（2017）川08民终54号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-04-19

案件名称

李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英与邓秀菊、邓秀蓉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省广元市中级人民法院

所属地区

四川省广元市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李发元,吴月娥,ＸＸ勇,邓建英,邓秀菊,邓秀蓉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

文书内容四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川08民终54号上诉人(原审原告)：李发元，男，1980年4月23日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。上诉人(原审原告)：吴月娥，女，1983年4月13日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。上诉人(原审原告)：ＸＸ勇，男，1973年1月25日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。上诉人(原审原告)：邓建英，女，1974年4月28日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。以上四上诉人委托诉讼代理人：王永金，四川通慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓秀菊，女，1965年12月26日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。被上诉人(原审被告):邓秀蓉，女，1962年5月25日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。上诉人李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英因与被上诉人邓秀菊、邓秀蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市昭化区人民法院（2016）川0811民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英及四上诉人委托诉讼代理人王永金，被上诉人邓秀菊、邓秀蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英上诉请求：撤销四川省广元市昭化区人民法院(2016)川0811民初452号民事判决，改判两被上诉人向上诉人支付租金及赔偿损失共计22020元并支付违约金2000元或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，双方并未于2015年8月15日前解除合同。2015年8月14日后两被上诉人因经营困难，未依照约定向四上诉人交房屋租金，又不与四上诉人解除《房屋租赁合同》返还房屋，双方才发生纠纷，至今争议房屋钥匙仍由两被上诉人控制，四诉人无法自由出入本案所争议房屋，无法装修从事经营或出租。被上诉人邓秀菊、邓秀蓉辩称，与四上诉人的《房屋租赁合同》已经解除，已退还了对应的面积，四上诉人都开始进行房屋装修了，只是在继续租赁其他共有人的面积，请求维持原判。李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英向一审法院起诉请求：判令邓秀菊、邓秀蓉支付房屋租金及赔偿损失22020元，一审诉讼过程中，变更诉讼请求为判令邓秀菊、邓秀蓉支付房屋租金15414元、赔偿损失6606元、承担违约金2000元；本案诉讼费由邓秀菊、邓秀蓉负担。一审法院认定事实：水星家纺营业用房建筑面积203.91平方米，李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英享有40%的所有权即81.56平方米。李发元、李军、梁小华、ＸＸ勇与邓秀菊、邓秀蓉签订《房屋租赁合同》。2015年8月15日之前双方口头协商解除了《房屋租赁合同》，邓秀菊、邓秀蓉已交纳2014年8月15日至2015年8月的房租，实际租房一年。邓秀菊、邓秀蓉退出李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英的房屋后，2015年10月开始双方因进出营业房多次造成门锁毁损而报警，因李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英装修房屋与邓秀菊、邓秀蓉多次发生口角、泼粪便，乃至发生打架行为。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，合同双方的权利义务终止。本案中，双方已经口头协商一致并已实际履行完毕，案涉房屋租赁合同已经解除，邓秀菊、邓秀蓉已经按照合同约定支付租金。李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英主张欠付租金缺乏事实依据，且没有提供证据证明因邓秀菊、邓秀蓉提前解除合同给其造成的实际损失。房屋租赁合同中约定的违约金条款，是针对迟延交付租金的条款，不是一方当事人提前解除合同应承担的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百十六条、第二百十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。综合一审中当事人举证质证情况和二审中当事人陈述，本院经审理查明：四川省广元市昭化区元坝镇××××××××幢×层×号商业用房（××××），建筑面积203.91平方米，套内建筑面积166.05平方米，为邓秀蓉、李文元、邓秀菊、左明举、ＸＸ勇、邓建英、吴月娥、李发元、梁小华、雷开国按份共有，办理了广房权证城×昭字第×××××××号房屋产权证和昭国用(××××)第××××号土地使用权证。产权证记明按份共有情况，份额约定为邓秀蓉10%、李文元10%、邓秀菊15%、左明举15%、ＸＸ勇10%、邓建英10%、吴月娥10%、李发元10%、梁小华5%、雷开国5%。共有人中李文元与邓秀蓉系夫妻关系，李发元与吴月娥系夫妻关系。2014年6月13日，以李发元、李军、梁小华、ＸＸ勇为甲方与乙方邓秀菊、邓秀蓉签订《房屋租赁合同》，约定“租期约定为10年，2014年8月15日至2024年8月14日止，房租从2014年8月15日开始算起。2014年8月15日至2016年8月14日为20元/平方米计价，2016年8月15日至2024年8月14日房租为弘和嘉苑二楼左右价格计算房租费。房租为每年8月15日前交清第二年的房租，如8月15日前到期不交，五天后支付违约金2000元”。其中，甲方签订人李军系李文元、邓秀蓉之子，在房屋产权证登记中未占具体份额。对当事人争议的事实,久兴物业服务公司证实2015年9月后邓秀菊、邓秀蓉退出80平方米，交纳的物管费为每月120元；梁小华证实2015年7月13日左右达成口头协议，邓秀菊、邓秀蓉退还吴月娥和邓建英等所占份额对应面积，仍租用梁小华所占份额对应面积；元坝派出所受案报警记录记载上诉人李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英与被上诉人邓秀菊、邓秀蓉因装修房屋问题多次发生口角、打架等。综合全案证据，各证据之间能够相互印证，形成证据锁链，可以证实邓秀菊、邓秀蓉交纳了2014年8月15日至2015年8月的房租，2015年8月后邓秀菊、邓秀蓉退出李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英共有份额对应的房屋面积，李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英进入房屋进行装修。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致可以变更合同”。本案中，上诉人李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英与被上诉人邓秀菊、邓秀蓉均系案涉房屋的按份共有人，各按份共有人之间按照各自所占份额对房屋面积进行了相应划分，被上诉人邓秀菊、邓秀蓉租赁上诉人李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英和其他共有人所占房屋份额对应面积经营。被上诉人邓秀菊、邓秀蓉在支付了2014年8月15日至2015年8月的租金后，已向四上诉人退还了租赁的房屋份额对应面积，四上诉人已经进入房屋进行装修，双方行为实际对租赁合同进行了变更，故被上诉人邓秀菊、邓秀蓉不应再承担后续的租赁费用。上诉人李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英要求被上诉人邓秀菊、邓秀蓉承担提前退还房屋的违约金，因不符合双方签订的合同中关于承担违约金的约定事由，其该项请求本院不予支持。综上，一审判决裁判结果适当。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元,由上诉人李发元、吴月娥、ＸＸ勇、邓建英负担。本判决为终审判决。审判长　吕　晶审判员　熊剑洪审判员　徐小雁二〇一七年四月十三日书记员　王汇锋 关注公众号“”