（2016）粤1972民初11775号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-07-17

案件名称

以下统称原告）与李令债权债务概括转移合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第二人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

以下统称原告）,李令

案由

债权债务概括转移合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初11775号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞春易五金制品有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇黄草朗社区东盛街恒光工业园12号A栋，统一社会信用代码为91441900668163096E。法定代表人：陈龙昇，该公司董事长。委托诉讼代理人：马成，广东莞泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉欣，广东莞泰律师事务所实习律师。被告：李令，男，汉族，1981年10月20日出生，住湖南省常德市鼎城区。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市杰东汽车精密模具有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇新马莲村云莲路九街18号，统一社会信用代码为9144190008255652XX。法定代表人：王华斌。上述两被告的共同委托诉讼代理人：贺奎奎，广东合邦律师事务所律师。原告东莞春易五金制品有限公司（以下简称春易公司）诉被告东莞市杰东汽车精密模具有限公司（以下简称杰东公司）、李令债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，被告杰东公司提起反诉，本院对被告杰东公司提起的反诉予以受理。案件依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春易公司的委托诉讼代理人莫敏如（之后终止了该委托授权），被告李令及被告杰东公司、李令的共同委托诉讼代理人贺奎奎到庭参加诉讼。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告春易公司的委托诉讼代理人马成、王嘉欣，被告李令及被告杰东公司、李令的共同委托诉讼代理人贺奎奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春易公司向本院提出诉讼请求：1.杰东公司、李令支付厂房租金（使用费）46,280元、厂房转让费10,000元、公关费3,500元，合计59,780元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至清偿时止；2.本案诉讼费由杰东公司、李令承担。本案诉讼过程中，春易公司增加一项诉讼请求：杰东公司、李令向春易公司支付违约金44,000元。事实和理由：2014年4月1日，春易公司承租了案外人东莞市XX镇XXX村经济联合社XXX分社（下称XXX分社）之厂房，租期至2024年5月30日止。春易公司对承租厂房进行装修装饰，并配置相应的设施。2016年5月，春易公司由法定表人陈龙昇出面与李令及案外人XXX分社协商，约定春易公司与XXX分社终止厂房租赁合同，再由XXX分社与李令签订租赁合同。春易公司与李令签订的厂房转让协议约定李令应支付春易公司220,000元转让费，以作为对春易公司的装修装饰及其他配套设施的补偿，但李令至今只支付210,000元，尚有10,000元未付。双方为顺利交接，约定交接期间（即2016年7月）的租金46,280元由李令负担，由李令直接支付给XXX分社。但李令未按约定支付该月租金，导致XXX分社直接向春易公司追偿，春易公司已将该月租金支付给XXX分社。双方约定春易公司开支的公关费3,500元由李令负担，但李令拒不支付给春易公司。被告杰东公司与被告李令存在委托代理关系，但委托授权不明，依法应承担连带清偿责任。被告杰东公司、李令共同辩称：1.春易公司存在违约行为，根据双方签订的《厂房转让合同协议》的约定，春易公司应当于2016年6月10日前搬离厂房，并向杰东公司交付钥匙及附属设施等义务，实际履行过程中春易公司于2016年7月10日才完全搬离并且未将合同约定的设施完全移交给杰东公司。2.李令是作为杰东公司的代理人代表杰东公司与春易公司签订合同，春易公司是清楚的，当时口头已说明，所以李令是代理行为，其法律后果应该是由杰东公司承担。反诉原告杰东公司向本院提出反诉诉讼请求：1.春易公司支付违约金44,000元；2.春易公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月10日，杰东公司的代表李令与春易公司签订《厂房转让合同协议》，约定由春易公司将其承租的位于东莞市××马莲村××号的厂房及所有装饰、附属设施、设备，转让款为220,000元。根据合同约定，春易公司应于2016年6月10日前搬离厂房，但春易公司实际于2016年7月10日以后才搬离，在搬离时将本应交付给杰东公司的位于二楼宿舍区的热水器、空调及床等全部搬走并拆除了部分电线。杰东公司认为，春易公司未能按照约定的时间向杰东公司交付厂房及相关的附属设施，属于违约行为，应按照合同的约定向杰东公司支付违约金。原告春易公司针对被告杰东公司的反诉辩称，春易公司已根据合同约定按时给杰东公司腾空了厂房，也不存在杰东公司主张的春易公司存在没有交付约定的设备的行为，春易公司不存在违约行为，无需向杰东公司支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月10日，以陈龙昇（春易公司法定代表人）为转让方（甲方）、以李令为受让方（乙方），双方就甲方依法承租的厂房租赁权及厂房内甲方所有的装饰装修、附属设施和设备转让给乙方等事宜签订《新马莲春易厂房转让合同协议》，约定：1.转让的厂区位于东莞市××马莲村××号，总面积3,696平方米，甲方将租赁该厂地的使用权转让给乙方，已按法律程序征得新马莲管理区的同意；2.甲方于2014年4月29日与所有权人签订厂房租用合同，租赁期限至2024年5月31日止，乙方自2016年7月1日起开始支付该租金给厂地所有权人；3.双方协商确定该厂地转让价为220,000元，不含中介费，中介费由乙方自行支付，乙方签约后于2016年5月10日前支付订金10,000元给甲方，余款210,000元于双方到新马莲管理区签订合同补充说明当天支付；4.甲方应于2016年6月10日搬离厂房，履行向乙方腾让厂房并交付钥匙、设施设备等交付义务，甲方转让前所欠租金及因使用该厂房所产生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用由甲方负责全部清偿，甲方同意将2楼宿舍区的冷气、热水器、床转让给乙方；5.合同签订后，乙方需按甲方与所有权人签订的厂房租用合同执行，甲方保证厂地所有权人同意其租赁权转让；6.任何一方违约，除应承担违约责任外，还应向另一方赔偿签约款的20%作为违约金，违约超过7日，守约方有权解除合约。杰东公司主张李令作为其代理人与春易公司签订上述合同，春易公司在签订合同时清楚该代理情况。春易公司确认杰东公司与李令是委托代理关系，但主张没有明确书面授权，构成表见代理，故要求李令与杰东公司承担连带责任。双方确认上述合同所涉厂房主体包括车间及宿舍两部分。春易公司依约于2016年6月10日搬离车间并交付给杰东公司使用，但仍占有宿舍2楼至2016年7月10日。杰东公司主张春易公司存在占用宿舍（杰东公司主张占用的是2楼，面积约三、四百平方米）的逾期搬离行为及私自拆除属于转让范围的电线、空调、热水器等设备的违约行为，故不同意支付剩余的转让费10,000元及春易公司已经支付给出租人的2016年7月份租金46,280元。杰东公司提供证明、照片及申请证人梁某出庭作证，拟证明春易公司迟延搬离及拆走电线、热水器等附属设备。证明由东莞市大朗镇新马莲村村民委员会出具，载明春易公司在2016年7月10日以后才全部搬离，并且宿舍热水器连工厂部分电线都已拆走。照片为厂房内电线拆走后的情况。证人梁某为东莞市大朗镇新马莲XXX村副村长，在杰东公司兼任厂长，梁某陈述春易公司的车间部分在2016年6月10日左右基本搬离，但春易公司的法定代表人仍住在宿舍2楼至2016年7月10-15日，搬走时将工厂内的电线全部剪掉，而春易公司占用宿舍不影响杰东公司的工厂生产，另外，春易公司与杰东公司到村委称要签合同，村委财务发现需要通过竞拍才能由杰东公司承接下来承租厂房。春易公司对证明不予确认，主张村委会应派人出庭接受咨询，且搬迁时村委会相关人员并不在场；对照片的真实性、客观性、关联性不予确认，主张该证据不能证明厂房地址及拆除情况，也有可能是杰东公司重新装修造成；对证人证言，不确认是在2016年7月份搬离。案涉合同所涉转让范围包括厂房租赁权及装饰装修、附属设施、设备两部分。对于该两部分对应的转让费问题，春易公司主张厂房租赁权的转让没有收取费用，转让费对应的是装饰装修的残值，热水器、床等并不包括在转让范围内。杰东公司主张转让费并没有明确对应哪一部分，但杰东公司确定转让费时更多的是考虑装饰装修、设备的残值。本院认为：本案系债权债务概括转移合同纠纷。双方签订的案涉转让合同的转让范围包括租赁权和装饰、装修、设施设备两部分，其中租赁权的转让系由杰东公司作为承租人承接春易公司在原租赁合同中承租人的权利义务，故应结合租赁物的批准建设情况来考虑该部分合同效力。由于双方均未能提供证据佐证案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉及厂房租赁权部分的转让合同无效。对于其余部分的转让，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，该部分的转让合同合法有效，本院予以确认。合同中明确载明转让范围包括附属设施、设备，且合同第5条列明了包括冷气、热水器、床等明细，上述设施设备应属于转让范围，春易公司主张仅包括装饰装修，本院不予采信。虽然案涉合同所涉转让范围包括租赁权和装饰装修、设施设备等两部分，但双方均主张转让费所对应或考虑的是装饰装修、附属设备的部分，故本院认定案涉合同转让价格对应的是装修残值、设施设备的部分。案涉厂房包括车间及宿舍两大部分，对于车间，春易公司已经按期交付，本院予以确认，对于宿舍，春易公司迟延近一个月才交付其中的二楼，属于逾期交付的违约行为。对于电线、热水器、床等附属设施设备交付问题，杰东公司提供了证明、证人证言、照片等佐证未全面交付的事实，且春易公司作为负有交付义务的一方，未能提供证据佐证已依约履行全部交付义务，春易公司主张已交付全部附属设施设备，本院难以采信，即春易公司存在交付不完整的违约行为。因此，杰东公司诉请春易公司赔偿违约金44,000元，本院予以支持。春易公司逾期交付宿舍二楼，但已依约交付车间等部分租赁物，春易公司占用宿舍二楼的行为对杰东公司使用整个厂房造成一定的影响，但并未影响杰东公司的生产，且双方明确约定2016年7月份“租金”由杰东公司支付，故结合春易公司占用宿舍的面积及影响厂房使用的因素，本院酌情确定杰东公司应返还给春易公司的该月份占有使用费为：46,280元×70%＝32,396元，春易公司诉请该占有使用费的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。双方均确认杰东公司尚欠转让费10,000元，春易公司诉请杰东公司支付该款项及从起诉之日即2016年10月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息，本院予以支持。春易公司诉请的公关费3,500元，没有证据佐证，本院不予支持。春易公司逾期交付案涉厂房，致使杰东公司未能依约按时全面地使用厂房，杰东公司依法有权拒绝向春易公司支付7月份“租金”及剩余转让费，春易公司主张杰东公司构成违约，本院不予采信，春易公司诉请杰东公司支付违约金44,000元，本院不予以支持。春易公司主张李令与杰东公司系代理关系，表明其在签订合同时已知悉李令系代表杰东公司，相应的法律后果应由杰东公司承担，春易公司诉请李令连带承担案涉责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市杰东汽车精密模具有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付占有使用费32,396元、转让费10,000元及利息（以10,000元为基数，从2016年10月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）给原告东莞春易五金制品有限公司；二、限反诉被告东莞春易五金制品有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付违约金44,000元给反诉原告东莞市杰东汽车精密模具有限公司；三、驳回原告东莞春易五金制品有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,404.5元，原告东莞春易五金制品有限公司已预交，由原告东莞春易五金制品有限公司负担842.5元，被告东莞市杰东汽车精密模具有限公司负担562元。本案反诉受理费450元，反诉原告东莞市杰东汽车精密模具有限公司已预交，由反诉被告东莞春易五金制品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　郑伟乐人民陪审员　　叶创忠人民陪审员　　刘绮琪二〇一七年四月十三日书　记　员　　黄艳勋钟淑婷