（2017）粤01民终1242号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2018-07-13
案件名称
广州市越秀区第三房屋管理所（原广州市越秀区第三土地房屋管理所）与简仲禹房屋租赁合同纠纷2017民终1242二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
简仲禹,广州市越秀区第三房屋管理所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1242号上诉人（原审被告、反诉原告）：简仲禹，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：简穗茵。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市越秀区第三房屋管理所（原广州市越秀区第三土地房屋管理所），住所地广州市越秀区。法定代表人：梁青，该所所长。委托代理人：贾娟娟，该所职员，联系地址。委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。上诉人简仲禹因与被上诉人广州市越秀区第三房屋管理所(以下简称越秀房管三所)房屋租赁纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。简仲禹上诉请求：撤销原审判决，变更原审判决第三项，改判为自2016年5月29日起按原租赁合同约定的租金标准（84.9元/月）计收房屋使用费。事实和理由：一、简仲禹补交的房屋占用费应按成本租金收取，而不是按同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准计算。1.根据涉案租赁合同第二十一条第2款约定“租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用费期内房屋占用费总额100%收取乙方违约金。”2.《2015年广州市房屋租金参考价》明确规定，公有住房租金标准是由市房地产行政主管部门和市物价行政主管部门制定，任何单位不得擅自调整共有住房租金价格。二、原审法院认定事实不清。1.越秀房管三所提交的《申请承租房屋表》并非简仲禹的真实意思表示，该文件是越秀房管三所冒充简仲禹签名而单方制作的。2.《申请承租房屋表》无论从签名字迹及制作时间来看，都与简仲禹提交的证据和房屋拆迁时间不吻合，而且简仲禹从未见过该表。三、原审法院违反程序，适用简易程序不当，审理时间过长。越秀房管三所辩称：同意一审判决，请求维持原判。合同已经解除，对双方不具有约束力，因此简仲禹应当按照市场价向越秀房管三所支付房屋占用费。越秀房管三所向一审法院起诉请求判令：1.确认越秀房管三所、简仲禹的租赁关系已于2016年4月30日解除；2.简仲禹户及同住人员迁出广州市越秀区中山三路38号805房，将房屋腾空交还越秀房管三所；3.简仲禹向越秀房管三所支付从2016年5月1日起计至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（按同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准计算）。简仲禹原审提起反诉,请求判令：越秀房管三所向简仲禹返还2006年11月起计至2014年6月30日止共89个月（按84.90元/月计）的房屋租金共计7556.10元。一审法院认定事实：原广州市东山区中山三路48-1号、东兴里6号全间房屋，于1999年1月22日由广州市国土局房管局批准接管，并交由原东山区国土房管局接管，产业来源无主代，接管面积148.1356平方米。1999年3月3日，简仲禹向越秀房管三所提交《申请承租房屋表》，内容为：申请人为简仲禹，原居住地点中山三路48-1地下，每月租金102.70元，起租日期1999年2月1日等。因拆迁，广州市东山区房地产管理局与新都公司于1999年6月23日签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，同意该公司拆除上述经管房屋，约定新都公司于2001年7月31日移交拆迁补偿房屋。协议书附件《补偿给房管部门房屋情况表》中还列明“3、简仲禹，八楼南向建积23.57平方米”。2006年11月1日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局作出《直管房接管通知书》，将广州市越秀区中山三路38号805房交由越秀房管三所接管，接管面积30.6663平方米，使用性质住宅。2012年7月，越秀房管三所（为出租人、甲方）与简仲禹（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中内容为：甲方同意将坐落在越秀区中山三路38号805部位的房地产出租给乙方，作住宅用途使用，使用面积20.04平方米，租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额为84.90元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方；……第十六条、甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达；第二十条第2项，乙方同意并确认已认真阅读或听取宣读并理解本合同全部内容，自愿签订本合同，并保证遵守、履行；第3项，本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；第二十一条第2项，租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；第3项，违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。合同签订后，双方依约履行。据查册时间2016年4月28日的《广州市不动产登记查册表》记载：简仲禹名下有海珠区江南大道南路翠怡一街13号402房（住宅，建筑面积38.7149平方米）、天河区黄埔大道中路215号106铺（商铺，建筑面积26.2026平方米），其妻子庞惠兰名下有荔湾区光复北路金华直街36号605房（住宅，建筑面积58.78平方米）、与他人共有越秀区站前路160号406房、506房等房屋。2016年4月29日，越秀房管三所通过邮政快递向简仲禹发出《关于终止房屋租赁关系及收回房屋的通知》（越秀房管三所于同日将该通知张贴于涉讼房屋门口），称：你承租的中山三路38号805房是我所管理的直管房，租赁合同于2014年6月30日到期，租赁到期后，双方形成不定期租赁关系；经核查，你名下拥有自有产权房屋，已不符合承租直管房的条件，现我所决定自2016年4月30日起与你终止租赁关系，同时收回房屋；请于2016年5月10日前来我所办理退租手续，逾期未办理的，我所将通过法律途径收回房屋，同时自2016年5月1日起至该房屋实际腾空交回我所之日止，你需按同期房管部门公布的同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准，向我所缴交上址房屋使用费。该邮件因多次投递不成功而被退回。一审另查明，简仲禹原由其单位安排租住在中山三路48号之一（原50号）房屋。1996年9月3日，简仲禹与新都公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定：简仲禹迁出原址房屋，将房屋交由该公司拆除，该公司于1999年7月30日前安置简仲禹回迁。其中还订明：该屋由于产权人下落不明，如落实房屋政策等，简仲禹应与原房屋产权人保持原关系。2005年1月5日，简仲禹收到回迁通知，回迁入住涉讼房屋中山三路38号805房。拆迁单位于2006年12月26日收取了简仲禹2001年1月至2006年10月期间的租金7189元。从2006年11月起，简仲禹按84.90元/月标准向房管部门缴交涉讼房屋的租金。因本案纠纷，越秀房管三所于2016年5月25日提起诉讼。一审诉讼中，越秀房管三所称：双方前后签订了四份租赁合同，最后一份租赁期限是2012年7月1日至2014年6月30日，简仲禹交租至2016年4月30日。涉讼房屋面积是30.6663平方米，越秀房管三所主张的房屋使用费是按照使用面积20.04平方米来计算。如不确认租赁合同已解除，越秀房管三所的诉讼请求中也包含有要求解除合同的意思。简仲禹称：中山三路50号是没有产权人的。1978年国家安排中山三路50号宿舍给我居住。当时我在广州市天河区五金交电化工公司任职，租金在我工资里扣。新都房产公司于1996年拆迁中山三路50号，并与我签订了安置协议，后回迁至涉讼房屋，回迁房是毛坯房屋，我自行出资装修。回迁后新都公司不愿意收取我租金，说有产权人出现就与产权人协商。新都公司将我的关系转到房管部门我不清楚，为了居住，我不知情就与房管部门签订了租赁合同，向房管部门交租。现涉讼房屋由我一个人居住，我和女儿两人的户籍登记在涉讼房屋，户主是我。我妻子的户籍不在涉讼房屋。我没有收到越秀房管三所的解除通知书。一审法院认为：原广州市东山区中山三路48-1号、东兴里6号全间房屋，因无主由房管部门代管。房管部门接管后，该房屋的相关权利，由房管部门行使。越秀房管三所据此与原广州市东山区中山三路48-1号（拆迁补偿后现为涉讼房屋广州市越秀区中山三路38号805房）的承租人即简仲禹，签订租赁合同建立公房租赁关系，合法有效。简仲禹抗辩主张越秀房管三所不具有出租人的权利、双方不存在租赁合同关系，理据不足，不予采纳。简仲禹反诉要求越秀房管三所返还已付的租金，不予支持。因公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，简仲禹及其妻子有海珠区江南大道南路翠怡一街13号402房、荔湾区光复北路金华直街36号605房等房屋可供居住，已不符合承租公房的条件，理应将承租的公房腾空交还越秀房管三所，以便分配给其他更需要承租公房的住户。而且，越秀房管三所、简仲禹签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租期已于2014年6月30日届满，双方没有续签租赁合同，简仲禹继续使用承租房屋并缴纳租金给越秀房管三所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。越秀房管三所于2016年4月29日通过邮政快递向简仲禹发出的《关于终止房屋租赁关系及收回房屋的通知》，因该邮件未投递成功而被退回，不能视为送达。但越秀房管三所于同日在涉讼租赁房屋门口张贴了上述通知，根据双方签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十六条的约定，该通知自张贴之日起满30天即2016年5月29日，视为送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“……合同自通知到达对方时解除”，可确定双方之间的租赁合同关系已于2016年5月29日解除。基于租赁合同关系解除，越秀房管三所要求收回房屋，合法合理，予以支持。简仲禹户及同住人员应尽快将承租的房屋腾空交回越秀房管三所。租赁合同关系解除后至房屋交回越秀房管三所之前，简仲禹仍使用了涉讼房屋，依民法之公平、等价有偿原则，则应参照同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准计付房屋使用费给越秀房管三所。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认越秀房管三所与简仲禹之间关于广州市越秀区中山三路38号805房（使用面积20.04平方米）的租赁合同关系于2016年5月29日解除。二、自判决发生法律效力之日起三十日内，简仲禹户及同住人员将广州市越秀区中山三路38号805房（使用面积20.04平方米）腾空交还越秀房管三所。三、自判决发生法律效力之日起十日内，简仲禹向越秀房管三所支付2016年5月1日至5月29日的租金（按84.90元/月计）和自2016年5月29日起至本判决发生效力之日止的房屋使用费（以面积为20.04平方米，按同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准计）；自判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费，由简仲禹按上述标准逐月计付给越秀房管三所。四、驳回越秀房管三所的其他诉讼请求。五、驳回简仲禹的反诉请求。一审案件受理费25元、反诉费25元，由简仲禹负担。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。另查，双方当事人在2016年7月26日的庭审中均表示：适用简易程序到期后，同意继续适用简易程序审理本案。二审中，简仲禹表示:其仅针对原审判决第三项租金标准进行上诉。双方当事人共同确认以下事实:案涉合同已经于2016年5月29日解除。本院认为,根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案争议焦点为：租金的计算标准认定问题。根据本案查明事实，案涉合同已经于2016年5月29日解除，因此，对于合同解除之前的租金标准则应依据双方合同约定的标准给付。对于合同解除之后的租金标准，因合同解除的法律后果即于双方不再具有约束力，故原审法院依据公平合理、等价有偿的原则，判令简仲禹按同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准给付房屋使用费并无不当，本院予以维持。简仲禹上诉提出仍应以公房租金标准计付合同解除后的房屋使用，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。关于本案的程序问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条之规定：“适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。”经审查原审卷宗，一审中双方当事人均明确表示适用简易程序到期后，同意继续适用简易程序审理本案。因此，根据上述司法解释的规定，本案一审程序在双方同意并延长审限的情况下于六个月内审结，并无违反法定程序。简仲禹上诉提出原审程序不当，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，上诉人简仲禹上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人简仲禹负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年四月十三日书记员 邹文芳游瑞娜 来自