（2017）沪02民终2669号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-02
案件名称
杨义连与余国章房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨义连,余国章
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2669号上诉人(原审被告)：杨义连，男，1965年11月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：潘勇，上海方本律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：余国章，男，1945年2月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：周惠影，上海悦祥律师事务所律师。上诉人杨义连因与被上诉人余国章房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初12506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨义连上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余国章一审全部诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实错误，合同中约定的“违法乱纪”、“遵守法纪”是极为宽泛的描述，其本意已经包括治安管理条例，合同中特意将此列出是为了强调法纪重点在与治安管理的法纪。此外，杨义连在经营店铺十数年中一直跨门摆放，也是经余国章同意的，故如可以依据合同条款解除租赁关系，则显失公平。黄浦区城管局所作处罚系余国章的故意行为，相关通知书签收人是几乎不会到店铺的余国章的女儿，杨义连是在罚款之后才知晓，已没有整改的机会。被上诉人余国章辩称：本案涉案的租赁合同通过律师函的方式已经解除，根据查明的事实杨义连在经营中确实存在占道经营的违法行为，且曾被多次警告，故一审法院认定其构成违约正确。请求驳回上诉，维持原判。余国章向一审法院起诉请求：1、请求判决杨义连立即迁出上海市黄浦区房屋(以下简称“系争房屋”)，将房屋、附属设施、以及上海市黄浦区皆大欢喜杂货店《营业执照》、《酒类商品零售许可证》、《食品流通许可证》、《烟草专卖零售许可证》、《税务登记证》交还余国章。2、请求判决杨义连参照同等地段同等房源租金标准每月人民币(以下币种均为人民币)5,000元向余国章赔偿占用房屋损失(自2016年2月13日至实际迁出之日)。后余国章称因杨义连已将房屋租金支付至2016年10月30日，变更诉讼请求为：1、请求确认双方签订的《店面租赁合同》已于2015年10月21日解除，要求杨义连立即迁出系争房屋，将房屋和附属设施包括玻璃柜台壹只、木质货架贰只、固定在墙上的木质货架壹只、电话机贰台、公用电话自助显示器壹只、小天鹅电冰柜壹只、微波炉壹台、小方台壹只、写字台壹只、凳子贰只、香烟架壹只(烟草公司专属)、煤气灶壹只、四尺半床及木栅铁架壹套、衣柜壹只、小茶几壹只，以及上海市黄浦区皆大欢喜杂货店《营业执照》、《酒类商品零售许可证》、《食品流通许可证》、《烟草专卖零售许可证》、《税务登记证》返还余国章。2、要求杨义连赔偿2016年11月1日起至实际迁出之日止的占用房屋损失按每月5,000元计算。3、要求杨义连支付系争房屋的水费、电费、煤气费、电话费至实际搬离之日。一审法院经审理查明，余国章系系争房屋使用面积为13.20平方米底层前间公房承租人，其中营业面积为9.48平方米。杨义连自2005年开始与余国章签订《店面租赁协议》，约定余国章将系争房屋连同店内货柜、货架、冰箱、冰柜、电话、微波炉、写字台、凳子、五斗橱等附属设施，以及个体工商户营业执照正本、酒类商品零售许可证、食品流通许可证、烟草专卖零售许可证、税务登记证等证照原件出租给杨义连营业使用。此后，余国章、杨义连双方多次续签《店面租赁协议》。2014年11月1日，余国章作为甲方，杨义连作为乙方再次签订《店面租赁合同》，约定每月租金为5,000元，租金三个月一付，租赁时间从2014年11月1日到2016年11月1日，为期两年。甲方店内有玻璃柜台壹只、木质货架贰只、固定在墙上的木质货架壹只、电话机贰只、公用电话自助显示器壹只、电冰箱壹台、小天鹅电冰柜壹只、微波炉壹台、小方台壹只、写字台壹只、凳子贰只、五斗橱壹只、梳妆台壹只、香烟架壹只(属烟草公司所有，余国章已付押金贰佰伍拾元)，啤酒格子贰拾只、酒瓶壹佰贰拾只、黄酒瓶壹佰只左右、煤气灶壹只、四尺半床及木栅铁架壹套、衣柜壹只、小茶几壹只，以上物品一并租给乙方使用，另外工商执照、烟酒零售许可、卫生证等一并给乙方使用。乙方不得改变店面房之结构和设施，如有损坏，按价赔偿。乙方预付押金8,000元，租赁期间电费、电话费、煤气费、年检费、水费、清洁费等由乙方自理。合同第四条约定：“乙方不得将店面转借他人，不得从事违法乱纪之事，需遵守法纪和治安管理条例，如有违反，甲方有权终止合同，后果由乙方承担。”后又在合同下方签订补充协议，约定合同签到2023年11月1日，为期九年，租金至2017年11月1日为每月5,500元，到2020年月租金为6,000元直到2023年11月1日。2015年9月24日，黄浦区城管局向皆大欢喜杂货店发出谈话通知书，告知因跨门营业(面盆等)行为，涉嫌违反《上海市市容环境卫生管理条例》的规定，要求携“身份证”、“营业执照”“法人代表身份证明”“委托书”等证件材料于2015年9月24日9时30分赴接受相关事宜调查。同日，余国章女儿余鲤签收该谈话通知书。2015年9月25日，黄浦区城管局再次因皆大欢喜杂货店于当日9时30分在系争房屋因跨门营业(面盆等)行为，违反《上海市市容环境卫生管理条例》第二十五条第五项之规定，作出罚款壹佰元的《当场处罚决定书》，以及(黄)城管改字(2015)第41048号《责令改正通知书》责令立即改正上述行为。余国章女儿余鲤于当日签收该《责令改正通知书》和《当场处罚决定书》。2015年10月20日，余国章委托律师以律师函形式向杨义连发出《关于解除店面租赁合同、立即交还房屋的通知》，通知杨义连因其违约，双方签订的《店面租赁合同》即日起解除，要求杨义连在收到函后七日内迁出，交还房屋以及店内设施、经营执照，并赔偿余国章1,100元经济损失。该解约通知于2015年10月21日送达杨义连。杨义连于2015年10月21日以汇款形式向余国章支付了罚款1,100元(其中多付了1,000元)。2015年11月，余国章向一审法院起诉，提出要求确认余国章、杨义连签订的店面租赁合同于2015年10月21日解除，要求杨义连迁出房屋、交还房屋以及店内设施、经营执照，并赔偿损失等诉讼请求。2016年2月18日余国章向法院申请撤回起诉，2016年3月15日，一审法院口头裁定准予余国章撤回起诉。2016年2月19日，黄浦区城管局向皆大欢喜杂货店发出《责令改正通知书》，告知因跨门营业(杂货等)行为，违反《上海市市容环境卫生管理条例》的规定，责令立即改正上述行为。一审法院经审理后认为，双方当事人争议焦点为：杨义连因跨门营业被行政机关给予责令立即改正以及当场处罚等行政处罚，是否属于合同约定余国章有权解除合同的行为。余国章、杨义连签订并履行店面租赁合同已多年，店面租赁合同约定内容系双方当事人真实意思表示。双方签订的租赁合同第四条“乙方不得将店面转借他人，不得从事违法乱纪之事，需遵守法纪和治安管理条例，如有违反，甲方有权终止合同，后果由乙方承担。”的条款中，虽然关于需遵守或不得违反的具体法律法规没有明确，但其中应遵守社会管理秩序以及维护公共利益的意思表示十分明确。且守法经营系公民、法人或其他组织应尽的基本义务，并不会导致杨义连所称加重其义务的后果。故杨义连因跨门营业违反行政管理秩序并被行政机关处以行政处罚的行为，当属双方约定违反法纪的范畴，余国章有权依照合同约定解除合同。根据合同法的相关规定，依照合同约定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。杨义连于2015年10月21日收到余国章发出的《关于解除店面租赁合同、立即交还房屋的通知》，故双方签订的《店面租赁合同》应于2015年10月21日解除。2016年10月17日庭审结束后，余国章提出书面申请对诉讼请求进行相应调整。在2016年11月22日的庭审中，杨义连认为变更诉请应当在举证期限届满前提出，余国章在辩论阶段结束后提出变更诉请，杨义连不予答辩。对于余国章调整后的第一项诉请：请求确认双方签订的《店面租赁合同》已于2015年10月21日解除，要求杨义连立即迁出系争房屋，将房屋和附属设施包括玻璃柜台壹只、木质货架贰只、固定在墙上的木质货架壹只、电话机贰台、公用电话自助显示器壹只、小天鹅电冰柜壹只、微波炉壹台、小方台壹只、写字台壹只、凳子贰只、香烟架壹只(烟草公司专属)、煤气灶壹只、四尺半床及木栅铁架壹套、衣柜壹只、小茶几壹只，以及上海市黄浦区皆大欢喜杂货店《营业执照》、《酒类商品零售许可证》、《食品流通许可证》、《烟草专卖零售许可证》、《税务登记证》返还余国章。其中，请求确认双方签订《店面租赁合同》于2015年10月21日解除的内容，在余国章提交的诉状、证据材料以及庭审陈述中已多次提出，现作为诉请提出并未损害杨义连的诉讼权利；其次，第一项诉请中所罗列要求返还的具体附属设施，系再次明确且与之前要求相比有所减少，亦未损害杨义连相关权利，法院依法予以支持。余国章第二项诉讼请求：要求杨义连赔偿2016年11月1日起至实际迁出之日止的占用房屋损失按每月5,000元计算，因杨义连在诉讼中，已将房屋租金支付至2016年10月30日，法院依法予以支持。余国章第三项诉讼请求：要求杨义连支付系争房屋的水费、电费、煤气费、电话费至实际搬离之日，余国章在第一次庭审中曾提出主张，且根据法律规定认定合同解除的，应对相应后果一并予以处理，故法院亦予以支持。另余国章对于杨义连支付的8,000元押金愿意退还，对于2015年10月21日杨义连向余国章多支付的1,000元罚款，愿意从杨义连应付款中扣除，法院予以准许。综上所述：对于余国章要求杨义连迁出并返还系争房屋，以及店内设施、经营证照等，结清水费、电费、煤气费、电话费的诉讼请求，法院予以支持。一审法院据此作出判决：一、确认余国章与杨义连于2014年11月1日签订《店面租赁合同》于2015年10月21日解除；杨义连应于判决生效之日起三十日内(携物品)迁出上海市黄浦区房屋，将房屋和附属设施包括玻璃柜台壹只、木质货架贰只、固定在墙上的木质货架壹只、电话机贰台、公用电话自助显示器壹只、小天鹅电冰柜壹只、微波炉壹台、小方台壹只、写字台壹只、凳子贰只、香烟架壹只(烟草公司专属)、煤气灶壹只、四尺半床及木栅铁架壹套、衣柜壹只、小茶几壹只，以及上海市黄浦区皆大欢喜杂货店《营业执照》、《酒类商品零售许可证》、《食品流通许可证》、《烟草专卖零售许可证》、《税务登记证》返还余国章。二、杨义连应于判决生效之日起十日内支付余国章2016年11月1日起至实际迁出之日止的占有房屋使用费(按每月5,000元计算，应从杨义连多支付的1,000元先行抵扣)。三、杨义连应于判决生效之日起十日内向余国章结清至实际返还上海市黄浦区房屋时止水费、电费、燃气费、通信费等费用(按缴费单按实结算)。四、余国章应于判决生效之日起十日内退还杨义连押金8,000元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。杨义连述称其在一审判决后按约支付租金至今。余国章表示收到杨义连的相关款项，可以认可杨义连支付至2017年1月，但该款项的性质应为合同解除后的实际占用费，对水费、电费等费用是否已经缴清的情况不清楚。审理中，双方当事人均表示如法院二审判决合同解除，则一审判决之后所付款项在执行中按实结算。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，现杨义连提起上诉，仍坚持其在一审中的主张，且并未提供新的证据。一审法院根据查明的事实及相应证据，针对杨义连相应主张所作的认定及相应判决并无不当，本院予以认同，不再重复。针对相关问题现补充分析如下：首先，关于“跨门经营”是否属于合同约定的违反法纪的范畴问题。根据双方合同约定，余国章除将系争房屋出租给杨义连外，同时将其名下皆大欢喜杂货店的相应证照提供给杨义连使用，故杨义连除在使用系争房屋时应当遵守相应法规外，亦不应违反作为皆大欢喜杂货店经营者所应当遵守的相应政策法规的规定。鉴此，黄浦区城管局基于“跨门经营”所作出的处罚显然应当属于合同约定的“法纪”范畴。其次，关于杨义连是否应当因“跨门经营”承担责任的问题。杨义连主张其跨门经营系经余国章同意，上述主张并无相应依据足以佐证。退而言之，即使该项主张成立，在2015年10月收到余国章通知后，杨义连亦应当停止跨门经营的行为。而事实上，黄浦城管局又于2016年2月19日再次因“跨门经营”问题发出责令整改通知，而此时余国章也已提起相应诉讼，在此情况下，杨义连显然对此承担责任。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币175元，由上诉人杨义连负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一七年四月十三日书 记 员 范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”