（2016）豫13民终4432号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-06-23
案件名称
南阳市华云房地产开发有限公司、罗继德确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南阳市华云房地产开发有限公司,罗继德,刘永歌
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫13民终4432号上诉人（原审原告）：南阳市华云房地产开发有限公司。住所地：南阳市白河镇大梁庄***号。组织机构代码：71267818-6。法定代表人：段振华，任公司董事长。委托诉讼代理人：苗公玉，系该公司副经理。委托诉讼代理人：龚广晓，河南华都律师事务所律师。被上诉人(原审被告):罗继德，男，汉族，生于1948年9月21日，住南召县。委托诉讼代理人：薛从海，南召县法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告):刘永歌（又名刘永阁），男，汉族，生于1965年6月9日，住南召县。委托诉讼代理人：王健，河南民川律师事务所律师。上诉人南阳市华云房地产开发有限公司(以下简称南阳华云公司)因与被上诉人罗继德、刘永歌确认合同效力纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院2015年宛龙卧民初字第00171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。南阳华云公司的委托诉讼代理人龚广晓、苗公玉，罗继德及其委托诉讼代理人薛从海，刘永歌及其委托代理人王健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南阳华云公司上诉请求：撤销一审判决，对本案予以改判。事实与理由:一、一审认定事实不清，证据不足，对事实漏审漏判。在一审中南阳华云公司已经提交了相关的证据证明华龙小区在没有开始建设就已经被南阳市中级人民法院查封，并且也已经在2004年底已经向南阳市房管局送达协助执行通知书，至今该房屋仍在查封期间，并且证明本案刘永歌系华龙小区参与开发的债权人罗继德的亲属，对该房屋的情况都比较了解，特别是对以房抵债的行为结果很清楚，购房人并没用实际向南阳华云公司交付购房款的事实。但一审判决并没用予以认定，更是只字未提，因此属于漏审漏判。二、人民法院采取保全措施是为了防止债务人转移财产，如果认定法院查封期间的房屋买卖合同有效，将势必损害国家利益和社会利益及第三人合法利益，与立法本意相违背，更有损人民法院公信力，因此该买卖合同无效。一审认定该合同有效是错误。购房款与罗继德领取的归还欠款是在同一个凭证上记载，且证明这两笔只是抵账，没有资金流动，该证据足以证明其两人存在恶意串通。由于罗继德、刘永歌之间签订的买卖合同价格，远远低于市场价格，甚至没有达到建房成本，属于恶意串通，损害第三人的利益情形，而一审法院视而不见，认定南阳华云公司举证不能，对南阳华云公司的意见不予采纳是错误的。刘永歌至今未取得房屋的物权，该房屋的物权仍然是南阳华云公司的，那么南阳华云公司作为物权人要求罗继德、刘永歌返还房屋是符合法律规定的，一审法院应该支持南阳华云公司的第二个请求。三、罗继德只是众债权人之一，是债权人与南阳华云公司达成协议开发华龙小区，不是罗继德一个人名义开发华龙小区。其次。罗继德无权不经其他两方的同意，自己对外出售房屋，其行为不能代表南阳华云公司。四、公司决定使用印章经过《声明》公示，就产生效力，无需通过他人同意，也不是华龙小区的印章，因此没有必要经过华龙小区领导小组的同意。且法律规定一家公司对外行使权利只能启用一枚印章，一审法院将作废的印章合法化没有法律依据。五、一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定认定南阳华云公司对罗继德出售房屋的行为不予追认，不影响合同的效力，显然错误。首先，该条法律规定的是合同双方当事人，在自己签订合同后提出自己没有所有权或处分权而要求确认合同无效的情形，而本案是罗继德利用南阳华云公司已经声明作废的印章签订合同，而非南阳华云公司自己签订合同，就合同形式要件来说并不符合法律规定，更不能对南阳华云公司产生约束了，其次法律规定并不排除作为合同鉴定以外的利害关系人或权利人主张权利，要求确认合同无效，因此一审法院适用该法律规定，要求确认合同无效也是不成立的。综上所述，一审判决事实不清，适用法律错误，判决罗继德、刘永歌签订的商品房买卖合同有效和驳回南阳华云公司的诉讼请求错误。罗继德辩称，1.几方争议房产系查封房产，一审法院就查封问题已经说明，阐述了涉诉房屋不能支持的理由。符合法院在执行该案时该处房产的目的，符合三方协议。2.罗继德与他人签订的商品房买卖合同代表公司行为，启用公章按照三方协议办理的，公章作废违背法律规定，未征得三方许可的情况下任何一方单方行为都不予支持的。而且房屋买卖南阳华云公司一直都知道。3.本案是南阳华云公司注资开发的，三方执行和解协议签订后，已不属于南阳华云公司，南阳华云公司无权根据公章来状告罗继德。4.亲属问题，开发是为了卖房子抵债，没有约定开发人员不能买房子，只要是符合小区开发利益的都可以抵债，账目合法就应当认定。5.抵账问题，罗继德的三方协议由高院认定，每人款项明确清楚，不能因为公证书的赊销而抵消账目。刘永歌辩称，1.一审认定事实清楚，证据充分，不存在漏审漏判。查封华龙小区是应债权人三方共同申请查封的，用以抵偿申请人的债务。因此这查封是为了对抗案外人，保护债权人合法权益。房屋虽然查封，但其余房屋均可以买卖，事实小区一直都允许买卖状态，华龙小区在房管局领取统一的商品房买卖合同，为了给购房者办理房产证。查封为了保护债权人合法权益，不动产查封期限是2年，本案房产2004年查封，至今早已过期。南阳华云公司无证据证明申请延期查封。没有缴纳购房款事实错误。一审判决有明确说明，及在卷证据收据证明。2.商品房买卖合同有效，南阳华云公司的上诉理由错误，最高院对如何适用强制性提出了司法意见，该条并未明确规定合同无效，事实上该合同有效并未损害相关人员的利益。该条规定的目的是为了实现管理，主要调整行政管理关系，因此该规定符合最高院司法意见观点，这是管理性规范，一审认定正确。3.该购房款与罗飞欠款同一张欠款，不存在恶意串通。本案中查封行为是为了保护债权人利益，虽然购房人是罗继德亲属，但无法律规定不允许亲属购房。4.合同是否有效，我们仍是房屋实际所有人，南阳华云公司要求的是确认合同效力关系，双方订立的合同仍有效。5.签订的购房合同有公司管理人的印章及管理人签字，罗继德也始终是公司行为，即便有纠纷也是南阳华云公司内部纠纷，与购房人无关。华龙小区有82户均使用该印章。6.通过南阳华云公司接受购房款并下账的事实，说明南阳华云公司对购房行为知晓并认可，现在以不知情为由请求确认合同无效显然不能成立。南阳华云公司向一审法院起诉请求：1.依法确认罗继德以南阳华云公司名义与刘永歌于2004年11月11日签订的《华云房地产华龙小区商住房屋购销合同》无效;诉讼过程中南阳华云公司追加要求确认罗继德以南阳华云公司名义与刘永歌于2005年1月20日签订的《商品房屋买卖合同》无效;2.判令刘永歌停止侵害，返还南阳华云公司卧龙区车站南路228号华龙小区3号楼1单元6楼602室的房屋;3.对方承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：南阳华云公司在经营过程中，通过其本单位职工尹士中陆续借尹士中、尹士明等16人多笔借款，因南阳华云公司无法按时归还，尹士中、尹士明等16人诉至南阳市中级人民法院，在审理过程中经南阳市中级人民法院主持调解，双方达成协议，南阳市中级法院作出以（2001）南民初字第52号调解书予以确认。因南阳华云公司未履行调解书确定的义务，尹士中、尹士明等16人向南阳市中级人民法院申请强制执行。南阳市中级人民法院作出（2002）南中执字第0902号民事裁定书，裁定“查封华云房地产开发有限公司所有的自安装公司买受的位于车站南路安装公司办公楼北边西侧长约62米（东西），南北长约65米的土地”。2002年12月赵天祥、苗公玉分别依据（2002）宛市证经字第47号公证书和（2002）宛市证经字第367号公证书向南阳市卧龙区法院申请执行，卧龙区人民法院作出（2003）宛龙执字第167-1号和（2003）宛龙执字第169-1号执行裁定书，将尹士中等16人查封华云公司的“国用（2002）字第01171号”土地的剩余部分予以查封。罗继德、王建亭、王新宇、秦辉等四人于2003年2月21日依据（2002）南市证经字第608号公证书和（2002）南市证经字第24号公证书向南阳市中级法院申请执行。在上述案件执行过程中，经几方协商，2003年3月13日南阳华云公司作为甲方，尹士明、尹士中等16人作为乙方，王建亭、罗继德、王新宇、秦辉、赵天祥作为丙方，三方签订协议一份，协议内容为：“甲方：南阳市华云房地产开发公司，法人代表李贞鹤，任经理，乙方：尹士明、尹士中等16户，代表人：尹士明、尹士中，丙方王建亭、罗继德、王新宇、秦辉、赵天祥，代表人：王新宇，甲、乙、丙三方为多年经营伙伴，为了缓解甲方债务困境，向甲方提供发展机遇，本着精诚合作、共同谋利的精神，经丙方协调，达成甲、乙、丙三方协议如下：一、乙、丙已申请法院查封的甲方位于南阳市车站南路的开发用地不予拍卖，三方同意以230万元抵偿乙、丙方部分债权230万元，乙、丙方对该抵偿数额以此协议确定的债权本金大小按份共有。该土地开发以甲方名义对外开发经营，房价有三方参照市场价格商定。二、有关开发经营事宜，委托甲方开发，由乙、丙方负责享有，甲方协助、配合并支持和以其名义办理建筑工程的相关手续。三、至本协议签订之日，甲方共欠乙、丙债务本金尹士明等16户2050000元（含案件费利息262915.8元，本金为1787084.2元），王建亭403000元，王新宇620000元（公正文书金额600000元，罗继德条据20000元），秦辉111262元，赵天祥215921.34元，罗继德647775元，共计4047958.34元，（依调解书、公正文书协商确定额）。四、本次开发建设利润（扣除工程用款费用）首先清偿王新宇办土地证款320000元及约定的利息，然后按比例清偿尹士明等16户2050000元（此款工程竣工前清结，此款含工程竣工前的本息，其它利息乙方放弃），王建亭403000元，王新宇300000元，赵天祥215921.34元，罗继德647775元，秦辉111262元。其次按顺序清偿秦辉25256.88元，赵天祥案件代理费12000元及垫支的公正、执行费14000元，王建亭垫支的公正、执行费28000元，苗功玉455144元（此款支付第一笔时应交付甲方土地证及尹士中担保的两件房产证），张胜超200000元，李玉敏30000元，最后从利润中支付按分配比例乙丙方与甲方协商后确定的利息。五、上述债务清偿完毕后，利润余额支配权由甲方享有，乙丙方不予干预。六、开发建设售房款由甲、乙、丙代表选定的人员负责收支，支出由甲方法人代表李贞鹤、乙方代表尹士中、丙方代表罗继德共同负责签字，有关票据入甲方财务，周报一次。如有任意一方对合乎分配方案的支出无故不予签字，则不影响实际支出，如有不合分配方案的支出，则由签字支出者按次支付未签字方违约金10000元/次，并按支出额承担由此造成的经济损失。七、甲、乙、丙三方共同同意有法律顾问赵天祥选出一名人员，参加售房部负责现金的收支工作，执行甲、乙、丙三方的共同决定和执行分配方案，除有权审查所收支的现金符合分配方案和三方决定外，无任何权限，但有义务积极办理存入款、支取款，按规定执行三方交付的权限内的任务，月工资800元，选出的人员须有财务能力，法律顾问应严格选择，不得有故意违法违规行为，三方同意由选定的人员开立账户，以执行决定和方案使用。（财务制度制定后按制度办），由尹士中对账户加密，尹士中应配合存、取款不得无故不办理。八、土地证由乙方代表保管，该证只做本次开发经营使用，如有保管不当造成损失或乙方擅自挪用，则由保管方负责赔偿损失并向甲、丙方支付损失违约金100000元，并有义务将证收回。九、工程领导小组由李贞鹤、罗继德、尹士中、周海相、张洪军组成，李贞鹤任组长，施工用料及设施由周海相按照有关职能部门及施工合同的要求办理，有关工程问题和按比例分配的方案实行由领导小组依据和本协议研究决定，采取少数服从多数原则，以此原则决定后，他人无条件执行和听从，研究问题应如实记录并签名。十、本工程特聘请赵天祥担任法律顾问，负责有关法律事宜，法律顾问依法办事，其它任何人不应干涉，顾问费每年6000元，发生案件按律师业务收费标准支付代理费。十一、管理人员李贞鹤、罗继德、尹士中、张洪军、李贞奇月工资800元，管理人员应应职尽责、统力合作。十二、开发过程中，工程资金短缺，甲、乙、丙三方人员按管理小组确定的金额按分配比例三日内支结，不得影响工程进度。十三、华龙小区刻制一枚售房部公章，由罗继德保管，该章只做售房合同和售房部收款用，持章人罗继德不得以此章收取款，否则赔偿一切损失。十四、甲、乙、丙三方于2003年4月14日到南阳市中级人民法院办理执行事宜之后，甲方到卧龙区法院办理苗功玉等执行案件事宜。十五、本协议一式肆份，复印件甲、乙、丙三方各持1份，原件壹份存法律顾问处。共计柒页。十六、本协议未尽事宜，由三方协商一致订立补充协议，与本协议具有同等法律效力。十七、本协议甲、乙、丙三方代表签字或盖章后生效。甲方代表:华云公司李贞鹤，乙方代表尹士明、尹士中，丙方代表：王新宇、罗继德。二○○三年三月十三日，赵天祥。2003年4月14日在上述三方协议的基础上，尹士中等16人作为申请人，罗继德、王建亭、王新宇、秦辉、赵天祥5人作为申请人，南阳华云公司作为被执行人，三方达成执行和解协议，该协议内容为：“执行和解协议，申请人尹士中等16人，申请人罗继德、王建亭、王新宇、秦辉、赵天祥，被执行人南阳华云公司，法人代表：李贞鹤任经理，委托代理人：赵天祥，河南震世律师事务所律师，申请人与被执行人拖欠借款纠纷一案，贵院依法执行，执行中，经双方当事人协商达成如下协议：一、双方同意将被执行人所有的位于南阳市车站安装公司的土地，土地证号为：宛市土国用（2002）字第011**号。以价值230万元抵偿给申请人，冲抵申请人的部分债权本金。二、依中院调解书和公证文书计标的，尹士中等16户1787084.2元，王建亭403000元，王新宇620000元，赵天祥215921.34元，罗继德647775元，秦辉111262元，以上申请人对抵偿额按比例对作价的土地价款享有按份共有权。三、对该土地折价230万元抵偿额的下余部分本息，申请人有权申请法院强制执行并以委托和借用被执行人名义开发的售房利润中支付，利润余额归被执行人享有。四、该宗土地抵偿给申请人后，申请人同意由被执行人开发，土地不办理过户和更名手续，在委托被执行人开发过程中若因该宗土地未更名和过户原因导致开发不能进行、申请人随时办理更名和过户手续，被执行人必须协助。五、对开发和分配事宜，按申请人与被执行人于2003年3月13日的协议办理。六、对开发的房屋门面房陆间，住宅单元房捌拾贰套，申请人与被执行人同意由南阳市中级人民法院予以查封，用以抵偿申请人的债权本息、被执行人必须协助并不得许诺任何单位和个人予以查封、扣押，至申请人款付清之日止（余额除外）。七、此协议一式捌份，法院两份，其它陆份申请人各持三份。签字生效。申请人：王新宇尹士中尹士明罗继德王建亭赵天祥被执行人：华云公司李贞鹤，二○○三年四月十四日”。南阳中院依据上述和解协议于2003年4月14日作出二份414号裁定，一份裁定“将被执行人所有的位于南阳市车站安装公司的土地，土地证号为：宛市土国用（2002）字第011**号。以价值230万元抵偿给申请人，冲抵申请人的部分债权本金”，一份裁定“查封申请人委托被执行人开发位于车站南路的全部房产门面房六间，住宅单元房82套”。随后，三方按照上述协议书和执行和解协议的约定，对南阳华云公司所有的位于南阳市车站安装公司的土地进行开发，冠以南阳华云公司华龙小区，并按协议约定进行销售。期间南阳华云公司时任法定代表人的李贞鹤生病，南阳华云公司于2003年9月20日出具《委托书》一份，内容为：“委托书因南阳市华云房地产开发有限公司经理（法人）患病需住院治疗。特委托罗继德、杨长皋二同志，按照2003年3月13日甲、乙、丙三方协议书约定。（2003）南中执字第414号民事裁定书裁定，负责完成车站南路华龙小区工程开发建设等事宜。南阳华云公司，法人李贞鹤。”李贞鹤签名并加盖“南阳市华云房地产开发有限公司”字样印章。2004年4月26日的南阳华云公司又出具《授权委托书》一份，其中“委托罗继德主管财务工作，掌管华龙小区售房专用章（该章只做售房合同和售房部收款使用）”。在李贞鹤郑州住院期间，罗继德会同河南震世律师事务所律师孙小帅、秦辉等人在南阳市公证处公证员的见证下，就南阳华云公司的公章适用情况对李贞鹤做了询问笔录，并对《关于2003年5月9日所启用的南阳市华云房地产开发有限公司公章适用的情况意见》予以核实，由南阳市公证处制作了（2004）南市证经字1588号公证书予以确认。因南阳华云公司不同意罗继德持有华云公司公章，南阳华云公司用以前停用的公章作出声明，声明作废罗继德持有的南阳华云公司的公章，并重新启用以前停用的公章。2004年11月11日刘永歌与南阳华云公司签订了《华云房地产华龙小区商住房屋购销合同》，该合同内容为“华云房地产华龙小区商住房屋购销合同甲方（出售方）南阳华云公司华龙小区，地址车站南路228号，联系电话6313×××6营业执照号4113001000080，资质证书号4129024，售房证宛房（2005）01号，单位小区负责人罗继德，乙方（购买方）刘永阁……1、位置车站南路华龙小区，2、房号×号楼×单元×楼××户，3、户型3室2厅，4、建筑面积131.14㎡（最后以实测面积为准），5、单价938元/㎡，6、应交金额123009.32元……三……5、乙方应交房款116858元，实交房款金额116858元，不包括其它费用如契税等）人民币（大写）壹拾壹万陆仟捌佰伍拾捌元零角。（该处添加了“以收据为准”字样）。……甲方（签章）南阳华云公司并加盖“南阳市华云房地产开发有限公司”字样的印章，法定代表人李贞鹤加盖“李贞鹤”字样的印章，委托代理人罗继德加盖“罗继德”字样的印章，尹世中加盖“尹世中”字样的印章，乙方（签章）刘永阁，2004年11月11日”。2004年11月11日南阳华云公司华龙小区出具一份收款收据给刘永歌，内容为“今收到刘永阁人民币壹万伍仟元整￥15000元，系付2-2-601号房款，经手人杨秋月”2005年5月17日南阳华云公司华龙小区出具伍份收款收据给刘永歌，内容为“今收到刘永阁人民币壹拾万壹仟陆佰壹拾捌元整101618.元，系付3-1-602号房款，经手人杨秋月”。其余四份显示收刘永阁大修基金2332元、办证费1285元、契税2455元，沼气费2400元。上述两份收据上均加盖“南阳华云公司华龙小区财务专用章”字样的印章。2005年1月20日，南阳华云公司作为出卖人与刘永歌、罗敏签订了由河南省工商行政管理局和河南省建设厅监制的商品房买卖合同。南阳华云公司加盖印章、刘永歌、罗敏签名。合同主要内容与2004年11月11日的内容一致。2005年12月16日，（2002）南市证经字608号公证书和（2003）南市证经字24号执行证书被撤销并经卧龙区法院（2008）宛龙行初字第67号行政判决确认。后南阳市中级法院作出（2003）南中执字第19-0601号民事裁定书，对罗继德、王建亭、王新宇、秦辉申请执行南阳华云公司的案件终结执行。2008年8月28日，南阳华云公司申请执行回转。南阳中院作出（2008）南中执字第69-2号民事裁定书，裁定部分执行回转。南阳华云公司不服向南阳市中院提出异议，南阳中院作出（2008）南中执字第69-3号民事裁定书驳回南阳华云公司的异议，南阳华云公司不服南阳中院作出的（2008）南中执字第69-3号民事裁定书，向河南省高级法院申请复议，河南高院作出（2008）豫法执复字第36号民事裁定书，驳回南阳华云公司的复议申请。在申请执行人南阳华云公司申请执行罗继德、王建亭、王新宇、秦辉执行回转一案执行过程中，因四被执行人无财产可供执行，申请执行人又提供不出被执行人可供执行的财产及相关证据，且向法院出具终结执行程序的申请，南阳市中级法院作出（2008）南中执字第69-4号民事裁定书，“裁定河南省南阳市中级人民法院（2008）南中执字第69号执行案，本次执行程序终结。在南阳市中院就申请执行人南阳华云公司申请执行罗继德、王建亭、王新宇、秦辉执行回转一案执行过程中，罗继德、王新宇向南阳市中级法院提出异议，南阳中院作出（2008）南中执字第69-5号民事裁定书，裁定“撤销本院做出的（2008）南中执字第69-2号民事裁定书，驳回华云公司执行回转的申请。”南阳华云公司不服南阳中院作出的（2008）南中执字第69-5号民事裁定书向南阳市中院提出异议，南阳中院作出（2008）南中执字第69-6号民事裁定书驳回南阳华云公司的异议，南阳华云公司不服南阳中院作出的（2008）南中执字第69-6号民事裁定书，向河南省高级法院申请复议，河南高院作出（2011）豫法执复字第00032号民事裁定书，驳回南阳华云公司的复议申请。该裁定书认为2003年3月13日及2003年4月14日签订的协议书及执行和解协议书是形成新的法律关系，应当通过诉讼解决。南阳华云公司于2013年向卧龙区人民法院提起诉讼，请求确认2003年3月13日及2003年4月14日签订的协议书及执行和解协议书涉及尹士中、尹士明等16人及赵天祥的部分有效，涉及罗继德、王建亭、王新宇、秦辉的部分无效，后因证据不足，于2014年11月13日撤回起诉。在南阳华云公司起诉确认涉及罗继德、王建亭、王新宇、秦辉的部分无效的过程中，南阳华云公司发现了刘永歌等人2004年11月11日与南阳华云公司签订的《华云房地产华龙小区商住房屋购销合同》，后南阳华云公司于2015年5月28日诉至法院。一审法院认为，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定”。合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定''，是指效力性强制性规定”。所谓管理性规范是指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，且违反此类规范后也并不损害国家或者社会公共利益。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范将损害国家利益和社会公共利益的规范。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定”，只有合同的内容违反效力性强制规定时才可能导致合同无效。而《城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;”的规定是管理性强制性规定，违反该规定并不导致合同无效，只是房屋登记机关从行政管理角度不给予登记，是对物权变动行为的禁止，而并非是对房屋买卖合同的效力的否定。故南阳华云公司以涉讼房屋被查封依照该规定不得出售、合同因此为无效合同的意见不成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项之规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。据此，构成合同法第五十二条第二项合同无效的要件有二，一是主观上合同当事人有恶意串通的故意；二是客观上合同当事人的行为损害了国家、集体或者第三人利益。必须同时具备主观恶意和客观实际损害利益两个方面。主观上，必须有充分的理由和足够的证据能够证明相关方确实存在恶意串通的故意，属于事实认定问题。本案中南阳华云公司称罗继德、刘永歌，恶意串通，其抵偿行为没有得到南阳华云公司的认可，实属举证不能，南阳华云公司也无其他证据证实刘永歌购房价格损害了其利益。南阳华云公司提供的财务收据也证明南阳华云公司对此是明知和认可的，所以该行为未对南阳华云公司利益造成损害。故南阳华云公司以涉讼房屋系罗继德、刘永歌恶意串通，刘永歌的购销合同和制式商品房买卖合同因此为无效合同的意见不成立，不予采纳。罗继德等人的公证书被撤销的原因是属于程序上的问题，罗继德与南阳华云公司之间实体问题并未解决，并且南阳华云公司与罗继德等人通过2003年3月13日的协议书对双方的债权债务予以重新确认，并于2003年4月14日达成《执行和解协议》，用南阳华云公司一块土地使用权以协商价格抵偿部分债务，该土地委托华云公司继续开发，多方共同监管，售房偿还剩余债务，利润余额归南阳华云公司所有。《执行和解协议》是各方当事人的真实意思表示，各方均应按照该协议履行。按照该协议“开发建设售房款，由甲、乙、丙代表选定的人员负责收支，支出由甲方法人代表李贞鹤、乙方代表尹世中、丙方代表罗继德，共同负责签字，有关票据入甲方财务，周报一次”的约定，罗继德以南阳华云公司名义开发的华龙小区项目的负责人之一，其有权按照协议约定行使权力履行职务。至于南阳华云公司公章的使用问题，按照《执行和解协议》的约定，虽然华龙小区项目是以南阳华云公司名义开发的，但实际上是三方合作开发，故该项目所有事宜应严格按照协议约定处理，南阳华云公司虽然通过公告途径来声明公章的启用和停用，但该行为仅适用于南阳华云公司自身的事务，不能约束以南阳华云公司名义开发的华龙小区项目。并且按照“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的法律规定，出卖人在签订合同时对标的物是否有所有权或者处分权并不是合同有效与否的必要条件，故罗继德对涉案房产没有处分权，南阳华云公司对其出售房屋的行为不予追认，因此售房合同无效的意见不成立，不予采纳。本案南阳华云公司与刘永歌所签订的《华云房地产华龙小区商住房屋购销合同》及制式商品房买卖合同是在自愿、平等的基础上签订的合同，该合同没有无效的情形，故南阳华云公司关于合同无效的主张一审法院不予支持。南阳华云公司的第二项请求同样不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第九十三条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)第十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告南阳市华云房地产开发有限公司的诉讼请求。诉讼费100元，由原告南阳市华云房地产开发有限公司承担。本院认为，1.一审程序是否合法。本案南阳华云公司的请求是确认合同效力，一审判决依照当事人的诉讼请求，严格按照举证、质证、认证的法定程序查明案件事实，刘永歌持有南阳华云公司华龙小区出具的收款收据，现南阳华云公司认为未实际交付购房款与事实不符，故一审判决并不存在漏审漏判之情形。2.2004年11月11日购销合同、2005年1月20日房屋买卖合同效力问题。本案中2004年11月11日、2005年1月20日的两份合同中有南阳华云公司、公司法定代表人、公司法定代表人的授权委托人的印章，两份合同的形式、内容均不违反法律规定，刘永歌又支付了合理对价，不存在合同无效之情形，故一审判决未支持南阳华云公司认为合同无效的请求并无不当。3.南阳华云公司返还房屋的请求应否支持问题。由于南阳华云公司与刘永歌所签订的房屋买卖合同合法有效，合同没有无效或撤销之法定情形，在合同签订后，刘永歌依约交付了房款，南阳华云公司也交付了房屋，居住至今，故其请求返还房屋的理由无法律依据，不应得到支持。综上，南阳华云公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由南阳市华云房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏春光审判员 孙小刚审判员 沈 飞二〇一七年四月十三日书记员 丁 睿 来自