（2016）京0113民初3107号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2018-02-11

案件名称

赵守同与张贵平等一审民事判决书

法院

北京市顺义区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵守同,王德华,张贵平,赵守印,赵淑兰,赵秀荣,赵守纯,赵守俊

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

北京市顺义区人民法院民事判决书（2016）京0113民初3107号原告赵守同，男，1972年7月11日出生，住北京市顺义区。委托代理人邹杏，北京市中盛律师事务所律师。被告王德华，女，1956年1月18日出生，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。被告张贵平，男，1954年6月23日出生，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。二被告共同委托代理人赵祥宇，北京范翔律师事务所律师。第三人赵守印，男，1944年5月17日出生，北京市顺义区居民，身份证号码×××。第三人赵淑兰，女，1953年4月4日出生，北京市顺义区居民。第三人赵秀荣，女，1955年6月23日出生。第三人赵守纯，男，1957年8月25日出生，北京市顺义区居民。第三人赵守俊，男，1962年10月1日出生，北京市顺义区居民。上述第三人之共同委托代理人刘焱焱，北京市京伦律师事务所律师。原告赵守同与被告王德华、张贵平，第三人赵守印、赵淑兰、赵秀荣、赵守纯、赵守俊农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵守同及其委托代理人邹杏、被告王德华、张贵平及其委托代理人赵祥宇，第三人赵守印、赵淑兰、赵秀荣、赵守纯、赵守俊之共同委托代理人刘焱焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵守同诉称：2002年9月29日，原告与二被告签署了《房屋买卖协议》，原告将位于北京市顺义区×号南北院房屋共计柒间卖与二被告。上述房屋建于两块宅基地之上，其中北院宅基地使用权人登记为赵守同，南院宅基地使用权人登记为赵崇华（但南北院之间并无院墙，实际为一个院子）。赵守同系赵崇华之子，签约时，赵崇华已去世，上述宅基地上的房屋由赵守同继承。在交付上述房屋时，原告同时将两份宅基地使用证原件交给二被告并由二被告保管至今。在签署上述协议时，二被告均为城镇居民，非上述房屋所在地集体组织经济成员。根据相关法律、法规及政策规定，此类房屋买卖涉及宅基地使用权转让，而宅基地使用权又与特定身份相关，因此法律法规禁止城镇居民购买属于集体土地性质宅基地上的房屋，已经签署之协议法定且自始无效。签约时，以原告当时的教育、职业背景等并不了解上述规定，后从大量普法宣传中，原告认识到上述买卖协议违反了国家禁止性规定，应属无效合同。因双方就合同无效事宜未能达成一致，故诉至法院，请求依法判决：1.确认原被告之间签署的房屋买卖协议无效；2.判令被告腾退、返还位于北京市顺义区×号的房屋及宅基地；3.被告返还宅基地使用权人分别为赵守同、赵崇华的宅基地使用证。被告王德华、张贵平辩称：不同意原告的诉讼请求。因为我国法律、行政法规没有明确规定农村房屋不可以买卖；原告对于二被告房屋买卖合同的反悔有违诚实信用原则和公平原则；二被告已经在涉诉房屋中居住长达15年之久，并在此建有大量房屋，且该处面临拆迁，不能因原告的错误行为而使原告获利。第三人赵守印、赵淑兰、赵秀荣、赵守纯、赵守俊共同述称：第三人与原告赵守同系兄弟姐妹关系，赵崇华系第三人及原告之父。原被告之间签订的房屋买卖协议系在赵崇华去世后签署，而其名下宅基地上的房屋及附属之宅基地使用利益等属于赵崇华遗产。上述遗产因种种原因尚未进行处理分配，应属原告与第三人共同共有。根据法律及相关司法解释的规定，部分共有权人处分共同财产的，其处分行为应认定为无效。本案中，原被告在没有征得申请人同意的情况下，擅自以买卖协议的方式处分了申请人共同共有的财产，已经构成无权处分及非善意取得，对此，申请人不予认可也无从追认。综上，原被告双方就赵崇华名下所有的房屋及其所属宅基地使用权签订的房屋买卖合同依法应认定为无效合同。被告应无条件将涉诉房屋及所属宅基地使用权腾退返还给第三人。请求法院依法判决：1.原被告签订的赵崇华名下的宅基地上的房屋买卖协议无效；2.二被告腾退、返还赵崇华名下宅基地及其地上物以及赵崇华名下的宅基地使用证。经审理查明：赵守同与赵崇华（已于1999年去世）为北京市顺义区×村村民，赵守同、赵守印、赵淑兰、赵秀荣、赵守纯、赵守俊系赵崇华之子女。王德华、张贵平非该村村民。2002年9月29日，赵守同与王德华、张贵平签订《房屋买卖协议》，内容为：“赵守同有房屋南北院二所柒间（实为一个院）因家中无人居住，经中人刘顺介绍卖与张贵平、王德华夫妇为业并居住。随交宅基地使用证两份（临时证），一份赵守同、一份赵崇华（赵守同继承其父的）。言明买卖价人民币伍万元整，笔下交清，恐口无凭，特立此协议。注：宅地四至以证为准。”协议签订后，赵守同与王德华、张贵平均依约履行了协议，王德华、张贵平一家人在涉诉宅院内居住至今。期间，王德华、张贵平将当时购买的房屋进行了不同程度的翻修、装修，并在宅院上新建了房屋。王德华、张贵平表示赵守同向其二人交付的两份宅基地使用证因为搬家的原因，现已丢失。本院向顺义区×村村民委员调取的户主姓名为赵守同的宅基地登记卡显示，四至范围为东至金亮、西至单风、南至赵崇华、北至郭长恩。本院现场勘察确认，涉诉宅院分为南北院，但实际上在一个院落内，分界线为南北院之间的一道老墙，现登记的门牌号为北京市顺义区×号。赵守同与王德华、张贵平以及第三人赵守印、赵淑兰、赵秀荣、赵守纯、赵守俊均认可涉诉宅院分为南北院，南院登记的宅基地使用权人为赵崇华，北院登记的宅基地使用权人为赵守同。本案审理过程，王德华、张贵平曾提出反诉申请，要求赵守同赔偿二人涉诉宅院内的建筑物价款及宅基地区位补偿款，具体数额以实际评估价为准。后，王德华、张贵平明确表示不在本案中向赵守同主张合同无效后的损失补偿问题，要求撤回反诉申请，本院口头裁定准予撤回反诉。另，赵守同与赵守印、赵淑兰、赵秀荣、赵守纯、赵守俊表示鉴于王德华、张贵平一家居住在涉诉宅院内且称无其他住所，故均申请撤回要求王德华、张贵平腾退涉诉宅院及其上房屋的诉讼请求。上述事实，有双方当事人陈述、宅基地登记卡、房屋买卖协议、谈话笔录、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。农村房屋的买卖依赖于宅基地使用权的有效转让，否则该买卖行为无效。因二被告均非涉案房屋宅基地权属所在的集体经济组织成员，不应享有宅基地使用权，故二被告与原告签订的《房屋买卖协议》违反了相关法律规定，应属无效。对原告及第三人要求确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告及第三人均撤回了要求二被告腾退涉诉宅院及其上房屋的诉讼请求，二被告亦明确表示不在本案中向原告主张合同无效后的损失赔偿问题，故双方当事人可另行解决。原告虽要求二被告返还其与赵崇华的宅基地使用证，第三人亦要求二被告返还赵崇华的宅基地使用证，但因二被告称宅基地使用证已丢失，而原告与第三人均无证据证明上述宅基地使用证仍在二被告处，故对原告与第三人要求返还宅基地使用证的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、确认原告赵守同与被告王德华、张贵平于二○○二年九月二十九日签订的《房屋买卖协议》无效；二、驳回原告赵守同的其他诉讼请求；三、驳回第三人赵守印、赵淑兰、赵秀荣、赵守纯、赵守俊的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由原告赵守同负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　张　锐人民陪审员　　王淑蚕人民陪审员　　孙长河二〇一七年四月十三日书　记　员　　刘　昶百度搜索“”