（2016）川13民终2087号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-11-09
案件名称
石全胜与四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石全胜,四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终2087号上诉人（原审被告）:石全胜，男，生于1965年2月17日，汉族，住四川省南充市蓬安县。委托诉讼代理人：祝慧源，蓬安县助民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司。住所地：四川省南部县迎宾大道崚鹰花园。法定代表人：赵修君，经理。委托诉讼代理人：杨祥虎，广东广和（成都）律师事务所律师。上诉人石全胜因与被上诉人四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司（以下简称崚鹰公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2013）南民初字第3119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石全胜及其委托诉讼代理人祝慧源，被上诉人崚鹰公司的委托诉讼代理人杨祥虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石全胜上诉请求：撤销一审判决，驳回崚鹰公司的诉讼请求。事实和理由：1、石全胜在修建房屋过程中，严格按照规划审批施工图进行施工，峻鹰公司所诉的工程量即便是真实的也是在原审批施工图之外的，不属于应当由石全胜修建的范围，且崚鹰公司所谓的整改的工程均系虚假的，石全胜于2011年初就将房屋交给崚鹰公司及购房户了，房屋交付并使用后，石全胜也未收到任何单位以及峻鹰公司有关该项目出现质量问题的整改通知，峻鹰公司应自行承担该部分工程款。2.具体到崚鹰公司所诉的每一项整改工程，第一，关于门面房外的人行道，该道路属于市政工程道路，石全胜施工前政府就已经修好了的，不属于石全胜应当完成的工程，不存在重新修建的问题。第二，关于门面外墙干挂花岗石的问题。政府为了进行风貌打造要求干挂石材，系房屋修建完成并交付使用一年后所要求的，与石全胜没有关系，且石全胜在修建时门面外墙是用深红色的花岗石贴的，崚鹰公司后来整改成灰黑色的花岗石也并非是干挂，也是贴的，两者成本价相差甚远。第三，关于大门口的两间保安房。该两间房屋是设计图纸没有的，崚鹰公司自行修建的，属于违法建筑，与石全胜无关。第四，关于挖化粪池排水沟的问题。崚鹰公司增挖化粪池的排水沟，是因其为分得的一楼营业房修建厕所排污所需，石全胜在修建该项目时，化粪池是修建完好的，设计图纸可以看出，一楼营业房并未设计厕所，崚鹰公司在每间门面房修建厕所并挖化粪池排水沟，完全是超出设计图纸的要求，与石全胜无关。第五，关于维修镂空卷帘门的问题。石全胜安装的镂空卷帘门有保修期，即便出现质量问题，崚鹰公司也应及时通知石全胜，可由安装卷帘门的销售商负责维修，但崚鹰公司并未通知过石全胜，其称自行维修卷帘门系虚假编造的。第六、关于崚鹰公司新修围墙的问题。该小区交付购房户使用时，围墙系石全胜按照红线图修建完好的，崚鹰公司将石全胜修建的围墙拆除后，内移重新修建的围墙不符合红线图的要求。综上，崚鹰公司所谓的新增加的工程款，其提交的139万余元的竣工结算总价表都是虚假的。3.关于电安装的问题。商品房买卖合同明确约定，电安装的费用应当由购房户自行承担，崚鹰公司只是代为办理，故崚鹰公司要求石全胜给付电安装费用140000元，没有道理。石全胜认为，案涉的工程量及工程款涉嫌诈骗，应当移交公安处理。崚鹰公司辩称：一审判决正确，应当予以维持。事实和理由：1.关于整改的工程问题。本案在一审中，石全胜认为两幢商住楼工程应该由其完成，但附属工程和公益设施不应由其完成，再根据《联合开发合同》第2条、第3条，明确约定了工程范围，故崚鹰公司重新整改的围墙内移、化粪池水沟、土石方、门面外的人行道、花岗石干挂等整改工程费用，均应由石全胜负担。具体到每一项整改工程：第一，门面外花岗石干挂，系南部县规划和建设局发出紧急通知要求整改的，石全胜未按要求进行施工，理应承担崚鹰公司为其整改的费用；第二，土石方整改工程，包括化粪池排水沟、小区广场堆积土石方及未平整场地、修整绿化带。化粪池增挖排水沟系因石全胜修建的门面房位置太低，导致化粪池的水渗漏到门面房内，所以崚鹰公司必须要修建排水沟，才能杜绝门面房墙壁浸水的问题，且门面修建厕所也需要修建排水沟，故该费用理应由石全胜负担。门面外人行道的硬化和绿化带修整都是崚鹰公司之后整改的；第三，维修镂空卷帘门的问题。系因石全胜安装的卷帘门出现斜角、坏锁等质量问题，崚鹰公司负责进行维修，应当由石全胜承担维修款。第四，门面房外的人行道问题。石全胜在完工时，未硬化修建门面房外的人行道，崚鹰公司负责整改后，石全胜应当支付工程款。第五，重新修建围墙的问题。因石全胜完工时的围墙系施工围墙，因施工范围的缘故，施工完后必须内移，故崚鹰公司整改后，费用也应由石全胜负担。2.关于崚鹰公司安装电的问题。系石全胜修建好房屋后，未将一、二楼营业房通电，崚鹰公司将电安装到位花费140000元理应由石全胜负担。综上，一审判决应予维持。崚鹰公司向一审法院起诉请求：依法判令石全胜向崚鹰公司支付未完工程和整改工程款人民币1398753万元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算从起诉之日至付清之日止）。一审法院认定事实：崚鹰公司于2000年5月12日成立，经营范围为房地产开发、销售，物业管理服务等。2000年11月15日，四川省住房和城乡建设厅为其颁发《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，批准从事房地产开发经营业务。2008年6月1日，崚鹰公司与石全胜签订《房屋建筑工程承包合同》。合同约定：甲方（崚鹰公司）自愿将位于南隆镇大垭小区临国道212线约12000平方米的“金峰园”商住楼小区的建筑工程发包给乙方（石全胜）全垫资修建，工期24个月，工程款按建筑面积每平方米580元计算，甲方提供“金峰园”小区商品房开发的各种合法证件，在修建中所需一切建筑材料和各种机械设备的租用等由乙方自行解决，费用由乙方自负等等。2008年8月12日，崚鹰公司与石全胜签订《联合开发合同》，约定：“1、甲方（崚鹰公司）愿将南隆镇幸福大道西延线南侧德仁中学对面5.13亩享有国有出让土地使用权的土地作为联合开发的投资交与乙方（石全胜）自行设计开发，按相关职能部门的规划进行建设。乙方在签订本合同的当日，向甲方首付定金5万元，在合同签订之日起乙方在十五日内交清全部保证金180万元，已交5万元从中扣除。甲方收到乙方的全部保证金后，将此款作为甲方办理土地出让金使用。待甲方第一批贷款成功，就必须还乙方100万元的保证金，其余80万元在甲方出售口面获得80万元资金时就将80万元的保证金返还给乙方。2、乙方在开发过程中，必须以甲方的名义，自行申报项目、自行设计、自行报批、自行组织施工队伍施工，其相关的一切税、费和工程款、人工工资、地基钻探等费用一律由乙方自行承担，与甲方无关，但甲方应积极配合乙方的上述工作。3、乙方在签订本合同之日起，必须在90日内到相关职能部门办理好必备的各种合法证件和交清应缴的各种税费，在取得合法修建证件后，必须在2009年3月1日前开工修建，最迟在2011年2月30日前全面竣工。甲方必须向乙方提供办证所需手续，否则视为甲方违约。4、乙方在修建过程中，必须高度重视安全，如出现工伤等事故，一律由乙方承担赔偿责任，与甲方无关。5、乙方修建竣工，经相关部门验收合格，必须把所修房屋的一楼临街面口面房除给乙方留一间靠大垭广场一侧的一间口面房外，其余全部归甲方所有。同时，乙方如能按规划修成七层商住楼（7楼只能修建大约2/3的面积），乙方就必须把从3楼起至七楼顶的同一单元的五套住房无偿交与甲方，每套住房的面积在100平方米左右；如果乙方因相关部门干涉不能修成7层商住楼，甲方无权再要这五套住房。乙方返还给甲方的房屋营业税由甲方承担等等”。合同签订当日，石全胜向崚鹰公司交纳保证金5万元。2008年8月25日，崚鹰公司与石全胜签订《承诺书》，约定：“1、承诺人（崚鹰公司）在要约人（石全胜）缴清180万元的保证金后，必须尽快到南部国土资源局办好幸福大道西延线南侧德仁中学对面自有国有出让土地5.13亩的国有出让土地使用证，并用该宗土地使用证用于银行抵押贷款，一旦贷到款后，承诺人必须在2009年6月30日前将要约人的100万元保证金如数退还给要约人。如承诺人在2009年6月30日前不能贷到款，无论什么原因，承诺人都必须在2009年8月30日前归还要约人100万元的保证金。2、承诺人承诺联合开发合同中乙方所开发的所有房屋除按合同第5条的约定还给甲方口面房外，一楼临街口面房靠大垭广场一侧的一间口面房属乙方所有。2至6+1楼的房屋除按合同第5条的约定应还甲方的房屋外，其余全部归乙方所有。乙方对自己享有的房屋有权自行销售处理，甲方不得干涉，但乙方必须以甲方的名义进行售房，由甲方提供售房所需的印件和公司现有的售房的相关手续，甲方有权对乙方的售房过程进行监督，一旦发现乙方在修建和售房过程中，有抽逃资金或中途停工等不法行为时，甲方有权中止合同的履行，所造成的损失由乙方承担责任，除上述1-2项的承诺外，一律按2008年8月12日所签订的联合开发合同中的各项约定执行。从承诺和该宗土地抵押贷款之日起，该宗土地的债权债务一律由承诺人承担，与要约人无关。但在修建工程上的一切债权债务与承诺人无关，由要约人全部承担责任”。2010年5月10日，崚鹰公司与石全胜签订《还房协议》，约定甲（崚鹰公司）、乙（石全胜）双方均同意将《联合开发合同》第五条“关于还住房五套的约定”，变更为用货币补偿方式由乙方向甲方支付五套住房的房款，五套住房的总价值为人民币玖拾万元正等。2008年8月28日，石全胜以崚鹰公司“金峰园”项目部的名义与蓬安县鑫泰建筑有限责任公司签订《建筑工程施工合同》，约定蓬安县鑫泰建筑有限责任公司对“金峰园”A.B幢进行承建，单价580元/平方米，于2010年8月竣工，工程价款根据建筑施工完成后实际面积结算等等。合同签订后，蓬安县鑫泰建筑有限责任公司对“金峰园”项目进行了施工。2008年10月6日，南部县人民政府向崚鹰公司颁发了南国用（2008）第3311号《中华人民共和国国有土地使用证》。2009年5月1日，崚鹰公司向石全胜出具《授权委托书》，载明石全胜为项目部经理，提供项目部公章一枚，该工程对外所涉的相关纠纷的排解、建设工程中一切事务的安排、雇请人员及报酬、按《联合开发合同》约定乙方的房屋销售等均由石全胜全权负责处理，公司不得干预。2009年5月14日，南部县房地产管理局给崚鹰公司颁发了《商品房预售许可证》。2009年5月18日，南部县发展和改革局根据崚鹰公司的申请，向崚鹰公司颁发了《企业投资项目备案通知书》。2009年6月22日，崚鹰公司的法定代表人赵修君变更为谢泳梅。2009年9月17日和10月30日，南部县规划和建设局为崚鹰公司颁发了案涉工程的《中华人民共和国建设工程规划许可证》和《中华人民共和国建设工程施工许可证》。2010年3月16日，南部县规划和建设局向崚鹰公司发出《通知》，载明：你公司在金葫路（德仁中学对面）开发建设的金峰园项目，按照我县新修定的城市规划管理技术规定需作局部规划调整，现要求你司立即暂停对该项目的施工建设。崚鹰公司将该《通知》如期转给了石全胜。2011年案涉工程项目竣工。2011年6月28日，南部县住房和城乡规划局向崚鹰公司发出《紧急通知》，要求对金峰园项目临街面一、二楼使用花岗石干挂，商业门面统一安装镂空不锈钢电控卷闸门。若未按规划审定条件及时予以整改完善，将不予规划验收，且房屋不得投入使用。崚鹰公司随后要求石全胜按照该《紧急通知》的内容进行整改未果。2011年8月10日，崚鹰公司与四川省南部县金环建筑工程有限公司签订《建筑工程施工合同》，对金峰园项目一、二楼外墙装饰装修等工程进行施工。工程完工后经四川虹源建设项目管理公司对该工程核算，结算价为人民币1228153元。2012年2月21日，因石全胜没有完成“金峰园”工程项目中一、二楼的用电入户安装工程，崚鹰公司又与南部县盘龙电力有限公司城北供电所签订《安装承包合同》，对金峰园项目一、二楼入户安装工程进行施工，完工后工程价款经结算为人民币140000元。2012年4月11日，崚鹰公司向南部县盘龙电力有限公司支付其安装工程款140000元，2013年6月21日，崚鹰公司向四川省南部县金环建筑工程有限公司支付其金峰园项目一、二楼外墙装饰装修等工程工程款1228153元，崚鹰公司共计支付人民币1368153元。2015年7月14日，崚鹰公司的法定代表人谢泳梅变更为赵修君。一审法院认为，虽崚鹰公司与石全胜先签订《房屋建筑工程承包合同》，在该合同没有解除的情况下，双方签订了《联合开发合同》，结合本案查明的事实及双方合同履行情况，当事人双方对案涉《房屋建筑工程承包合同》已合意解除（该合同事实上也未履行），在签订《联合开发合同》后，双方又签订了《承诺书》及《还房协议》等，当事人双方对案涉工程项目已由建设工程施工合同关系转化为合作开发房地产合同关系。崚鹰公司与石全胜签订的《联合开发合同》、《承诺书》及《还房协议》等均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。崚鹰公司因“金峰园”工程项目的整改完善所支付的工程款1368153元的事实，有崚鹰公司与四川省南部县金环建筑工程有限公司、南部县盘龙电力有限公司签订的《建筑工程施工合同》、《安装承包合同》及相应的收条和发票为证，予以确认。该款都是金峰园项目的应付工程款，是按规划及相关部门要求产生的，这些工程应属开发过程中的工程。《联合开发合同》和《承诺书》中明确约定，开发过程中的工程款一律由石全胜承担，与崚鹰公司无关。故崚鹰公司主张这些工程款及相应资金利息损失由石全胜承担，予以支持。石全胜辩称这些工程款不在其承包范围内，且工程已于2011年2月竣工并交付使用，这些工程款不应由其承担，但其抗辩意见与《联合开发合同》和《承诺书》的约定不符，故不予支持。关于崚鹰公司委托杨仕俊整改贴砖、清运垃圾，向其支付了人民币8000元，向陈杰支付水管维修费、材料费人民币450元，向聂永平支付线路整改工时费、材料费人民币1000元，购买电动伸缩门支付15150元及项目结算费6000元，前述费用崚鹰公司只向一审法院举出了相关人员的个人白条各一份，没有其他证据佐证，同时石全胜又不予认可，故崚鹰公司要求石全胜支付前述费用的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、石全胜于本判决发生法律效力之日起十日内向崚鹰公司支付工程款人民币1368153元及利息损失（利息损失的计算：从2013年8月30日起至本判决确定的工程款给付之日止，以本金1368153元为基数，按中国人民银行规定的同期一年至三年期贷款利率标准进行计算）。若未按本判决确定的给付之日给付工程款，上述利息损失计算至工程款付清之日止；二、驳回崚鹰公司的其他诉讼请求。如石全胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8700元，由石全胜负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审另查明：崚鹰公司整改的“金峰园”临街门面外墙花岗石为挂贴灌浆。一审中，崚鹰公司提交的《金峰园整改工程现场收方签证单》载明：27.修建门卫室，长4.1，宽3.85，高4，（4.1×3.85×4）×2。二审庭审中，崚鹰公司陈述，其整改的工程并不包含两间门卫室。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案争议焦点，一是金峰园项目一、二楼电入户安装费140000元的承担主体问题；二是崚鹰公司整改工程款1228153元，是否应当由石全胜承担的问题。本院综合双方当事人的诉辩意见并结合相关证据，对上述焦点问题分别评判如下：石全胜与崚鹰公司先后签订了《联合开发合同》、《承诺书》、《还房协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。一、金峰园项目一、二楼电入户安装费140000元的承担主体金峰园一、二楼均系营业房，按照合同约定，二楼营业房以及一楼靠大垭广场一侧的一间营业房归石全胜所有外，一楼其余营业房均由崚鹰公司分得。石全胜认为，其所有的二楼营业房均已出售，房屋买卖合同约定由购房户自行承担电入户安装费，崚鹰公司只是代为办理，按照这种约定办法，一、二楼营业房电入户安装费140000元，均不应当由其承担。本院认为，对于石全胜已出售的二楼营业房电入户安装费，是否按约应由购房户承担以及购房户是否已向崚鹰公司缴纳，石全胜并未提交任何证据证明，根据相关法律规定，石全胜应承担举证不能的不利后果。而对于崚鹰公司分得的一楼营业房，石全胜与崚鹰公司并未约定电入户安装费用的承担主体，相反《联合开发合同》约定“乙方在开发过程中，必须以甲方的名义，自行申报项目、自行设计、自行报批、自行组织施工队伍施工，其相关的一切税、费和工程款、人工工资、地基钻探等费用一律由乙方自行承担，与甲方无关，但甲方应积极配合乙方的上述工作”，故崚鹰公司分得的一楼营业房电入户安装，亦应当由石全胜承担。综上，石全胜认为不应当承担电入户安装费140000元的相关辩解不成立，本院不予支持。二、崚鹰公司对案涉项目整改工程款1228153元，是否应当由石全胜承担崚鹰公司陈述，其整改的项目包括：门面墙花岗石干挂、小区围墙内移、维修门面镂空卷帘门、修整绿化带及硬化人行道、增挖化粪池排水沟及平整广场，共计1228153元。上述整改费用是否应当由石全胜承担，本院认为，石全胜将“金峰园”修建完工并交付使用后，案涉工程是否存在诸多问题并确有整改必要以及崚鹰公司在整改之前是否通知石全胜，崚鹰公司均应提供证据加以证明。根据本案查明的事实，崚鹰公司整改的镂空卷帘门是否存在斜角以及门锁质量不合格，小区围墙是否不符合要求确系施工围墙，一楼门面房是否存在渗水确需增挖化粪池排水沟，石全胜修建“金峰园”过程中是否有损坏路政花台及人行道、是否遗留有土石方需要平整场地等，崚鹰公司既未提交证据证明，亦未提交其向石全胜发出确需整改的有效通知，而涉及整改工程款1228153元的支付，崚鹰公司只提交有《收条》一份，并无其他支付凭证。同时，崚鹰公司超出设计图纸修建的两间门卫室是否包含在所整改的工程内，崚鹰公司在一审所举证据与二审庭审中的陈述相互矛盾。本院认为，崚鹰公司擅自整改的上述工程，是否确有整改必要性以及工程量的确定、工程款的支付均存在诸多疑点，崚鹰公司所举的系列证据不足以证明其主张的事实，本院不予支持。另外，关于门面墙花岗石整改的问题。南部县住房和城乡规划局发出《紧急通知》，要求将临街面一、二楼使用花岗石干挂。根据本案查明的事实，崚鹰公司整改的临街面花岗石，使用工艺为挂贴灌浆，并非花岗石干挂，不符合相关部门的整改要求。同时，涉诉的整改工程款项共计1228153元，崚鹰公司亦无法具体析出该项工程具体造价。故崚鹰公司针对花岗石整改发生的工程款，本院无法支持。综上，石全胜的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销四川省南部县人民法院（2013）南民初字第3119号民事判决第二项；二、变更四川省南部县人民法院（2013）南民初字第3119号民事判决第一项为“石全胜于本判决发生效力之日起十日内向四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司支付电入户安装费140000元及利息损失（利息损失的计算：从2012年4月11日起至本判决确定的给付之日止，以本金140000元为基数，按中国人民银行规定的同期一年至三年期贷款利率标准进行计算）。若未按本判决确定的给付之日给付电入户安装费，上述利息损失计算至该款项付清之日止”；三、驳回四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8700元，由四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司负担8064元，石全胜负担636元；二审案件受理费17113元，由四川省南部县崚鹰房地产开发有限公司负担14013元，石全胜负担3100元。本判决为终审判决。审 判 长 任雅莉审 判 员 蒙秀梅代理审判员 王婵轶二〇一七年四月十三日书 记 员 范云荣 更多数据：搜索“”来源：