（2017）吉0581民初198号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-11-28
案件名称
张立红与战长顺、闫春艳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
梅河口市人民法院
所属地区
梅河口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张立红,战长顺,闫春艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第二百二十六条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林省梅河口市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0581民初198号原告：张立红，女，满族，职员，住梅河口市。被告：战长顺，男，汉族，个体工商户，住梅河口市。被告：闫春艳，女，汉族，个体工商户，住梅河口市。二被告委托诉讼代理人：王书利，吉林恒太律师事务所律师。原告张立红与被告战长顺、闫春艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。本案当事人原告张立红、被告战长顺、被告战长顺和闫春艳的共同委托诉讼代理人王书利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同；2.判令被告立即腾迁；3.判令被告支付拖欠的租金，2015年11月31日至2017年1月10日为55479元，并从2017年1月10日至腾迁之日止每日支付租金137元。事实和理由：张立红于2014年12月17日以流拍价购买新华街房产证1180**号面积为92.70平方米和118095号155.71平方米的商业用房，因“一朵一果”咖啡吧房屋现租赁人战长顺、闫春艳与原房主朱清莉的房屋租赁合同期未满，经法院调解原告同意将房屋继续租赁给被告。被告与原房主的租赁合同执行期为2010年11月30日至2020年11月30日，年房租5万元，付款方式是一次性付清5年共计25万元，以后租金每年一交，一次5万元。2015年11月30日前的房租由原房主朱清莉收取，2015年11月30日后应由原告收取。到期后原告多次去“一朵一果”咖啡吧讨要房租，被告多次拒绝。按照合同约定，被告无故拖欠租金，原告有权终止合同。战长顺、闫春艳辩称，不同意原告解除租赁合同的诉求，不同意腾迁，原告取得该涉案房屋过程存在瑕疵，梅河口市人民法院在拍卖房屋时程序违法，剥夺了被告的优先购买权。被告将依法提出执行异议，请求法院对本案中止审理。法院对涉案房屋的拍卖（变卖）不影响被告承租权的行驶。被告不存在无故拖欠租金的情形，原出租方朱清莉多年联系不上，无法向其交付，原告起诉前没有通知被告交租金，被告不知道涉案房屋归其所有，双方也没有履行身份确认，无法谈起向原告交租金，朱清莉、战亚丽和被告战长顺约定，朱清莉欠战亚丽借款无法偿还，战长顺从租金中扣除用于偿还战亚丽，原告在提起诉讼之前没有依法履行通知义务，该合同处于有效状态。解除合同不应予以支持，腾迁请求就失去了基础，不应支持。原告主张的租金已经超过法定时效不同意给付，根据法律规定和交易习惯，本案租金交纳时间应确定为2015年11月末，原告在2015年11月30日至2016年11月30日之间没有向被告主张租金，不存在诉讼时效中断，2017年1月12日起诉已经超过1年。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.二被告对原告提交的二份（催缴租金）通知有异议，因原告未提交证据证明该通知已送达二被告，本院对该二份通知不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”被告主张原告的起诉超过诉讼时效，本院认为，原告房主朱清莉与被告之间的房屋租赁合同中仅约定房租每年一交，未约定房租的具体支付时间，原告在一个租赁年度界满一年内起诉要求支付租金，未超过法定诉讼时效，本院对被告的该项主张不予支持；2.被告提交的朱清莉向战亚丽借款借据及证人战亚丽出庭作证的证人证言，因朱清莉、战亚丽与被告战长顺均存在亲属关系，且被告未提供借款的交付及租金交付的证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月30日闫春艳与原房主朱清莉签订房屋租赁合同，约定朱清莉将“一朵一果”咖啡吧房屋租给闫春艳，租用期限10年，自2010年11月30日至2020年11月30日，每年租金5万元人民币，一次性付清五年共计25万元整，以后房租每年一交，一次五万元。闫春艳与战长顺共同经营“一朵一果”咖啡吧。本院依据发生法律效力的（2012）吉梅证经字第23号公证书进行执行中，对位于新华街房产证140**号、面积为92.70平方米的营业用房和14082号、面积为155.71平方米的营业用房进行拍卖，张立红于2014年12月17日以流拍价1061798.72元购买该房屋，并于2015年12月17日办理房屋产权登记，房屋所有人为张立红，房产证为1180**号、面积为92.70平方米和118095号、面积为155.71平方米的营业用房，因“一朵一果”咖啡吧房屋现租赁人战长顺、闫春艳与原房主朱清莉的房屋租赁合同期未满，房屋由被告继续租赁。2015年12月1日至今二被告未向原告支付房屋租金。本院认为，二被告对（2013）梅执字第656-2号执行裁定书有异议，申请本院中止审理本案，但未向法庭提交执行异议立案的证据，本院对二被告的该项申请不予准许。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”张立红通过梅河口市人民法院执行程序购买本案租赁房屋，该房屋的所有权及相应其他权利自梅河口市人民法院（2013）梅执字第656-2号执行裁定书送达张立红时转移，且张立红到房产部门办理了过户登记手续，张立红享有房产证为1180**号、面积为92.70平方米和118095号、面积为155.71平方米的营业用房的所有权。房屋的所有权发生变动，不影响租赁合同的效力，二被告继续承租该房屋，应当按照原租赁合同约定的数额向新的产权人张立红支付2015年12月1日之后的房屋租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因原告未提交证据证明其取得房屋所有权后通知二被告向原告交纳租金，本院认定为二被告的行为不构成合同约定的“无故拖欠房屋租金”的情形，解除合同的条件未成就，故本院对原告的要求解除租赁合同及要求二被告腾迁的诉讼请求不予支持。原告要求二被告支付2015年12月1日至2016年11月30日的租金的诉讼请求应当予以支持。因原租赁合同未约定房租的具体支付时间，对于2016年12月1日之后的房租，原告可在下一个租赁年度界满一年内另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告战长顺、闫春艳于本判决生效后十日内支付原告张立红2015年12月1日至2016年11月30日期间的房屋租金人民币5万元；二、驳回原告张立红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，由被告战长顺、被告闫春艳负担。被告战长顺、闫春艳到期不履行本判决确定的给付义务，张立红向本院申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长 宋纪平人民陪审员 付文霞人民陪审员 金丹丹二〇一七年四月十三日书 记 员 刘 洋 来源：