（2017）川13民终496号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-11-09
案件名称
乐山中盛房地产开发有限公司与陈建房屋买卖合同纠纷二审判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乐山中盛房地产开发有限公司,陈建
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终496号上诉人（原审被告）：乐山中盛房地产开发有限公司，住所地四川省乐山市市中区南安路49号。法定代表人：徐易，董事长。委托代理人：徐卫东，四川法界律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建，男，1987年6月29日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。上诉人乐山中盛房地产开发有限公司（简称中盛房产公司）因被上诉人陈建房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字1381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，���议庭通过阅卷，询问上诉人的诉讼代理人及被上诉人，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。中盛房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法驳回陈建的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈建承担。事实与理由：一、一审认定上诉人交付房屋存在质量缺陷，事实不清，证据不足。主要理由是被上诉人没有证据证明涉案房屋交付时，墙面有裂缝等瑕疵，该裂缝系装饰面上形成的，与上诉人没有关联。二、一审判决适用法律错误。主要理由是本案房屋系质量瑕疵纠纷，上诉人承担的责任应属保修责任，应适用特别法《房屋建筑工程质量保修办法》，按该办法及南充市住建局制发的《新建商品房使用说明书和质量保证书》，墙面、顶棚抹灰层脱落等的保修期为一年。本案中，被上诉人装修前、中均没有提出存在质量瑕疵，并且又��原墙体、墙面进行了改动。参照最高院关于建筑施工的司法解释有关规定，既然自己已经使用，就丧失了向上诉人主张质量不合格的胜诉权利。一审判决适用管理性法规《城市房地产开发经营管理条例》是不恰当的。陈建答辩称：房屋出现裂痕的原因不是装修造成的，是上诉人将砌体填充墙材料进行了更换造成的。陈建向一审法院起诉请求：1.判令被告对其所购南充公馆7幢2单元9层2－902号房屋的天花板及填充墙进行更换和修理，并赔偿损失5万元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实，2010年12月17日，原告陈建与被告中盛房产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于顺庆区市政府新区“南充公馆”小区7栋X单元X层X号房屋一套，价款372420元。该合同约定双方的权利义务。2012年5月26日建设单位、施工单��和监理单位对案涉房屋的室内空间、结构尺寸、室内地面与墙面、门窗安装、防水工程等进行了住宅工程质量分户验收，验收结论为合格；2012年12月17日在南充市住建局进行竣工验收备案。2012年10月1日，原告陈建签收了《房屋交付确认书》。其后，原告对所购房屋进行了装修。后因该房屋的墙面出现了裂痕，原告与“南充公馆”的其他业主（均有上述情况）共同向南充市住房和城乡建设局进行了投诉；2013年7月5日，被告委托四川省建筑科学研究院对南充公馆7栋房屋主体结构的安全性鉴定，鉴定结论为：南充市南充公馆7栋房屋的地基基础及上部主体结构的承载能力满足原设计正常使用条件下的安全性要求即房屋主体结构安全；对填充墙（或后砌隔墙）裂缝及墙体抹灰层空鼓、开裂等缺陷应采取措施进行整改处理。原、被告协商未果，原告遂诉来本院。应被告申请，���院及双方当事人共同到原告所购房屋室内进行了现场察看，确认其客厅、饭厅、卧室墙面均有不同长度的裂痕。四川创想规划建筑设计有限公司出具的南充公馆7栋建筑设计说明图纸中第＜四＞项墙体工程下明确载明“砌筑墙体材料均为100厚页岩实心砖及200厚页岩多孔砖”，该公司于2011年10月11日出具的设计修改通知单将砌体填充墙材料改为混凝土空心砌块（两孔）。同时认定，南充市住房和城乡建设局在协调处理南充公馆质量问题过程中，责成被告委托四川省金川设计有限公司根据现场查看情况和四川省建筑科学研究院的鉴定结论出具了南充公馆维修设计方案（设计单位四川省金川建筑设计有限公司，设计编号：2013-JCX-14），该维修方案系于2013年8月29日予以了公示；同时，南充公馆7栋房屋的楼板和墙体存在裂缝的事实及维修设计方案也已经生效法律文书（2014）顺庆民初字第2344号民事判决书及（2015）南中法民终字第67号民事判决书确认。一审法院认为，陈建与中盛房产公司签订的关于“南充公馆”小区7幢2单元9层2-902号房屋的买卖合同系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十六条的规定，中盛房产公司所交付的案涉房屋虽经竣工验收合格，但案涉房屋存在明显的质量缺陷，且已影响原告对房屋的使用及室内美观，其原因亦经相关专业部门出具的鉴定报告予以证实，中盛房产公司应对该质量问题按合同约定承担保修责任，对房屋存在的墙面及楼板裂缝进行修复。原告虽不同意按四川省金川建筑设计有限公司出具的南充公馆楼板和墙体裂缝维修设计方案（设计编号：2013-JCX-14），该维修方案是市住建局责成开发商委托专业公司进行设计，且进行了公示，南充公馆业主并未对该维修方案提出异议，同时原告也不申请新的专业公司重新设计新的维修方案，故被告应按四川省金川建筑设计有限公司出具的南充公馆楼板和墙体裂缝维修设计方案（设计编号：2013-JCX-14）进行维修。对于原告要求对房屋填充墙进行更换，南充公馆竣工图纸墙体为100厚页岩实心砖及200厚页岩多孔砖，实为轻集料混凝土小型空心砌块，原告未提供证据证实墙体起裂痕与砖砌体有关，故对原告要求对房屋填充墙进行更换，本院不予支持。原告主张的5万元赔偿没有事实依据，不予支持；但房屋维修期间，原告所购房屋无法使用，原告因此出现租房损失是必然的，被告应对维修期间原告的租房费用予以赔偿，综合考虑维修时限及邻近区域房屋租赁价格，酌定该费用4000元。综上所述，依照《城市房地产开发经营管理条例》第十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告乐山中盛房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内完成对原告陈建所购南充公馆小区7栋2单元9层2-902号房屋的维修（按四川省金川建筑设计有限公司出具的南充公馆楼板和墙体裂缝维修设计方案＜设计编号：2013-JCX-14＞进行维修），如被告乐山中盛房地产开发有限公司未在上述规定期限内完成维修，由原告陈建自行委托具有维修资质的单位按上述方案维修，维修产生的费用由被告乐山中盛房地产开发有限公司承担；二、乐山中盛房地产开发有限公司赔偿原告陈建租房费用4000元。案件受理费525元由被告乐山中盛房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，中盛房产公司与陈建签订的关于“南充公馆”小区7幢2单元9层2-902号房屋的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。本案争议焦点：一是涉案房屋墙面、楼板有裂痕等瑕疵，是属于房屋质量问题还是陈建装饰装修造成的问题；二是本案适用法律是否正确的问题。关于第一个焦点，2012年10月1日，陈建接手房屋，随后对所购房屋进行了装修，后因该房屋的墙面出现了裂痕，遂及时与“南充公馆”有类似情况的其他业主共同向南充市住房和城乡建设局进行了投诉。2013年7月5日，中盛房产公司委托鉴定机构对南充公馆7栋房屋主体结构进行了安全性鉴定，其鉴定结论除明确该栋楼主体结构符合安全标准外，还作出有“对填充墙（或后砌隔墙���裂缝及墙体抹灰层空鼓、开裂等缺陷应采取措施进行整改处理”的结论，即明确墙体存在裂缝等瑕疵，同时南充公馆7栋房屋的楼板和墙体存在裂缝的事实已经生效法律文书南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第2344号民事判决书及本院（2015）南中法民终字第67号民事判决书确认，足以认定案涉房屋的楼板和墙体存在裂缝系房屋质量瑕疵的事实；中盛房产公司提出涉案房屋瑕疵属于陈建装饰装修造成的上诉主张没有确实充分的证据予以证实，不予采纳。对上诉人提出应当参照最高法院关于建筑施工的司法解释有关规定，即房屋既然自己已经使用，被上诉人就丧失了向其主张质量不合格的权利，或者说房屋交付时质量验收合格而被上诉人在使用中出现质量问题就属于其免责事由的上诉理由没有法律依据，不予采纳。因此对上诉人提出一审认定其交付的房屋存在质��缺陷的事实不清、证据不足的上诉理由不予采纳。关于第二个焦点，上诉人作为房地产开发企业，案涉房屋属于其开发建设，其建筑工程质量应当符合有关法律、法规的规定和相关的技术规范及约定，基于涉案房屋的楼板和墙体存在裂痕等质量瑕疵，其对此应当承担相应的责任，一审适用《城市房地产开发经营管理条例》第十六条的规定认定其责任，适用法律正确。关于其提出应适用特别法《房屋建筑工程质量保修办法》及南充市住建局制发的《新建商品房使用说明书和质量保证书》中“墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期为一年”的规定的上诉理由，由于案涉房屋出现的质量瑕疵并不属于此情形，对该理由不予采纳。综上，中盛房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院审理程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院应予���持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”、第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由乐山中盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 辉审判员 刘荣耀审判员 吴 彪二〇一七年四月十三日书记员 凌鸿雁 关注公众号“”