（2017）黔0502民初171号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-08-24
案件名称
杨艳与招商商置（贵州毕节）投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
毕节市七星关区人民法院
所属地区
毕节市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨艳,招商商置（贵州毕节）投资有限公司,毕节招商局物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百二十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初171号原告（反诉被告）:杨艳，女，1985年3月21日出生，汉族，户籍住址为贵州省大方县，现住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：韩韫（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201411363536。被告（反诉原告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：毕节市七星关区南部新区管委会办公室,组织机构代码：59077559-3。法定代表人:张林，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈广（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610875336。委托诉讼代理人：陈阳萍（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。第三人：毕节招商局物业管理有限公司。住所地：毕节市七星关区杜鹃大道招商花园城文体中心，组织机构代码：05190944-1。法定代表人：龚涛，该公司经理。委托诉讼代理人：刘娟（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201611731142。原告（反诉被告，下称原告）杨艳与被告（反诉原告，下称被告）招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商公司”）、第三人毕节招商局物业管理有限公司（以下简称“招商物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日作出（2016）黔0502民初759号民事判决。被告招商公司不服提起上诉，毕节市中级人民法院于2016年12月20日作出（2016）黔05民终2521号民事裁定，以原审认定基本事实不清为由，撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，并于2017年3月27日公开开庭合并进行了审理。原告杨艳委托代理人韩韫，被告招商公司委托代理人陈广，第三人招商物业公司委托代理人刘娟，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修费等损失163000.00元，并返还原告装修保证金10811.32元（返还费用包括装修押金、装修水电押金等）；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年8月3日，原告杨艳与被告招商公司签订《房屋租赁协议》，约定：1.被告将其位于毕节市七星关区南部新区招商花园城购物中心内第2层的第07B商铺出租给原告,房屋建筑面积为154.83平方米；2.出租房屋只限经营餐饮类别；3.租赁期限为5年，自购物中心开业之日起6个月内为优惠免租期。签订合同后，原告向被告支付了10811.32元的装修保证金对租赁商铺进行装修，共支出装修费163000.00元。原告购买餐具等设备约花费15万元，餐具等设备支出原告不再向被告要求赔偿。2015年9月25日，原告入驻商铺进行试营业，经营过程中，原告发现商铺的设备质量存在极大的瑕疵，商铺烟管漏烟致使油烟味呛人，且由于烟管安装在商铺客厅顶部，噪音过大，严重影响了客人的就餐环境，原告餐饮经营无法正常开展。于是原告要求被告对商铺予以维修，并提供商铺竣工验收手续，但是被告给原告维修了几次都无法解决烟管漏烟问题，且拒不提供竣工验收手续。2016年1月17日晚10点左右，原告再次请求被告对商铺进行维修，被告不仅不予理会，还找人殴打原告致原告及家人、员工受伤，七星关区流仓桥派出所接报警后出警处理，目前还在处理过程中。2016年1月21日，被告向原告发出《合同解除告知函》，通知原告其单方解除双方的租赁合同。同日，原告回复被告：同意解除合同，并要求搬出商铺内属于自己的餐饮设备，同时保留追究对方违约责任的权利。然而，被告以原告尚欠物业管理费和水电费为由拒绝了原告搬出餐饮设备的要求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告认为被告拒绝对其出租商铺承担维修义务致使原告无法正常经营，原被告双方订立的合同目的无法实现。被告的违约行为导致原告遭受巨大经济损失，且双方之间的租赁合同解除后被告阻碍原告将设备搬出造成原告的损失进一步扩大。故原告提出如上诉讼请求。被告招商公司向本院提出的反诉请求：1、驳回被反诉人的本诉诉讼请求；2、判决被反诉人将涉案商铺（招商花园城购物中心二楼07B号）恢复原状交付给反诉人；3、判决被反诉人向反诉人及第三人支付其装修、营业期间所欠的各项费用共计20384.65元（各项费用包括水电费、物管费、推广费）；4、判决被反诉人向反诉人支付履约保证金23814.00元；5、本诉、反诉费用由被反诉人承担。被告招商公司对本诉的答辩及反诉事实和理由：反诉人与被反诉人于2015年8月3日签订了《房屋租赁协议》，其中约定：甲方（被告）将位于毕节市七星关区南部新区招商花园城购物中心内第2层07B商铺出租给乙方（原告）；出租房屋面积154.83平方米，仅用于商用途，只限经营餐饮类别，品牌为星乐汇；自交楼之日起至购物中心开业前一日为甲方给予乙方的免租装修期，自购物中心开业之日起6个月内为乙方的优惠免租期；乙方应向甲方指定的账户支付租赁履约保证金23814.00元；乙方或其委托的装修公司应向甲方支付装修保证金7741.00元；物业管理费按建筑面积计收，该费用在第一个租赁年度为每月每平方米18.00元，乙方应向物业管理公司支付每月管理费2786.94元；本协议约定的公共宣传推广费每月共计774.15元；乙方需按每月实际使用情况，将每月水、电、燃气费支付至物业公司账户；在免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但自交付之日起，乙方应支付物业管理费，并支付房屋交付后发生的水电费等其他费用；本协议签订后的三个工作日内，乙方应付清租赁履约保证金，若该履约保证金延迟支付超过15天，则甲方有权收回出租房屋，将房屋另行出租，且无需就此承担任何责任；乙方进场装修前，乙方或乙方委托的装修单位应按每平方米50.00元交付装修保证金，装修保证金待装修完毕三个月，工程验收合格且取得消防验收合格后，该保证金将不计息退还乙方，另乙方应向物业公司支付装修垃圾清运费，按每平方米8.00元计算；乙方需向甲方支付相当于两个月水费和电费之和的水电押金，该水电押金于起租后第一个月付清，否则物业公司有权停止水电供应；乙方应按物业公司或供水、供电公司通知的金额及日期支付水电费；若甲方发生违约情形，致使乙方无法在出租房屋继续营业，乙方有权解除本协议并要求甲方双倍返还履约保证金，在任何情况下，甲方都不应对乙方的间接损失或可得利益损失承担任何赔偿责任；乙方拖欠租金和/或管理费达一个月以上，和/或拖欠其他费用达一万元或相当于一个月租金之金额（以两者较低者为准）即视为乙方违约，乙方未能纠正违约情形的，甲方有权停止乙方相关设施的使用直至单方解除协议并收回房屋，由此引起的全部损失由乙方自行负责，同时甲方没收履约保证金作为乙方的违约金，如甲方全部损失超出违约金范围，乙方就超出部分仍应承担赔偿责任（详细内容见协议）。协议签订后，被反诉人于2015年8月24日接房进行装修，于2015年9月25日开始营业。2015年10月3日，被反诉人向反诉人反映商铺内烟道（烟管）有漏烟现象，反诉人立即安排施工单位对烟道进行维修。2015年12月6日，被反诉人又反映商铺内烟道（烟管）有噪音现象，反诉人立即安排人员针对被反诉人所反映的问题进行现场查勘，在征得被反诉人同意的情况下，将烟道（烟管）改到其他地方并于2015年12月15日完工（将烟道改到其他地方的施工过程均是在夜间进行的，非被反诉人的正常营业时间）。经过反诉人的积极处理，该问题已经得到解决，无论是维修时还是维修改道后，均未影响被反诉人的营业。2016年1月13日，被反诉人再次向反诉人提交一份烟道漏烟说明函，2016年1月14日反诉人按照与被反诉人约定的时间到达现场查勘，双方确认烟道（烟管）漏烟现象是被反诉人厨房内其安装的安装的抽油烟机烟道（烟管）止回阀故障造成，同时反诉人于2016年1月17日将情况以书面形式回复被反诉人。2015年12月30日，反诉人将账户变更完成的信息用邮件形式发送至被反诉人邮箱内，通知被反诉人缴纳租赁保证金，但被反诉人拒绝缴纳。反诉人又于2016年1月19日向被反诉人发出了催其缴纳保证金及各项费用的《工作联系函》，限其在2016年1月22日16：00前缴清履约保证金及各项费用，否则反诉人将根据合同作出相应处理，但被反诉人仍未缴纳。反诉人于2016年1月25日向被反诉人发出了《解除合同告知函》，解除了与被反诉人的《房屋租赁协议》。但被反诉人尚欠反诉人履约保证金23814.00元，水电费、物管费及推广费等各项费用20384.65元。反诉人认为，虽然涉案商铺内烟道曾存在瑕疵，但并不影响被反诉人的营业，且经过反诉人维修及改道后，该瑕疵问题已经解除，完全不影响被反诉人的正常营业。据此，不满足《租赁房屋协议》13.1(2)约定的被反诉人享有单方解除合同的条件，即“甲方（反诉人）无正当理由不承担维修责任或者支付维修费用，致使乙方无法使用达三十日以上”。事实上，被反诉人也并未以此为由向反诉人发出解除合同的通知书。相反，根据《房屋租赁协议》第4.1条、第13.3条（2）项的规定，被反诉人已经违反协议，未按时按数缴纳履约保证金以及各项费用，且经过反诉人通知后，仍然不缴纳。根据前述《房屋租赁协议》第4.2条、第13.4条的约定，及《合同法》第九十三条第二款，第九十四条（三）、（四）的规定，反诉人享有约定和法定的单方解除合同的权利。根据《合同法》第九十六条规定，当反诉人解除合同的通知到达被反诉人时发生了合同解除的效果，双方之间的合同已经解除。《合同法》第九十七条规定，因反诉人将涉案商铺按其经营内容和特点进行了一定程度的装修，该装修并不符合其他承租人的需要，严重影响了反诉人的重新招租，故反诉人有权要求被反诉人将涉案商铺恢复原状后交付给反诉人。根据《合同法》第九十七条、第九十八条规定，合同虽然解除，但被反诉人仍负有支付合同履约期间所欠的各项费用之义务。由于被反诉人一直未向反诉人交纳履约保证金23814元，构成违约，根据《房屋租赁协议》的约定，被反诉人违约的，该履约保证金应作为违约金，反诉人将予以没收，因此被反诉人应向反诉人补交履约保证金作为违约金。综上，被反诉人的起诉无事实和法律依据，为维护反诉人的合法权益，反诉人提起反诉，恳请人民法院驳回被反诉人的本诉请求，支持反诉人的反诉请求。原告杨艳对被告招商公司的反诉答辩称，一、原告愿意据实核算从开始试营业至合同解除日之间产生的水电费，但是被告或第三人均未向原告经营商铺提供宣传推广及物业服务，被告及第三人均无权要求原告支付推广费及物业服务，被告迟迟未开业构成违约不应收取上述费用。首先，被告或第三人不仅未向原告提供任何商业宣传推广，就连订立合同时向原告承诺的购物中心开业时间也未兑现，开业时间一再拖延，至原告解除合同为止，购物中心也未正常开业，原告一直处于试营业状态，因此被告请求原告支付推广费没有事实依据。另外，被告与第三人均向原告请求支付水电费、推广费及管理费，属于重复收费。二、解除合同是被告先行提出，且合同既已解除，原告不需再交纳履行保证金。原告不存在违约行为，不应承担违约责任。协议第4条第一款约定：“本协议签署后的三个工作日内，乙方应分别付清出租房屋的租赁履约保证金”。原告未按协议约定于协议签署后三日内向被告交纳履约保证金，是由于被告当时银行账户变更而非原告刻意拖延。在原告营业过程中，涉案商铺存在质量问题致使原告生意惨淡，且涉案商铺迟迟未竣工验收，原告不能正常营业。此外，被告既已解除合同，合同权利义务已然终止，无需继续履行合同又何来履约保证金。即便原告已经交了保证金，被告也应返还，而在原告未交的情况下当然无需再交。协议第4条第五款约定：“本协议有效期内，如乙方提前解约，则本条所述履约保证金转化为违约金，乙方无权要求甲方返还履约保证金。”被告解除合同并非由于原告违约造成，相反，被告将未竣工验收的商铺交付原告使用，商铺质量不合格致使原告不能正常营业，原告订立合同的目的不能实现，故双方解除合同是由于被告的违约造成，且解除合同不是原告提出，不满足协议第4条第5款规定的履约保证金转化为违约金的条件，被告要求支付违约金没有事实及法律依据。三、被告请求原告将涉案商铺恢复原状没有法律依据。原告对商铺进行装修是为了经营餐饮，被告对此是明知的，协议当中也约定了装修相关事项，且原告向被告交纳了装修保证金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条的规定：原告认为，只有在原告未经被告同意，肆意改善或增设他物的情况下，被告才有权利要求原告将商铺恢复原状。而本案中根本不存在原告未经被告同意增设他物的行为，故原告请求对涉案商铺恢复原状于法无据。综上，原告同意据实计付经营期间产生的水电费，其余费用不予支付。被告关于履约保证金和商铺恢复原状的反诉请求于法无据，请求依法驳回。第三人招商物业公司向本院提出独立诉讼请求：判决原告（反诉被告）向第三人支付其截至2016年3月2日所欠水电费、推广费及管理费20000.00元（暂计，以最终认定为准）。第三人招商物业公司对本诉与反诉的陈述及提出独立诉讼请求的事实和理由：招商公司与杨艳于2015年8月3日签订了《房屋租赁协议》，其中约定：物业管理费按建筑面积计收，该费用在第一个租赁年度为每月每平方米18.00元，乙方（杨艳）应向物业管理公司支付管理费共计2786.94元；乙方需按每月实际使用情况，将每月水、电、燃气费支付至物业公司账户；乙方应遵照甲方或公用事业部门通知的金额、日期及付款方式准时支付水电等费用，如乙方逾期支付，甲方或物业公司代收代付该费用的情况下，则甲方或物业公司有权向乙方收取逾期支付违约金，违约金计算标准为：每拖欠一日，计收拖欠费用总额的千分之三。杨艳自接收涉案房屋装修后，产生了相应的物业管理费、水电费及宣传推广费，第三人经多次通知，其仍未缴纳。招商公司向杨艳发出解除房屋租赁合同的通知，原告收到通知后，自行将涉案商铺关闭并上锁。据了解，在原告自行关闭商铺后，并未处理好水电的关闭，导致水电费至今一直产生，截止2016年3月2日，原告共拖欠以上费用20000.00元（详见附表）。第三人认为，根据《合同法》第六十条的规定，原告应严格按照合同约定向第三人缴纳水电费、推广费及管理费。为维护第三人的合法权益，特申请作为第三人参加诉讼，恳请支持如上诉讼请求。原告杨艳对第三人独立诉请的意见为，本案属于房屋租赁合同纠纷，第三人与本案没有利害关系，如因原告欠付上述费用，可以通过另案诉讼解决。原告与被告于2016年1月25日已经解除了合同，之后产生的费用应由被告承担。被告招商公司对第三人独立诉请的意见为，根据原告与被告房屋租赁合同的约定，原告应向第三人支付物管及水电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告杨艳身份证（复印件），被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，工程竣工验收书、消防验收意见书，第三人营业执照、组织机构代码证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交《房屋租赁协议》。用以证明：（1）《房屋租赁协议》是原被告双方当事人的真实意思表示，双方均应当履行“协议”约定义务；（2）涉案房屋未进行相关竣工验收，被告将质量存在问题且不符合交付使用条件的房屋出租给原告，构成违约，应赔偿原告的损失。被告质证意见：对该证据的真实性无异议，但认为达不到原告第二个证明目的，相反根据该“协议”对履约保证金及相关费用的约定，原告违约，被告享有合同解除权。第三人质证意见：达不到原告的证明目的，相反证明了原告应向第三人支付物业管理费、推广费、水电费等相关费用。经本院审查，被告对《房屋租赁协议》真实性无异议，且能够证明原告与被告就涉案房屋签订租赁协议的事实，本院予以采信。2、原告提交《花园城购物中心开业活动告知商家函》。用以证明：（1）被告未按约定向原告提供宣传推广，原告不应支付推广费，且被告推迟开业时间，使原告不能正常营业，被告应赔偿其给原告造成的损失；（2）被告开业时间与合同约定的开业时间推迟近3个月，被告应赔偿原告损失；（3）被告推迟开业期间原告不应支付物管费及推广费等。被告及第三人质证意见：对该证据的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。理由为：第一、被告对购物中心的宣传及推广并不只有一种形式，被告还为购物中心进行了其他形式的宣传推广；第二、虽然取消了向客户发放现金卷的活动，但并未影响到原告的正常经营，也未影响购物中心的开业时间；第三、原告接收涉案商铺后，被告及第三人就为原告提供了相应的物业管理服务，所以原告应当向被告及第三人交付物业管理费及推广费。经本院审查，被告对该组证据的真实性无异议，且能够证明购物中心开业的相关事实，本院予以采信。3、原告提交解除合同告知函、关于解除合同告知函的复函。用以证明原被告双方签订的合同已于2016年2月1日解除，对此后商铺产生的水电费、物业费等原告不应承担。被告非法扣留原告餐饮设备给原告造成巨大损失。被告质证意见：对该证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。第一、合同解除是形成权，是基于被告享有约定或法定的单方解除权形成的解除；第二、合同解除的时间应为2016年1月25日，即“合同解除告知函”到达原告时生效；第三、2016年1月25日之后，因原告未妥善关停水电设施，导致水电设施运转，所以之后产生的费用也应由原告承担；第四、原告未支付相应的费用，第三人通过私立救济的方式扣押原告的生产设备是合法的。第三人质证意见：第一、原被告解除合同之前，原告欠付的物管费、水电费等原告应向第三人支付；第二、解除合同之后因原告原因产生的水电费也应由原告承担。经本院审查，被告对该组证据真实性无异议，且能够证明涉案租赁合同解除的相关事实，本院予以采信。4、原告提交装修费收据、押金收据。用以证明被告应当返还原告装修押金、垃圾清运费等10811.32元，并承担其违约给原告造成的装修费用支出163000.00元。被告质证意见：被告认为装修费收据的真实性无法核实，但装修垃圾清运费原告应该缴纳，装修押金及装修水电押金在原告装修完毕后是应当退还原告的。第三人质证意见：装修押金、装修垃圾清运费、装修水电押金收据证明了第三人自2015年8月以来为原告提供物业管理服务的事实；对装修费收据不发表质证意见。经本院审查，该组证据中的装修费收据载明的金额与《评估报告》不符，应依据《评估报告》认定装修费用。该组证据中的“押金收据”，符合有效证据三性，本院予以采信。5、原告提交《评估报告》。用以证明涉案房屋的装修损失。被告及第三人质证意见：对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。经本院审查，被告及第三人该组证据的真实性无异议，且评估报告能够证明涉案房屋装修费用的相关事实，本院予以采信。6、被告提交《房屋租赁协议》。用以证明原被告之间存在租赁合同关系，合同约定了水电费、物业费及合同解除条件等内容。原告质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，但认为费用的支付应根据双方的实际履行情况据实结算。第三人质证意见：该组证据证明了原告应向第三人支付水电费、物管费。经本院审查，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，且能够证明原告与被告就涉案房屋的签订租赁协议的事实，本院予以采信。7、被告提交“装修期间收费明细表”及“收款收据”。用以证明被告收取原告装修保证金、装修垃圾清运费、装修水电押金共计10811.32元；2015年8月24日原告接收涉案房屋后，相关费用自此时起算。原告质证意见：对该证据的真实性和合法性无异议，但认为达不到被告证明目的。理由为：第一、被告未提供证据证明对原告商铺经营进行了宣传推广，不应支付推广费；第二、涉案商城至今未开业，被告也未向原告提供物管服务，所以原告不应支付物管费。水电费被告应提供正式票据；第三、该证据恰好证明了被告方收取了原告方装修保证金等10811.32元，装修完成后被告应返还原告而拒不返还。第三人质证意见：无异议。经本院审查，原告对该组证据真实性、合法性无异议，且能够证明被告收取原告装修保证金、装修垃圾清运费、装修水电押金的事实，本院予以采信。8、被告提交授权委托书、杨艳身份证、员工入/离职登记表、入职单、ＸＸ身份证、装修申请审批表、毕节花园城租户收楼交接书、装修管理协议。用以证明：（1）原告于2015年8与24日接收涉案房屋，被告从此时收取相关费用符合约定；（2）ＸＸ系原告的员工，杨进系原告联系人，ＸＸ与杨进签署的一切文件和认可的事实均应由原告承担。原告质证意见：对该证据的真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的。理由为：原告至今未与被告签订物业管理合同，被告既未向法庭举证证明其为原告提供了物业服务，也未提供证据证明进行了宣传推广。物业费、水电费应从接收房屋之日起算。第三人质证意见：无异议。经本院审查，原告对该组证据真实性无异议，且能够证明原告接收涉案房屋以及对房屋进行装修的事实，本院予以采信。9、被告提交工作联系单、维修单、图片、回复函、图片（星乐汇字样）。用以证明：（1）原告发现涉案房屋存在质量瑕疵后，被告积极处理；（2）被告维修涉案房屋是在夜间进行，未影响原告正常营业；（3）被告对涉案房屋进行处理后，原告又反应有问题，经勘查系原告和其他商铺的设备所致。原告质证意见：“工作联系单”上没有原告方的签字确认，对真实性不予认可，达不到证明目的；图片（星乐汇字样）系复印件，不具有证据的三性；“回复函”系被告方单方制作，且系复印件，对该函的“三性”原告也不予以认可；对“维修单”真实性予认可，但该证据反证被告租给原告的商铺存在瑕疵，安装在涉案商铺内烟管漏烟且噪音大，严重影响了原告的经营，被告有违约情形，应赔偿原告的相应损失。签订协议时室内没有烟管，在装修过程中装修人员才发现有烟管。第三人质证意见：无异议。经本院审查，该组证据之间能够相互印证，证明被告对涉案商铺进行维修的事实，本院予以采信。10、被告提交毕节花园城购物中心2015年12月收费明细表、毕节花园城12月应收管理费、2015年8-10月欠费通知表、涉案房屋水电表2016年3月23日读表图片、毕节花园城购物中心收费通知单、C区房屋建筑面积实测绘成果报告。用以证明：（1）涉案房屋面积为163.1平方米，自2015年8月24日至2016年2月1日产生物管费15436.63元，产生水电费3399.72元，推广费1548.30元；（2）截止2016年3月23日，涉案房屋内产生3706度电，97吨水；（3）原告不履行缴费义务，被告有权解除合同。原告质证意见：（1）收费通知单系被告方单方制作，不具有证据的三性；（2）对欠费通知单“三性”不予认可；（3）毕节花园城12月份应收管理费单上没有原告方的签字确认，“三性”也不予认可；（4）对2015年12月收费明细表，被告应提供正式的发票。第三人质证意见：对该证据的“三性”无异议，认为该证据证明了原告应向第三人支付欠缴的物管费及水电费。经本院审查，该组证据中能够证明原告收房至合同解除期间的物业管理费14751.69元、水电费3399.72元的证据，本院予以采信。对其余的证据，因无其他证据相互印证，无法核实证据的真实性及关联性，本院不予采信。11、被告提交QQ邮箱发送邮件截图（星乐汇租赁补充协议）、星乐汇租赁“补充协议”、QQ邮箱发送邮件截图（工作联系函）、工作联系函、圆通速递寄件单、粘贴工作联系函图片。用以证明：（1）原告一直未交履约保证金；（2）被告通过邮件及在原告经营的“星乐汇”门上张贴等方式向原告发出工作联系函，催促原告缴费。原告质证意见：对该组证据真实性、合法性不予认可，理由为：（1）工作联系函系被告单方制作；（2）“星乐汇”租赁补充协议系纸质空白文档（没有签章），不具有证据的“三性”，不予认可；（3）QQ邮箱发送截图，也不具有证据的“三性”。第三人质证意见：无异议。经本院审查，该组证据能与原被告提供的房屋租赁协议相互印证，证明被告向原告催缴履约保证金等事实，本院予以采信。12、被告提交盈世邮箱已发邮件截图、顺丰快递邮寄单、解除合同告知函。用以证明因被告多次催告，原告迟迟不交相关费用，被告向原告发出解除合同的通知，合同已经解除。原告质证意见：对解除合同告知函我方予以认可，也同意解除合同，但合同解除的原因系被告违约造成，交付的房屋存在质量瑕疵，不能实现合同目的。第三人质证意见：无异议。经本院审查，该组证据符合有效证据三性，能够证明原告与被告解除涉案房屋租赁协议的相关事实，本院予以采信。13、被告提交盈世收件箱网页截图。用以证明被告将银行账户变更的信息、解除合同通知等发送给原告，原告回复同意解除合同。原告质证意见：对该组证据真实性予以认可，也收到被告方提供的解除合同函，但认为达不到被告的证明目的。合同解除后就没有支付履约保证金的义务。第三人质证意见：无异议。经本院审查，原告对该组证据真实性予以认可，且能够证明被告将账户变更、解除合同函发送给原告的事实，本院予以采信。14、第三人提交《花园城购物中心物业管理服务合同》。用以证明被告与第三人之间存在物业服务合同关系，原被告约定物管公司为第三人，原告应按服务合同约定向第三人缴纳物管费。原告质证意见：该物业合同与本案无关联性。物业合同的相对方是招商商置（贵州毕节）投资有限公司，基于合同的相对性，第三人应向被告招商公司主张权利。被告质证意见：无异议。经本院审查，该组证据能够证明第三人对涉案的购物中心提供物业服务的事实，本院予以采信。15、第三人提交毕节花园城购物中心2015年12月收费明细表、毕节花园城12月应收管理费、2015年8月至10月欠费通知表、涉案房屋水电表2016年3月23日读表图片、毕节花园城购物中心收费通知单。用以证明，（1）原告应向第三人交纳自2015年8月24日以来至2016年2月1日产生的物业管理费15436.63元，产生的水电费3399.72元，产生的宣传推广费1548.3元；（2）截止2016年3月23日，涉案房屋内所产生用电3706度，用水97.5吨。原告质证意见：该材料不具有证据的“三性”。被告质证意见：无异议。经本院审查，该组证据能与房屋租赁协议等证据相互印证，证明涉案房屋从收房至合同解除期间产生的物业管理费14751.69元、水电费3399.72元的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月3日，以被告招商公司为甲方（出租方），原告杨艳为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁协议》约定：甲方将位于毕节市七星关区南部新区招商花园城购物中心内第2层第07B商铺出租予乙方，出租房屋建筑面积为154.83平方米，出租房屋只限经营餐饮类别，品牌为星乐汇；租赁期为5年，自购物中心开业之日起6个月内为优惠免租期，租金为固定租金；乙方应向甲方指定租金收取账户，付清出租房屋的租赁履约保证金23814.00元；乙方或其委托的装修公司应向物业公司支付装修保证金7741.00元；物业管理费按建筑面积计收，第一个租赁年度为每月18.00元/每平方米，乙方每月应向物业管理公司支付管理费共计2786.94元；乙方每月应支付公共宣传推广费774.15元；乙方须按每月实际使用情况，将每月水、电费支付至物业公司乙方；乙方保证开业时间不迟于购物中心开业时间，即2015年9月3日（暂定）；在免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但自交付日起，乙方应支付物业管理费，并支付房屋交付后发生的水电费等其他费用；协议签署后的三个工作日内，乙方应付清出租房屋的租赁履约保证金，该履约保证金将作为乙方切实按照协议约定的条款履行及遵守自己义务的保证，如果上述保证金延迟支付超过15天，则甲方有权收回出租房屋，将房屋另行出租，且无需就此承担任何责任；在协议期满时，乙方结清所有应付之费用并办理了房屋退还手续后，甲方将该租赁履约保证金不计利息退回乙方；乙方在签订协议后，须与甲方委托的物业管理公司签署房屋管理协议，办理进场手续，支付水费、电费及其他必要的押金；乙方进场装修前应付装修保证金，应付金额按建筑面积计，每平方米交付50.00元装修保证金，待装修施工完毕三个月，工程验收合格，取得消防验收合格后不计息退还乙方；乙方应按8.00元/每平方米向物业公司支付装修垃圾清运费；乙方需向甲方支付相当于两个月水费和电费之和的水电押金；乙方所要进行的装修或者添置设备设施应事先报甲方审批，并经甲方批准后方可进行；出租房屋建筑的公用部分或公用设施及出租房屋和附属设施出现故障由甲方修理，乙方发现出租房屋或甲方附属设施损坏或出现故障而影响正常使用时，通知甲方或物业公司修复，甲方或物业公司应当在接到乙方通知后的五个工作日内进行维修，并自行负担费用/开支；甲方无正当理由不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法使用达三十日以上视为甲方违约；若甲方发生违约情形，致使乙方无法在出租房屋继续营业，乙方有权解除本协议并要求甲方双倍返还履约保证金，在任何情况下，甲方都不应对乙方的间接损失或可得利益损失承担赔偿责任；乙方拖欠租金或管理费达一个月以上，拖欠其他费用达一万元或相当于一个月租金数额即视为乙方违约，甲方有权停止乙方相关设施的使用直至单方解除协议并收回房屋，由此引起的全部损失由乙方自行负责，同时甲方没收履约保证金作为乙方的违约金，如甲方全部损失超出违约金范围，乙方就超出部分仍应承担赔偿责任；无论何种原因导致协议终止、解除、或甲方依法、依约收房，出租房屋之乙方未搬离的装修设施/设备及留存的物品均无偿属于甲方所有，乙方均不得在任何时候以任何理由要求甲方承担房屋装修或室内留存的物品的补充或赔偿；甲方有权提前一个月书面通知乙方终止本协议，并在协议解除结清所有费用后，将双倍履约保证金不计利息支付给乙方，作为甲方提前解约的全部赔偿。原告在租赁协议中指定的电子信箱为197×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。《房屋租赁协议》还约定了其他事项。房屋租赁协议签订后，原告于2015年8月20日支付给被告装修押金7741.00元、装修水电押金1831.68元，装修垃圾清运费1238.64元。2015年8月24日，原告接收涉案房屋并进行了装修。2015年9月25日，原告开始试营业。在营业过程中，原告发现租赁房屋内烟道（烟管）漏烟、噪音大，影响原告正常的经营活动，原告要求被告进行维修并提供商铺竣工验收手续。被告安排人员对烟管进行维修，并于2015年10月4日完成。2015年12月6日，原告又向被告反应租赁房屋烟道噪音大、有漏油现象，被告于2015年12月12日安排人员将涉案商铺排油烟风管改至走道。2015年12月30日，被告将其变更的账户信息以邮件方式发送至原告指定的邮箱内。2016年1月期间，原告仍向被告反映烟味问题，双方为此产生争执。2016年1月25日，被告以原告未按协议约定交纳履约保证金及物业管理费等，向原告发出了《解除合同告知函》。原告委托贵州圣谋律师事务所于2016年2月3日向被告复函，同意自2016年2月1日接到被告发出的《解除合同告知函》时起解除双方之间的租赁合同，并要求将原告投资的可移动设备搬出。被告以原告尚欠物业管理费和水电费为由，拒绝原告搬出设备。根据原告申请，本院委托贵州皓天价格评估公司对涉案租赁房屋的装修费用进行评估，《评估报告》载明，涉案租赁房屋装修费用评估总价格为80896.00元。同时查明，被告与第三人招商物业公司签订《物业管理服务协议》，由第三人对被告的毕节招商花园城购物中心提供物业管理服务。2015年8月24日至2016年2月1日期间，涉案租赁房屋产生的物业管理费为14751.69元，水电费为3399.72元，合计18151.41元。2015年7月30日，毕节消防支队对招商花园城购物中心地上1-4层建设工程进行消防验收，综合评定为合格。2015年8月12日，毕节住建局对招商花园城购物中心工程进行了竣工验收备案。本院认为，本案争议焦点为：1、导致涉案《房屋租赁协议》解除的事由为何；2、协议解除后，租赁房屋的装修物应如何处理；3、原告是否应向第三人支付物业管理费、水电费。关于涉案《房屋租赁协议》解除事由问题。本案中，被告向原告送达《解除合同告知函》，原告回函同意解除合同。至此，双方均同意解除涉案租赁协议，但对导致协议解除的事由有争议。原告同意解除协议，但认为是被告交付的涉案房屋存在烟管漏烟、噪音大等问题构成违约，并要求被告赔偿装修损失及退还保证金。被告主张解除合同，同时认为是原告拒绝交付履约保证金，欠缴物业管理费等达到《房屋租赁协议》约定的解除条件，因此向原告送达《解除合同告知函》，依法依约解除了房屋租赁合同。（一）对于原告的上述主张，根据《房屋租赁协议》的约定：“承租方发现出租房屋或附属设施损坏或出现故障而影响正常使用时，通知出租方或物业公司修复，出租方无正当理由不承担维修责任或支付维修费用，致使承租方无法使用达三十日以上视为出租方违约”。据此，合同约定的维修义务归于被告招商公司。租赁房屋公共管道和排烟设备存在漏烟、噪音大问题，被告招商公司在三十日内履行了维修义务，且租赁房屋存在的瑕疵并未直接导致合同目的不能实现，不足以认定被告对原告构成违约，原告不能据此解除租赁协议。（二）对于被告的上述主张，根据《房屋租赁协议》的约定，“承租方应付清出租房屋的租赁履约保证金，如保证金延迟支付超过15天，则出租方有权收回出租房屋”，“承租方拖欠租金或管理费达一个月以上视为承租方违约，出租方有权停止承租方相关设施的使用直至单方解除协议并收回房屋”。签订协议后，被告招商公司于2015年12月30日将交付履约保证金的变更账户通过电子邮件发送给原告。之后，原告又收到招商公司送达的解除合同通知的邮件，并作出同意解除的回复。因此，对于账户变更原告是知悉的，其未交付履约保证金达15天以上，以及未交纳管理费的事实客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，招商公司解除《房屋租赁协议》的行为符合合同约定及法律规定。关于协议解除后，租赁房屋的装修物应如何处理的问题。本案中，原告是经被告同意后才对涉案房屋进行装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定，被告依据《房屋租赁协议》的约定解除了合同，故对原告诉请被告赔偿装修损失的请求，本院不予支持。合议庭征求被告利用意愿，被告称其面临的是上百商户，不同意继续利用装修物。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，原告是经被告同意后才对涉案房屋进行装修的，故对被告诉请原告将涉案商铺恢复原状的反诉请求，本院不予支持。原告装修结束后，被告理应按约定返还原告装修押金7741.00元及装修水电押金1831.68元。故对原告诉请被告返还装修保证金10811.32元的请求，本院予以支持9572.68元。原告与被告的租赁合同已经解除，故对被告诉请原告支付履约保证金的反诉请求，本院不予支持。因没有证据证明被告及第三人进行了宣传推广，本院对被告诉请的推广费不予支持。根据租赁合同约定，水电费、物管费应支付给物业管理公司，且第三人招商物业公司已在本案中提出了独立的诉讼请求，故本院对被告诉请判决原告支付水电费及物管费的请求不予支持。关于原告是否应向第三人支付物业管理费、水电费的问题。根据《房屋租赁协议》的约定，自交付日起，原告每月应向物业管理公司支付管理费，并按每月实际使用情况将每月水、电费支付至物业公司。第三人与被告签订《物业管理服务协议》，由第三人对被告的毕节招商花园城购物中心提供物业管理服务。因此，第三人有权向原告主张2015年8月24日至2016年2月1日期间期间涉案租赁房屋所产生的物业管理费与水电费，合计18151.41元。据此，对第三人诉请的水电费、管理费，本院予以支持18151.41元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告（反诉被告）杨艳装修押金、装修水电押金共计人民币9572.68元；二、原告（反诉被告）杨艳于本判决生效之日起十日内一次性支付第三人毕节招商局物业管理有限公司物管费、水电费共计人民币18151.41元；三、驳回原告（反诉被告）杨艳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）招商商置（贵州毕节）投资有限公司的反诉请求；五、驳回第三人毕节招商局物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3776.00元、鉴定费人民币8000.00元，反诉案件受理费人民币408.00元，独立诉请案件受理费150.00元，合计人民币12334.00元。原告（反诉被告）杨艳负担人民币11826.00元，被告（反诉原告）招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担人民币458.00元，第三人毕节招商局物业管理有限公司负担人民币50.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长 肖 滨人民陪审员 赵明贵人民陪审员 李朝俊二〇一七年四月十三日书 记 员 宋 刚 更多数据：