2000元。本院认为，白鹤集团在未取得任何建设审批手续的情况下建设临时性建筑，在未经消防验收合格的情况下开办仓储物流市场，此后将物流市场内厂房出租给王本平用于仓储各类木质板材，并为此与王本平签订《租赁合同》的事实清楚。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款关于“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”规定，白鹤集团与王本平签订的《租赁合同》因违反法律强制性规定而属于无效合同。王本平在使用白鹤集团仓库期间，该仓储物流中心发生火灾，导致王本平放置于仓库的各种板材、打包带、打包机、隔墙、加油桶、办公室、五斗柜、茶几、验钞机、合力牌叉车、美的牌空调、解放牌轻型货车、日本进口倒磨机、台式饮水机、老板台、老板椅、办公沙发在火灾中被烧毁，致使其遭受重大的经济损失。对于该损失，白鹤集团作为出租方未取得任何审批手续、未经过消防验收开办物流市场，未设置消防设施，导致火灾发生后未能及时扑灭，负有过错，白鹤集团应当对王本平财产损失承担60%的赔偿责任。王本平作为承租人，租赁没有审批手续的房屋用作仓库，对其损失自行承担40%的责任。关于王本平因火灾遭受财产损失的品种、数量以及实际价值，其在火灾发生后按照处理火灾事故工作组、消防部门以及白鹤集团的要求，提交了相应凭证，可以在很大程度上反映出王本平因火灾遭受损失的实际情况。白鹤集团作为仓储物流中心的开办人及房屋的出租人，在火灾发生后，在受灾业户一再要求其保护火灾现场并要求尽快对业户损失予以确认的情况下，仍然单方面将火灾现场清理拆除，导致包括王本平在内的受灾业户的财产损失价值无法通过现场鉴别和鉴定等方式加以认定，从而造成王本平在本案诉讼中对其财产损失价值举证艰难，对此，白鹤集团应负有不可推卸的责任，其应承担对其不利的法律后果。对于王本平因火灾所受损失的具体情况，本院认定如下：1、关于王本平在火灾中被烧毁各类集成板材的实际损失价值，考虑到王本平租赁仓库所销售的各类集成板材价值较大的特点以及火灾系发生于春节过后不久的特殊情况，本院酌定王本平在白鹤集团仓储物流中心火灾中所遭受各类集成板材的损失价值按其自行统计价值损失数额的50%计算，即王本平在白鹤火灾中被烧毁的各类集成板材损失为636322元，白鹤集团承担60%的赔偿责任，白鹤集团应当赔偿王本平集成板材损失381793.2元，扣除白鹤集团已向王本平支付的2万元，还应赔偿361793.2元。2、关于王本平在火灾中被烧毁打包带、打包机的实际损失价值，考虑到打包带的实际使用功能以及打包机的贬值情况，本院酌定打包带按王本平自报的价值105元的50%计算、打包机按30元计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付打包带损失31.5元、打包机损失18元。3、关于王本平在火灾中被烧毁隔墙的实际损失价值，考虑到其价值特点，本院酌定按王本平自报的价值500元的50%计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付隔墙损失150元。4、关于王本平在火灾中被烧毁加油桶的实际损失价值，考虑到其物特点及贬值情况，本院酌定按王本平自报的价值150元的30%计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付加油桶损失27元。5、关于王本平在火灾中被烧毁办公室的实际损失价值，考虑到其使用时间及贬值情况，本院酌定按王本平自报的价值1900元的50%计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付办公室损失570元。6、关于王本平在火灾中被烧毁五斗柜的实际损失价值，考虑到其使用时间及贬值情况，本院酌定按王本平自报的价值380元的30%计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付五斗柜损失68.4元。7、关于王本平在火灾中被烧毁茶几的实际损失价值，考虑到其使用时间及贬值情况，本院酌定按王本平自报的价值260元的30%计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付茶几损失46.8元。8、关于王本平在火灾中被烧毁验钞机的实际损失价值，考虑到其使用时间及贬值情况，本院酌定按王本平自报的价值950元的30%计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付验钞机损失171元。9、关于王本平在火灾中被烧毁合力牌叉车的实际损失价值，考虑到其使用时间及贬值情况，本院酌定按王本平自报的价值68000元的50%计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付合力牌叉车损失20400元。10、关于王本平在火灾中被烧毁美的牌空调的实际损失价值，考虑到其使用时间及贬值情况，本院酌定按王本平自报的价值1500元的50%计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付美的牌空调损失450元。11、关于王本平在火灾中被烧毁解放牌轻型货车的实际损失价值，考虑到其使用时间及贬值情况，本院酌定按王本平自报的价值49800元的50%计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付解放牌轻型货车损失14940元。12、关于王本平在火灾中被烧毁日本进口倒磨机的实际损失价值，考虑到其使用时间及贬值情况，本院酌定按王本平自报的价值1800元的30%计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付日本进口倒磨机损失324元。13、关于王本平在火灾中被烧毁台式饮水机的实际损失价值，考虑到其使用时间及贬值情况，本院酌定按20计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付日本台式饮水机损失12元。14、关于王本平在火灾中被烧毁老板台、老板椅、办公沙发的实际损失价值，考虑到其使用时间及贬值情况，本院酌定按王本平自报的价值的30%计算，白鹤集团承担60%的责任，即白鹤集团应向王本平支付老板台、老板椅、办公沙发损失分别为64.8元、46.8元、99元。除上述本院认定的王本平在本次火灾中财产损失以外，对于王本平主张的其他损失，本院均不予认定。以上损失合计399212.5元，对于王本平诉讼请求中超出该数额的部分，本院不予支持。白鹤集团于诉讼中自愿退还王本平租赁房屋定金2000元，系对其权利的自由处分，不违反法律法规的禁止性规定，本院予以准许。对于王本平要求白鹤居委会与崔娟承担连带责任的主张，因其所提交的证据仅能显示白鹤居委会未将济房权证天字第xxxx**号（该房产估价6377.93万元）产权证下的房产过户至白鹤集团名下，未能对白鹤集团尽到出资义务，并未能显示出崔娟未尽到出资义务的情况，因此，其仅能要求白鹤居委会在未出资本息的范围内对白鹤集团不能清偿的债务范围内承担补充赔偿责任，并非承担连带赔偿责任，而要求崔娟承担责任则于法无据。综上所述，依照《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告山东白鹤（集团）有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告王本平各类板材、打包带、打包机、隔墙、加油桶、办公室、五斗柜、茶几、验钞机、合力牌叉车、美的牌空调、解放牌轻型货车、日本进口倒磨机、台式饮水机、老板台、老板椅、办公沙发等损失计399212.5元；二、被告山东白鹤（集团）有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告王本平租赁房屋定金2000元；三、被告济南市天桥区北园街道办事处白鹤社区居民委员会在其未出资本息（未出资本金为6377.93万元）范围内对被告山东白鹤（集团）有限公司不能清偿的上述第一、二项所列债务承担补充赔偿责任。四、驳回原告王本平的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9220元，由原告王本平负担2395元，被告山东白鹤（集团）有限公司负担6825元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 张清国审 判 员 曹新建人民陪审员 林常云二〇一七年四月十三日书 记 员 苏 婷 百度搜索“”