（2017）鲁06民终1020号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-07-04
案件名称
上海红星美凯龙品牌管理有限公司烟台分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海红星美凯龙品牌管理有限公司烟台分公司,上海红星美凯龙品牌管理有限公司,郝亚宁,烟台北方温州城开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1020号上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区机场路252号红星美凯龙家居生活广场5楼。负责人：车建芳，总经理。委托诉讼代理人：张广平，山东盛信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司，住所地上海市浦东新区绿科路90号1幢301室G座。法定代表人：车建芳，经理。委托诉讼代理人：张广平，山东盛信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝亚宁，女，1975年12月16日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：烟台北方温州城开发有限公司，住所地烟台市芝罘区机场路252号红星美凯龙家居生活广场5楼。法定代表人：林光灵，董事长。委托诉讼代理人：陈文涛，山东古名君律师事务所律师。上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司烟台分公司（以下简称红星美凯龙烟台分公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司（以下简称上海红星美凯龙公司）因与被上诉人郝亚宁、烟台北方温州城开发有限公司（以下简称温州城开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人红星美凯龙烟台分公司、上海红星美凯龙公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人郝亚宁承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、证据不足，导致判决结果错误。根据被上诉人郝亚宁在一审提交的证据，收取的质保金收据上载明交款人为案外人“郝亚宇”，并非被上诉人郝亚宁。因此，对该项诉讼请求的主体错误，即使要返还，也是返还给案外人郝亚宇。二、第一、被上诉人郝亚宁并未续签《场地使用合同》，而是案外人张道立与上诉人红星美凯龙烟台分公司及被上诉人温州城开发公司签订了2014年9月1日之后的《场地使用合同》。第二、上诉人红星美凯龙烟台分公司是向案外人张道立发出的《租金收缴确认函》，函件中收件人有案外人张道立的签字。一审判决以该函件由被上诉人郝亚宁提交法庭即认定是向被上诉人郝亚宁催缴，是错误的。第三、被上诉人郝亚宁提交的收款收据原件，也是上诉人红星美凯龙烟台分公司向案外人张道立出具的，收款收据上载明交款单位为“迪森堡”，两张收据金额为66041.04元，而此时的“迪森堡”品牌的实际经营者、合同签约人及品牌授权代理商均是张道立；同时，根据张道立刷卡交款小票上的签字“张道立”也能证明是案外人张道立实际履行的《场地使用合同》并支付的租金。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项，并依法改判。被上诉人郝亚宁辩称，上诉人主张的“郝亚宇”系笔误应为郝亚宁，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人温州城开发公司辩称，同意上诉人上诉意见。被上诉人郝亚宁一审诉讼请求：1、红星美凯龙烟台分公司返还郝亚宁20**年9月1日至2014年11月30日间的商铺租金66041.04元、退还质保金20000元；2、红星美凯龙烟台分公司支付违约金13200元（66041.04元×20%）；3、温州城开发公司和上海红星美凯龙公司对红星美凯龙烟台分公司的上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2012年12月25日，红星美凯龙烟台分公司在向郝亚宁出具的金额为20000元的收据中载明：交款单位：“迪森堡郝亚宇”，收款方式“定金转”，收款事由“质保金”。2013年，红星美凯龙烟台分公司作为经营管理方，温州城开发公司作为场地出租方，郝亚宁作为场地承租方，三方在签订的《场地使用合同》中约定：温州城开发公司将位于烟台市芝罘区机场路252号的红星美凯龙全球家居生活广场四楼E8150－E8153号展厅（面积计423.34平方米）出租给郝亚宁，用于迪森堡品牌系列的家具类产品经营展示；郝亚宁须严格按照此范围展示，如需更换品牌或产品类别，则须提前30天向红星美凯龙烟台分公司和温州城开发公司提出书面申请并须得到红星美凯龙烟台分公司书面确认，若未经红星美凯龙烟台分公司和温州城开发公司同意擅自更换品牌或类别经营的，一律视同违约超范围经营，红星美凯龙烟台分公司和温州城开发公司视同郝亚宁违约情况有权解除合同，并追究郝亚宁的违约责任；租期自2013年9月1日起至2014年8月31日止，若当月实际租赁天数不足一月，则按实际租赁天数计算当月租金；温州城开发公司授权红星美凯龙烟台分公司向郝亚宁收取场地使用费，相关票据由温州城开发公司出具，租金采取“先付租金后使用”的原则，郝亚宁应按季度支付租金；郝亚宁按所租用场地面积5元/月/平方米的标准每季度交纳场地使用费8466.80元，郝亚宁同意以现金形式交纳租金或由温州城开发公司出具郝亚宁欠租手续后从温州城开发公司商场统一收银或统计收银的银行账户中扣除方式缴纳场地使用费；管理服务费则是用于经营活动的推广、运营及管理等，采取“先付款后享受”的原则，由红星美凯龙烟台分公司向郝亚宁收取，相关票据由红星美凯龙烟台分公司出具；郝亚宁按所租用的场地面积33元/月/平方米的标准向按季度支付41910.60元，郝亚宁同意以现金形式交纳租金或由温州城开发公司出具郝亚宁欠租手续后从温州城开发公司商场统一收银或统计收银的银行账户中扣除方式缴纳管理服务费；郝亚宁在签订本合同的同时，应向红星美凯龙烟台分公司支付经营商品质量保证金20000元，如郝亚宁退场壹年后无售后遗留问题，红星美凯龙烟台分公司无息退还剩余商品质量保证金；红星美凯龙烟台分公司在被告温州城开发公司授权委托下，对温州城开发公司物业进行管理并协助温州城开发公司向郝亚宁收取本合同列示的各款项（应由红星美凯龙烟台分公司征收的款项除外，例如质量保证金等），由温州城开发公司出具代收款项的票据；因郝亚宁违约导致合同不能履行或未经温州城开发公司和红星美凯龙烟台分公司同意自动撤离租赁场地，则郝亚宁无权要求退还剩余租金及经营管理费，并向温州城开发公司和红星美凯龙烟台分公司支付合同总租金20%的违约金，给温州城开发公司造成损失的，还应赔偿损失；因温州城开发公司违约导致合同不能履行时，温州城开发公司应退还郝亚宁剩余租金，并向郝亚宁支付合同总租金20%的违约金；因红星美凯龙烟台分公司违约导致合同不能履行时，红星美凯龙烟台分公司除赔偿郝亚宁损失外，应当向温州城开发公司支付合同总价款20%的违约金，违约金不足弥补温州城开发公司损失的，还应当赔偿温州城开发公司因此遭受的损失。合同签订后，郝亚宁接收位于烟台市芝罘区机场路252号的红星美凯龙全球家居生活广场四楼E8150－E8153号展厅经营迪森堡品牌家具，并依约向温州城开发公司和红星美凯龙烟台分公司缴纳了2014年8月31日前承租展厅的全部场地使用费和管理服务费。其中，2014年3月17日，温州城开发公司在向郝亚宁开具的收据中载明：交款单位为“迪森堡”，金额6350.10元，收款方式为“货”，收款事由为“场地使用费”。同日，红星美凯龙烟台分公司在向郝亚宁开具的发票中载明：付款单位为郝亚宁，金额41910.66元，项目为“经营管理费”。备注“迪森堡”。为证明郝亚宁诉请主张的租金66041.04元是收取案外人张道立针对涉案商铺在2014年9月1日之后的租金，与郝亚宁无关。红星美凯龙烟台分公司提供了如下证据：1、2014年8月20日，深圳市英格利家具有限公司（以下简称英格利家具公司）向红星美凯龙烟台分公司出具的证明原件一份。主要内容载明：英格利家具公司授权郝亚宁在红星美凯龙烟台分公司场地即烟台市芝罘区机场路252号红星美凯龙全球家居生活广场四楼E8150－8153展厅经销英格利家具公司迪森堡家私品牌，合作期限截止至2014年5月30日；届时，英格利家具公司将考虑授权其他人继续租赁红星美凯龙烟台分公司场地经销迪森堡家私品牌，请给予支持及配合；公司授权书的最终解释权归英格利家具公司所有，因授权书引起的任何纠纷，英格利家具公司不承担任何责任。英格利家具公司出具的《授权证书》复印件一份，内容载明“特授权予张道立为迪森堡系列产品在山东烟台红星美凯龙之特许经销商，负责该品牌家私在烟台地区的推广、销售和售后活动；授权期限2014.8.21－2015.8.20。郝亚宁经质证称，对该组证据的真实性有异议，与郝亚宁持有的授权手续期限、加盖的公司公章均不一致。郝亚宁提供了2013年11月18日其与惠州市英格利实业发展有限公司签订的《经销合同》一份。合同中的甲方载明“惠州市英格利家具有限公司”，约定该公司指定郝亚宁为特许经销商，允许郝亚宁在山东省烟台市红星商场开设372平方米的迪森堡品牌专卖店，有效期自2013年11月18日起至2014年11月18日止。合同落款处甲方盖章的公司名称为惠州市英格利实业发展有限公司。红星美凯龙烟台分公司和上海红星美凯龙公司质证称，对郝亚宁提供的《经销合同》真实性有异议，不能证明郝亚宁与该公司的实际履行情况，不排除双方因违约或其他原因提前终止合同的情况。温州城开发公司经质证，对郝亚宁提供的《经销合同》真实性有异议，合同开头载明的单位名称与公章显示的单位名称不一致，郝亚宁应提交授权证书。2、红星美凯龙烟台分公司与案外人张道立签订的《场地使用合同》原件一份，合同打印文本与2013年郝亚宁与被告红星美凯龙烟台分公司和被告温州城开发公司三方签订的《场地使用合同》一致，主要内容载明：张道立承租位于温州城开发公司将位于烟台市芝罘区机场路252号的红星美凯龙全球家居生活广场四楼E8150－E8153号展厅（面积计423.34平方米）用于经营迪森堡品牌系列的家具类产品经营展示；合同期限自2014年9月1日起至2015年8月31日止，每月场地使用费为8890.14元，每月管理服务费为8890.14元；张道立在签订本合同的同时应向红星美凯龙烟台分公司支付质保金20000元。虽然该《场地使用合同》开头亦列明温州城开发公司作为场地出租方，但未盖章确认。郝亚宁质证称，对该证据的真实性没有异议，但温州城开发公司没有加盖公章。温州城开发公司经质证称，对该《场地使用合同》的真实性没有异议。3、2014年8月20日，向红星美凯龙烟台分公司账户内转付租金16041.04元的中国银行交易凭条（商户联）一份，载明的付款卡号为62×××87/C，案外人张道立在该凭条上签字。至于其余租金50000元，红星美凯龙烟台分公司表示系张道立以现金方式交付的。郝亚宁质证称，对该证据的真实性没有异议，其余租金50000元是红星美凯龙烟台分公司从货款中扣除的，对此没有其他证据提供。但该银行凭条中载明的付款卡号归郝亚宁所有，交款人也是郝亚宁，不清楚为何红星美凯龙烟台分公司持有的这一联上有张道立的签字。郝亚宁同时提交了其持有的该份16041.04元的中国银行交易凭条（持卡人联）一份。载明付款卡号同样为62×××87/C，郝亚宁在该凭条上签字。红星美凯龙烟台分公司和上海红星美凯龙公司质证称，对郝亚宁提供的银行凭条真实性无法确认，其无能力也无义务审查银行卡号的归属，但该笔款项是张道立本人办理的，故两公司均认可是张道立交纳的租金。温州城开发公司经质证称，发生过款项交易属实，但郝亚宁持有的持卡人联不应当有缴款人的签字，而红星美凯龙烟台分公司持有的商户联则必须有缴款人的签字，故张道立在该商户联上的签字能够证明该笔款项系案外人张道立交纳。为证明其诉请主张的租金66041.04元系郝亚宁交纳的，郝亚宁另提供了如下证据：1、2014年8月19日，红星美凯龙烟台分公司在开具的《收款收据》一份。载明：交款单位为“迪森堡”，金额为53340.84元，收款事由为“租金”。2、2014年8月20日，红星美凯龙烟台分公司在开具的《收款收据》中载明：交款单位为“迪森堡”，金额为12700.20元，收款事由为“市场推广费”。3、载明时间为2014年8月20日，红星美凯龙烟台分公司出具的《租金收缴确认函》一份。载明：“贵公司位于（空白）商场的展位，现目前我商场已开始收取新合同期租金，按照新合同约定贵展位应在月日（空白）前缴纳贵展位租金66041.04元，如在合同规定的时间内未及时缴纳，我们会按照合同约定收取相应的滞纳金，滞纳金的金额及计算方法详见：（场地使用合同第三条第二款）”。张道立在该《租金收缴确认函》签字。郝亚宁以上述证据证明，郝亚宁是按红星美凯龙烟台分公司提前预缴租金的要求交纳了租金66041.04元，红星美凯龙烟台分公司收到郝亚宁的款项后，向郝亚宁出具了收据。红星美凯龙烟台分公司和上海红星美凯龙公司质证称，对上述材料的真实性没有异议，但均是红星美凯龙烟台分公司出具给案外人张道立的，《租金收缴确认函》中的张道立签字能够证明该部分事实，不清楚郝亚宁如何取得的上述材料。温州城开发公司经质证称，与红星美凯龙烟台分公司和上海红星美凯龙公司的质证意见一致。郝亚宁解释称，郝亚宁不认识张道立这个人；至于张道立为何在该《租金收缴确认函》上签字，郝亚宁不清楚。红星美凯龙烟台分公司的工作人员在向郝亚宁出具该份《租金收缴确认函》时就有张道立的签字，郝亚宁没有在意，对签字也看不清楚。一审法院认为，（一）针对位于烟台市芝罘区机场路252号的红星美凯龙全球家居生活广场四楼E8150－E8153号展厅，郝亚宁与红星美凯龙烟台分公司和温州城开发公司在2013年签订的《场地使用合同》是三方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律、法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，郝亚宁依约向红星美凯龙烟台分公司和温州城开发公司缴纳了2014年8月31日前上述展厅的全部场地使用费和管理服务费，并向红星美凯龙烟台分公司交纳了质保金20000元的事实清楚。红星美凯龙烟台分公司对质保金的交款人为“郝亚宇”、并非郝亚宁的抗辩理由，未能提供反证，依法不予采信。（二）履约中，郝亚宁与红星美凯龙烟台分公司和温州城开发公司在三方《场地使用合同》租期届满后未续签合同，郝亚宁亦未实际租用涉案的红星美凯龙全球家居生活广场四楼E8150－E8153号展厅，而郝亚宁在三方《场地使用合同》租期届满前的2014年8月19日和20日，分次共向红星美凯龙烟台分公司缴纳了上述展厅的各项租金66041.04元的事实清楚，有红星美凯龙烟台分公司开具的收款收据佐证。现郝亚宁请求红星美凯龙烟台分公司退还租金66041.04元和质保金20000元，依法予以支持。红星美凯龙烟台分公司对租金66041.04元系案外人张道立向其缴纳、并非郝亚宁的抗辩理由，与郝亚宁持有收据原件及《租金收缴确认函》原件的事实不符，不应予采信。因红星美凯龙烟台分公司系上海红星美凯龙公司下设的不具备法人资格的分支机构，郝亚宁请求上海红星美凯龙公司对红星美凯龙烟台分公司的上述债务承担连带责任的主张，于法有据，依法予以支持；郝亚宁请求温州城开发公司亦对红星美凯龙烟台分公司的上述债务承担连带责任的主张，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，一审法院判决：一、限红星美凯龙烟台分公司于本判决生效之日起10日内向郝亚宁返还租金66041.04元、质保金20000元，共计86041.04元。同时由上海红星美凯龙公司对上述款项承担连带责任。二、驳回郝亚宁对温州城开发公司的诉讼请求。三、驳回郝亚宁的其他诉讼请求。案件受理费1781元，由郝亚宁负担330元,红星美凯龙烟台分公司和上海红星美凯龙公司共同负担1451元。本院审理期间，上诉人提交姓名为“郝亚宇”身份证复印件一份，用于证实涉案质保金是“郝亚宇”缴纳的而非郝亚宁所称笔误，郝亚宁对该复印件的真实性无异议，称“郝亚宇”是其弟弟，当时由于身体原因部分业务由其弟弟洽谈，当时因为“宇”与“宁”字形相近所以没在意。上诉人认可其与“郝亚宇”之间不存在租赁关系，并称由于人员变动，可能是郝亚宁与郝亚宇一起来谈的。对于上诉人与张道立之间租赁合同的履行情况，上诉人提交“烟台红星美凯龙家具商场厂商撤场程序表”复印件一份，该表中载明品牌名称“迪森堡”，其余均为各部门审核情况，落款厂商签字处为张道立，郝亚宁认为该表是复印件，且没有加盖公章，对该表的真实性不确认。温州城开发公司对该证据的真实性无异议。另外，上诉人明确表示现在已无法找到张道立本人。为证实其主张，庭审中郝亚宁提交了缴纳涉案租金银行卡原件，上诉人认为凭条中有部分卡号隐藏，看不出是否与郝亚宁提交的银行卡号相符，但确认不隐藏部分是相符的。本院经审查查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，上诉人认可与郝亚宇之间不存在租赁关系，现质保金的收据在郝亚宁手中，结合之后双方签订了租赁合同并履行的事实，应认定质保金是郝亚宁交付的，收据中载明的“郝亚宇”确系笔误。本案中，租金收据及《租金收缴确认函》的原件均由郝亚宁持有，收据中载明的交款单位亦与上诉人之前为郝亚宁出具的单位一致，《租金收缴确认函》中载明“已开始收取新合同期租金”，表明上诉人与租赁方之间之前存在旧合同关系，这亦与上诉人与郝亚宁之间之前存在租赁合同关系的事实相符。上诉人提交的证据均不足以证实涉案租金系张道立支付的，且上诉人主张其与张道立履行了2014年9月1日之后的租赁合同，亦未提交有效的证据证实。比较上诉人及郝亚宁提交的证据，郝亚宁提交证据的证明力大于上诉人提交证据的证明力，因此原审法院认定涉案租金系郝亚宁缴纳的并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1781元，由上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司烟台分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 慈勤哲审判员 衣振国审判员 姜松诚二〇一七年四月十三日书记员 张 筱 更多数据：