（2015）闵民五（民）初字第2800号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-12-01
案件名称
郁硕虎、王家荣与梁乐、殷涵雅等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郁硕虎,王家荣,殷涵雅,王银凤,中国邮政储蓄银行股份有限公司上海闵行区支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2800号原告(反诉被告)：郁硕虎，男，1974年7月15日出生，汉族，住安徽省明光市。原告(反诉被告)王家荣，女，1979年1月16日出生，汉族，住同郁硕虎。上述两原告委托诉讼代理人：王丽琼，上海欧瑞腾律师事务所律师。上述两原告委托诉讼代理人：范永滨，上海儒君律师事务所律师。被告(反诉原告，女，1981年10月6日出生，汉族，住浙江省上虞市。被告(反诉原告)：殷涵雅，女，2011年3月18日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，住上海市浦东新区。上述两被告委托诉讼代理人：陈知度，上海捷铭律师事务所律师。被告王银凤，女，1950年2月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张何心，上海市尚法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司上海闵行区支行，注册地上海市闵行区，实际经营地上海市闵行区。法定代表人：姚明，行长。委托诉讼代理人：陆健、刘若剑。原告郁硕虎、王家荣与被告梁乐、殷涵雅、王银凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案后，依法适用简易程序，审理中，梁乐、殷涵雅提起反诉，本院依法合并审理，并追加中国邮政储蓄银行股份有限公司上海闵行区支行作为第三人参加诉讼，于2016年3月16日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于同年11月28日又公开开庭进行了审理，郁硕虎、王家荣的委托诉讼代理人王丽琼，梁乐及梁乐、殷涵雅的委托诉讼代理人陈知度，王银凤的委托诉讼代理人张何心及第三人的委托诉讼代理人刘若剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁硕虎、王家荣向本院提出诉讼请求：1、判决继续履行双方签订的《房地产买卖合同》；2、判决被告配合将上海市景谷路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权登记过户至原告名下。事实和理由：2015年2月13日，原告与殷文潇、梁乐签订《房地产买卖合同》，约定原告购买殷文潇、梁乐所有的本市景谷路XXX弄XXX号XXX室房屋，购房款90万元，原告已支付51万元，且房屋已交付原告居住。同年5月24日，殷文潇死亡，被告都是其法定继承人，故提起诉讼。被告梁乐、殷涵雅辩称，在2015年2月双方网签合同时，原告不符合购房条件，所以被告方才同意将过户日期延至原告具备购房政策之时，即2017年3月，2016年3月，政府又出了新的房屋购买政策，原告到2017年3月也不具备购房资格，同时，由于原告未经同意强行占有房屋，故不同意原告的诉请，并提起反诉，要求解除房屋买卖合同，原告按每月2,500元的标准支付至实际搬出之日的房屋占有使用费。被告王银凤辩称，根据上海市购房政策，原告在签约及约定的过户之时，都不具备购房条件，因此，买卖合同不具备履行基础，即便可以履行，约定的过户时间也未到，故不同意原告的诉讼请求。第三人述称，对原被告之间的交易不清楚，不发表意见。针对梁乐、殷涵雅的反诉，郁硕虎、王家荣辩称，认为其具备购房资格，2015年4月殷文潇将房屋钥匙交给原告，双方办理办理正当手续入住，原告合法使用房屋，故不同意梁乐、殷涵雅的反诉请求。经审理查明，被告(反诉原告)梁乐原系殷文潇的妻子，被告(反诉原告)殷涵雅系殷文潇与梁乐的女儿，被告王银凤系殷文潇的母亲。2015年2月13日，原告(反诉被告)郁硕虎、王家荣作为乙方与殷文潇、梁乐作为甲方通过上海亿达房地产经纪有限公司的居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，由甲方将其所有本市景谷路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积为55.9平方米的房屋(以下简称102室房屋)转让给乙方，转让价90万元；合同约定，甲方于同年3月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方在收到通知之日起3日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；双方于2017年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2015年2月15日前向甲方支付17万元，其中包含已付定金2万元，于同年3月20日前支付甲方13万元，于同年3月30日前支付甲方56万元，余款4万元于甲方将房内户口全部迁出当日支付。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。当日，因郁硕虎名下所缴的上海社保未满两年，双方又签订了补充条款，对相关内容进行了约定。郁硕虎于合同签订前的2015年2月5日支付殷文潇定金2万元，于同年2月13日、4月1日分别支付殷文潇15万元和19万元。同年4月1日，殷文潇、梁乐(甲方)与郁硕虎、王家荣(乙方)又签订补充协议，约定乙方于同年4月9日前向甲方支付15万元，如在4月10日前未能支付，则双方和平解约，甲方退还乙方除定金以外的全部房款，定金退还乙方1万元；甲方还欠的银行贷款34.8万元左右，每月均由乙方出资归还，含银行本金和利息，剩余房贷由乙方多退少补，并于即日起18个月内还清。同年4月12日，殷文潇出具收到郁硕虎15万元房款的收据。根据双方上述补充协议的约定，同年4月23日，郁硕虎向殷文潇账户汇入2,347元，之后郁硕虎每月向殷文潇账户汇入2,500元，用于殷文潇每月归还欠第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海闵行区支付的房屋贷款本息。2015年5月，殷文潇在102室房屋内死亡。2015年7月，郁硕虎、王家荣搬入102室房屋居住至今。另查明，郁硕虎、王家荣均自2014年11起在本市缴纳个人城镇基本养老保险费用。以上事实，由郁硕虎、王家荣提供的户籍信息、房地产登记簿、房地产买卖合同及补充条款和补充协议、收据、房屋中介证明、付款明细、账户明细、基本养老保险缴费情况、第三人提供的殷文潇账户明细及当事人的陈述等证据所证实。本院认为，原告(反诉被告)郁硕虎、王家荣系非本市户籍居民家庭，双方自2014年11月起在本市缴纳社会保险。2015年2月郁硕虎、王家荣与殷文潇及被告(反诉原告)梁乐签订房屋买卖合同时，郁硕虎、王家荣缴纳社会保险的时间累计未满2年，不符合当时的本市住房限购政策，虽然至双方约定的过户截止日2017年3月31日时，郁硕虎、王家荣已累计缴费满2年，但在2016年3月，本市又出台了新的房屋限购政策，将缴纳社会保险的年限自购房之日起计算的前3年在本市累计缴纳2年以上调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上，郁硕虎、王家荣至2017年3月时，缴纳社会保险未连续满5年，也不符合目前本市的住房限购政策。由于郁硕虎、王家荣在签订合同时不符合当时的本市住房限购政策，目前也不符合当前的本市住房限购政策，因此，郁硕虎、王家荣要求梁乐及殷文潇的继承人被告(反诉原告)殷涵雅、被告王银凤履行房地产买卖合同并配合将102室房屋的产权登记过户至其名下的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。由于郁硕虎、王家荣与殷文潇、梁乐之间的合同不能履行，因此，梁乐、殷涵雅要求解除合同，理由充分，本院予以支持。由于郁硕虎、王家荣不同意解除合同，因此，合同解除后返还已付房款等合同解除的效力，郁硕虎、王家荣可另行主张。根据双方合同的约定，殷文潇、梁乐应于2015年3月31日前腾出房屋并通知郁硕虎、王家荣验收交接，查验后殷文潇、梁乐将房屋钥匙交付郁硕虎、王家荣为房屋转移占有的标志，结合房屋中介的证明，本院认定郁硕虎、王家是在殷文潇的同意下进入并居住102室房屋的，因此，梁乐、殷涵雅要求郁硕虎、王家荣支付房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项的规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)郁硕虎、王家荣要求被告(反诉原告)梁乐、殷涵雅、被告王银凤履行房地产买卖合同并配合将本市景谷路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记过户至其名下的诉讼请求；二、解除殷文潇、被告(反诉原告)梁乐与原告(反诉被告)郁硕虎、王家荣于2015年2月13日签订的上海市房地产买卖合同；三、驳回被告(反诉原告)梁乐、殷涵雅的其他反诉请求。本诉案件受理费12,800元,财产保全费5,000元，合计17,800元，由原告(反诉被告)郁硕虎、王家荣负担；反诉案件受理费6,600元，由被告(反诉原告)梁乐、殷文潇负担367.09元，原告(反诉被告)郁硕虎、王家荣负担6,292.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 金根元人民陪审员 陆萍花人民陪审员 马小弟二〇一七年四月十三日书 记 员 梁 悦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形 来源：百度搜索“”