（2017）沪01民终2201号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-02
案件名称
许慧莉诉李强房屋买��合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许慧莉,李强,樊晓
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2201号上诉人（原审被告）：许慧莉，女，1956年11月8日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：许文俊，上海利歌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李强，男，1979年2月23日生，汉族，住湖南省华容县胜峰乡。被上诉人（原审原告）：樊晓，女，1985年8月15日生，汉族，住山西省永济市。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：孟凡涛，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人许慧莉因与被上诉人李强、樊晓房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初19770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许慧莉上诉请求，��销原审判决，改判驳回李强、樊晓的诉讼请求。事实和理由：1、李强是涉案房屋买卖合同中介公司的老板，本案房屋买卖合同名为买卖，实际为居间合同；2、两名被上诉人在签订合同时有房有贷，不具备购房资格，在2016年3月25日新政出台后缴纳社保未满5年，亦不具备购房资格，故合同客观上也无法履行。李强、樊晓辩称，双方之间是买卖合同关系，上诉人主张双方是居间关系缺乏依据；被上诉人确实不符合2016年3月25日后新政规定的购房资格，但是在1月28日签订合同时被上诉人具备购房资格，3月25日的新政对于之前的合同没有溯及力。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李强、樊晓向一审法院起诉请求：判令许慧莉继续履行李强、樊晓、许慧莉之间的房屋买卖合同,许慧莉协助李强、樊晓办理位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX���房屋（以下简称系争房屋）过户手续，并将系争房屋交付李强、樊晓。一审法院认定事实：一、有关系争房屋买卖情况2016年1月28日，李强（乙方，买进方）、许慧莉（甲方、出售方）及案外人上海XX事务所（丙方、居间方）签订房屋买卖合同，约定：1.甲方将系争房屋出卖给乙方，房屋转让总价为1,250,000元（人民币，下同）；2.2016年1月28日前，乙方向甲方交付第一笔购房款450,000元，第二笔款项乙方通过银行贷款规定的形式支付给甲方，贷款金额为800,000元，时间不晚于7月31日，如违约按照合同约定承担违约责任，贷款金额不足部分在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请（包含当日）前现金方式支付甲方；3.当甲方收到乙方购房款第二笔款项（800,000元），甲方将房屋所有钥匙和房屋资料交付乙方;4.甲、乙方约定，以开发商大产证及动迁协议同时满三年或产证登记日满三年（2016年5月1日起），或此期间国家出台其他相关交易过户或房产税费政策期限为准；5.甲、乙方双方在满足过户条件后接到丙方通知（电话、短信、书信等方式），叁拾天内无条件前往丙方指定地点签约，配合丙方办理网签（上海市房地产买卖合同）、审税、交易过户等一系列房产交易手续；6.若甲、乙双方在接到丙方通知后玖拾天内未履行签约、审税、过户等义务，则视为违约并放弃该房屋的所有权利及义务，守约方可追究其违约责任；7.限制交易期届满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉，如乙方要求过户到自己指定的受让人名下，甲方须予以无偿配合办理过户手续；若甲方拒绝配合，导致该房屋最后没有过户到乙方指定受让人名下的，构成违约，并承担违约责任。上述合同���对甲、乙方之间的违约责任、争议解决方式等进行了约定。同日，李强支付许慧莉450,000元，剩余房款800,000元尚未支付。审理中李强表示愿意随时向许慧莉现金支付剩余房款。二、有关系争房屋基本情况2014年5月13日，许慧莉取得系争房屋的上海市房地产权证至今。系争房屋为动迁安置房屋，《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》于2012年5月16日签订。案外人上海XX有限公司于2013年4月26日取得包括系争房屋在内的上海市松江区XX镇XX路XX弄房屋上海市房地产权证。三、李强、樊晓购房资格2012年9月28日，李强、樊晓登记结婚。累计至2015年年末，李强参保个人城镇基本养老保险缴费月数为10个月。2013年1月至2015年12月，樊晓累计参保个人城镇基本养老保险缴费月数为30个月。四、关联案件情况法院于2016年11月1日受理许慧莉作为原告提起的以李强为被告的房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2016）沪0117民初19119号，许慧莉请求法院判令解除其与李强之间就系争房屋签订的房屋买卖合同。2016年12月20日，法院出具（2016）沪0117民初19119号民事裁定书，裁定中止该案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、李强与许慧莉之间的房屋买卖合同能否继续履行；二、樊晓是否为房屋买卖合同的缔约主体。第一，李强与许慧莉之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。2013年11月8日始，非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限为能提供自购房之日起算前3年内在本市累计缴纳2年以上。2016年3月25日始，上述限购政策调整为非本市户籍居民家庭在本���购买住房缴纳税收或社保年限为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。通过上述限购政策可知，审核非本市户籍自然人购房资质须以家庭为单位。李强与许慧莉之间的房屋买卖合同关系于2016年1月28日成立，彼时其已与樊晓登记结婚，樊晓自2016年1月28日前3年社保缴纳年限累计已缴满2年，亦符合彼时限购政策。另，系争房屋最早于2016年4月26日已允许上市交易过户，因此李强与许慧莉之间并不存在继续履行合同的障碍。故对于李强要求许慧莉继续履行双方之间的房屋买卖合同，将系争房屋交付李强，并协助李强办理系争房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持。第二，当事人不能预见签订房屋买卖合同后我市出台的限购新政，因此2016年3月25日后实施的限购新政对于李强与许慧莉之间的房屋买卖合同关系不具有拘束力和溯及力。第三，李���于2016年1月28日与许慧莉签订房屋买卖合同，无论合同的首部还是落款，均无“樊晓”的字样。且许慧莉亦未认可樊晓为合同相对方，故樊晓不是上述合同缔约主体，其无权依据上述合同向许慧莉主张合同权利。一审法院判决：一、李强与许慧莉之间于2016年1月28日签订的房屋买卖合同继续履行；二、李强于判决生效之日起十日内支付许慧莉剩余房屋价款800,000元；三、许慧莉于判决生效之日起十日内协助李强将位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋登记权利人由许慧莉转移登记至李强名下，并将上述房屋交付李强；四、驳回樊晓的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,050元，减半收取8,025元，由许慧莉负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据材料：1、双方签订合同后的微信、短信记录；2、双方5月8日的谈话记录；上述两份证据用以证明双方之间并非真实的买卖关系，李强仅仅是帮上诉人寻找下家，双方之间实际是居间关系；3、个人信用报告，用以证明李强名下有房屋贷款。被上诉人经质证认为，对上述证据均不予认可，双方确实进行过微信沟通、电话及见面谈判，但主要涉及内容为房款及房款支付方式，不能证明双方之间是居间关系；李强在购买房屋时在上海无房，也无房贷，另外剩余房款可以通过现金方式支付，不需要贷款。本院经审查认为，上诉人提供的上述3份证据材料均难以实现其证明目的，本院均不予采纳。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人李强就系争房屋签订的房屋买卖合同合法有效，但是第一，系争房屋为动迁安置房屋，双方2016年1月28日签订买卖合同时，该房屋大产证取得日期未满三年故尚不具备过户交易的条件，对此情况双方均知晓，也在合同中明确约定待满足过户条件后另行办理网签及交易过户手续；第二，涉案房屋动迁安置协议签订于2012年5月16日，大产证取得日期为2013年4月26日，故最早于2016年4月26日才允许上市交易过户，而根据2016年3月25日出台的房地产限购新政，两名被上诉人的社保缴纳年限均不符合限购政策，属于限购对象；第三，根据双方买卖合同约定的履行方式，双方应在房屋满足过户条件后办理网签、审税、交易过户，而从本案实际情况来看，由于购房新政的出台，在2016年4月26日房屋满足过户条��后，两被上诉人已经成为限购对象，不具备购房资格，即使双方进行了网签客观上也无法完成交易过户手续。综合上述理由，虽然双方签订的买卖合同合法有效，但基于合同履行过程中购房新政的出台导致该买卖合同客观上已经无法履行，故两被上诉人要求继续履行合同的诉请不应予以支持。原审法院判令双方买卖合同继续履行不当，本院予以纠正，鉴于上诉人已经另行起诉要求解除合同，故对于合同解除的相关后续事宜，双方可在另案中一并予以解决。综上所述，上诉人许慧莉的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定对本案处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初19770号民事判决第一、二、三项；二、维持上��市松江区人民法院（2016）沪0117民初19770号民事判决第四项；三、驳回李强的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币8,025元，二审案件受理费人民币8,025元，均由被上诉人李强、樊晓共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰代理审判员 严佳维审 判 员 郑卫青二〇一七年四月十三日书 记 员 刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来自：