（2017）沪02民终1838号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-02
案件名称
罗春芳、展永良与上海金龙商业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗春芳,展永良,上海金龙商业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1838号上诉人(原审被告)：罗春芳，女，1975年12月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：展永良(系罗春芳丈夫)，男，1963年9月18日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告)：展永良，男，1963年9月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人(原审原告)：上海金龙商业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周斌，董事长。委托诉讼代理人：梁文琰，上海市凌云永然律师所律师。上诉人罗春芳、展永良因与被上诉人上海金龙商业有限公司(以下简称“金龙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初17490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗春芳、展永良上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金龙公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由：1、展永良非涉案租赁合同的相对方，其非本案适格被告，一审法院追加展永良为共同被告缺乏依据；2、虽然本期租赁合同期限为二年，但双方实际租赁关系长达二十余年，并在实际租赁中形成了租赁期满后续约的惯例。金龙公司曾口头承诺罗春芳可长期使用上海市黄浦区中山南一路XXX号西面二开间(以下简称“涉案房屋”)至动迁为止，故罗春芳在租期内投入大额资金对房屋进行装修等。金龙公司辩称：租赁期限届满后，双方未达成续租的合意，罗春芳、展永良应将涉案房屋返还。罗春芳、展永良主张金龙公司曾口头承诺其可使用涉案房屋直至动迁，并无证据予以证明。金龙公司请求本院驳回上诉，维持原判。金龙公司向一审法院起诉请求判令：1、罗春芳、展永良按每月人民币(以下币种均为人民币)5,800元的租金标准支付自2016年1月1日起至实际搬离涉案房屋、将房屋交还金龙公司之日止的房屋占有使用费；2、罗春芳、展永良承担违约金8,700元；3、罗春芳、展永良搬离涉案房屋。一审法院认定事实：2013年12月4日，金龙公司(甲方)与罗春芳(乙方)签订《商业网点(商铺)房屋租赁合同》，约定金龙公司将涉案房屋续租给罗春芳使用，租赁期限为2014年1月1日起至2015年12月31日止；租赁期届满，甲方有权收回涉案房屋，乙方应如期完好返还，乙方若要求续租，需在租赁期届满日的三个月前向甲方提出书面申请，并经甲方书面同意，否则视作乙方无续租意向；年租金34,800元，租金按贰个月为一个支付周期，每期租金为5,800元；保证金为8,700元(相当于三个月租金)，保证金在合同期满，乙方将涉案房屋按合同约定归还甲方后10个工作日内无息退还给乙方；合同期满，如乙方存在未结清租金或房屋使用产生费用的情况，甲方有权决定是否从保证金中作相应抵扣；合同履行过程中，如出现乙方违约事项(无论合同是否终止、解除)或给甲方造成损失，甲方有权决定将保证金抵作违约金或赔偿甲方损失处理；乙方应于租赁期满后的三天内返还涉案房屋，可将添置的可动产自行搬走，不动产部分(包括装修装饰的添附物)无偿归属甲方，此外，乙方应结清使用房屋产生的一切水、电、燃气、通讯等费用，完成上述各项义务后通知甲方对涉案房屋进行验收，通过验收后，双方签署交接单，交接单签署日为房屋返还日，该交接单系乙方履行返还涉案房屋义务的唯一依据，否则即使乙方搬离涉案房屋，仍视其未履行房屋返还义务；合同终止后，乙方未能按合同约定腾空并返还房屋或仍在使用房屋的，应按租金的2倍按实际使用或占有的时间(自终止日起算至腾空撤离并返还涉案房屋日)向甲方支付房屋占有或使用费，且应支付违约金8,700元，同时甲方可随时收回房屋(方式包括但不限于诉讼方式)。罗春芳以月租金2,900元的标准支付金龙公司租金至2015年12月底。后，展永良仍占有使用涉案房屋至今。诉讼中，罗春芳确认其支付给金龙公司的保证金为8,700元；对该保证金，金龙公司表示将其抵作违约金，罗春芳表示不同意抵扣。一审法院另查明，2006年9月5日，金龙公司与上海市卢湾区公房资产经营管理有限公司签订《公有非居住房屋租赁合同》一份，约定中山南一路1008－1010号底层店铺部位的房屋出租给金龙公司使用，建筑面积为181.44平方米，用途为营业，租赁期限自2006年10月1日至2021年9月30日。一审法院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。金龙公司与罗春芳间的房屋租赁合同到期后未续租，罗春芳应按照双方合同的约定将涉案房屋返还给金龙公司，其未返还，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。双方在合同中约定，罗春芳未按约返还房屋的，应按两倍租金的标准向金龙公司支付房屋占有使用费，并支付违约金8,700元，该约定于法不悖，金龙公司可依约将罗春芳支付的保证金抵扣该违约金。根据合同的相对性原则，金龙公司要求展永良共同支付上述费用，并无依据，法院不予支持。因租赁期限已届满，罗春芳作为承租人、展永良作为实际使用人，均有义务搬离涉案房屋，故法院对金龙公司要求罗春芳、展永良搬离涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。判决：一、罗春芳应于判决生效之日起十五日内按每月5,800元的标准支付上海金龙商业有限公司自2016年1月1日起至罗春芳、展永良实际搬离上海市黄浦区中山南一路XXX号西面二开间房屋之日止的房屋占有使用费；二、罗春芳应支付上海金龙商业有限公司逾期返还房屋违约金8,700元，该款由现在上海金龙商业有限公司处的保证金8,700元抵扣；三、罗春芳、展永良应于判决生效之日起十五日内搬离上海市黄浦区中山南一路XXX号西面二开间房屋；四、驳回上海金龙商业有限公司的其余诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《商业网点(商铺)房屋租赁合同》系罗春芳、金龙公司真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现合同约定的租赁期限已届满，罗春芳、金龙公司未达成续租的合意，金龙公司诉请罗春芳、展永良迁出涉案房屋，依法有据。罗春芳作为承租人、展永良作为实际使用人，理应搬离涉案房屋并返还给金龙公司。展永良主张其非本案适格被告，与事实不符，本院不予采纳。罗春芳、展永良主张金龙公司曾承诺其可使用涉案房屋直至动迁，金龙公司对此不予认可，罗春芳、展永良无证据予以证明，本院不予采信。因罗春芳在租赁期限届满后未按约返还房屋，显属违约，一审法院据此判令罗春芳按照合同约定以双倍租金为标准支付占用期间的房屋占有使用费并承担逾期返还房屋违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，罗春芳、展永良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币162.50元，由上诉人罗春芳、展永良共同负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 丁康威审判员 徐 江二〇一七年四月十三日书记员 徐 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”