（2016）沪01民终12052号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-02
案件名称
熊月明诉张春洋房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊月明,张春洋,蒋丽君,上海搜房房天下房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终12052号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊月明，女，1959年2月10日生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张春洋，男，1982年7月9日生，汉族，住江苏省沐阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋丽君，女，1983年2月17日生，汉族，住江苏省沐阳县。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘佳迪，上海市天华律师事务所律师。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：方叶，上海市天华律师事务所律师。原审第三人：上海搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区九江路769号1807-7室。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：胡凤超，系该公司员工。委托诉讼代理人：王阳阳，系该公司员工。上诉人熊月明因与被上诉人张春洋、蒋丽君及原审第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初10573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊月明上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的原审全部诉请，支持上诉人关于终止房屋买卖合同的原审反诉请求。同时，上诉人表示不再坚持原审关于赔偿税费的反诉请求，并表示若合同解除，愿意退还被上诉人首付款33万元（人民币，下同）。事实和理由：从2016年2月24日至4月20日，被上诉人张春洋由于资质不够，一直从银行贷不出款。而搜房公司员工包庇被上诉人，不说出事实真相，称被上诉人忙，没时间贷款导致拖延，而到了同年4月24日，打电话说现在到工商银行贷款，钱半个月就能发放，张春洋也说5月份产证能办下来，他们都是在瞎说。在此情况下，上诉人还是全力配合被上诉人贷款，并于2016年4月29日提供了完整的贷款材料，被上诉人虽成功申请了第二次贷款，但由于资质原因，还是贷不出来，搜房公司称上诉人不配合贷款系作伪证。同时，被上诉人在签完合同后的前两个月都没有办理贷款，也没有打电话要求上诉人配合办理贷款，不符合常理。同年5月19日，张春洋打电话说因贷款贷不出来要退房，上诉人也同意了，双方就终止买卖合同达成了共识，搜房公司对此也知情。张春洋、蒋丽君辩称，不同意上诉人的上诉请求，房屋买卖合同是双方真实意思表示，被上诉人已经履行了支付首付款的义务，且在2016年3月3日至同年5月31日期间内，被上诉人均可办理贷款，若至5月31日贷款审批不下来，按约被上诉人可以现金方式补足。然而，上诉人并没有配合被上诉人办理贷款，两次都是上诉人的原因导致贷款没有办下来，上诉人为了自己的不正当利益阻止了条件的成就，违约在先。故请求驳回上诉，维持原判。搜房公司述称，请求法院依法判决。张春洋、蒋丽君向一审法院起诉请求：1、熊月明继续履行签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称网签合同）；2、熊月明支付逾期过户违约金（自2016年5月31日起至实际履行日止，按已付款的日万分之五计算）；3、诉讼费由熊月明承担。熊月明向一审法院提起反诉，请求：1、终止房屋买卖合同；2、张春洋、蒋丽君赔偿熊月明税费16,200元。一审法院认定事实：2016年2月24日,张春洋、蒋丽君通过搜房公司居间介绍，与熊月明签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。熊月明将其所有的位于奉贤区XX镇XX园XX村XX幢XX号的房屋（以下简称系争房屋）以总房价款1,099,000元出售给张春洋、蒋丽君。合同约定乙方（张春洋、蒋丽君）应于签订示范合同7日内向甲方（熊月明）支付首期房价款330,000元（含定金），第二期房价款769,000元应于签订示范合同后3日内向银行贷款、办理相关手续，甲方应积极配合并提供所需材料。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。贷款发放时间以银行为准。2016年3月3日，双方又签订了网签合同，该合同约定的转让款为1,200,000元。双方确认，在2016年5月31日前向房地产交易中心办理过户手续。乙方逾期付款或约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期限届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同，并要求乙方赔偿总房款的20%。上述合同签订后，张春洋、蒋丽君按约支付了首付款330,000元。其后张春洋、蒋丽君向农村商业银行申请组合贷款，但未能办理完成。2016年4月24日，双方协商更换贷款银行，向工商银行申请贷款手续。但后熊月明不同意配合办理贷款手续，致贷款未果。一审审理中，双方确认，在2016年5月30日，张春洋、蒋丽君在工商银行的贷款额度可以批准，但钱款到账要在其后几日。张春洋、蒋丽君现同意对于余款以现金方式全额支付。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案张春洋、蒋丽君和熊月明签订的网签合同是双方的真实意思表示，合法有效。根据合同约定，第二期付款张春洋、蒋丽君通过贷款的方式予以支付，熊月明作为出卖方有义务积极配合并提供所需材料协助张春洋、蒋丽君办理贷款事宜。但其主观上拒绝配合导致张春洋、蒋丽君的贷款未能办理。法院认为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。故法院认为，由于熊月明拒绝配合协助办理贷款事宜，造成张春洋、蒋丽君未能按约履行付款义务后果，责任并不在张春洋、蒋丽君，熊月明以此为由要求解除合同的请求不予支持。熊月明要求张春洋、蒋丽君承担起购买其他房屋产生的税金的请求与本案无关，法院亦不予支持。现张春洋、蒋丽君同意以现金方式支付余款，本案合同继续履行并无障碍，故对于张春洋、蒋丽君要求继续履行的请求予以支持。对于张春洋、蒋丽君要求熊月明承担延期过户的违约金的请求，法院认为，由于双方对于支付房屋余款和过户时间为同时，在张春洋、蒋丽君未支付余款前要求熊月明先行过户并不客观和现实，故对于张春洋、蒋丽君的该请求亦不予支持。一审判决：一、熊月明于判决生效后十日内协助张春洋、蒋丽君办理位于上海市奉贤区XX镇XX园XX村XX幢XX号房屋的产权过户手续；二、张春洋、蒋丽君于判决生效后十日内支付被告熊月明房屋余款人民币769,000元；三、驳回张春洋、蒋丽君和熊月明的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,691元，减半收取计7,345.50元，反诉受理费1,212元，均由熊月明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：上诉人提交证据：电话通信记录，证明在贷款期间（直至2016年4月19日）被上诉人从未打电话给上诉人，被上诉人说上诉人不配合办理贷款不符合事实。被上诉人发表质证意见称，该证据并非新证据，且按合同约定，若被上诉人的贷款申请未在2016年5月31日前获得审批，被上诉人将以现金形式补足，故被上诉人办理贷款期限应为2016年5月31日前。同时，被上诉人一般通过中介公司约上诉人办理贷款，不会直接和上诉人联系，故上诉人的证据不能证明其观点。原审第三人发表质证意见称，该证据无法证明上诉人的观点，故不予认可。本院经审查认为，该证据真实性难以确认，且该证据并不能证明上诉人欲证明的内容，故本院对该证据不予采信。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审期间，被上诉人陈述称，被上诉人第一次是在农村商业银行办理贷款，但上诉人不到银行配合办理。后上诉人提出希望被上诉人到工商银行办理贷款，故被上诉人第二次就到工商银行办理贷款，但上诉人还是不予配合。上诉人则认为，被上诉人所述不符合事实，贷款不成的原因完全在于被上诉人的个人资质问题。原审第三人搜房公司陈述称，被上诉人办理过两次贷款申请，第一次是在农村商业银行，当时办公积金贷款时考虑到被上诉人非本市户籍有难度便未办理，后转为申请商业贷款，该次商业贷款未成确实是因为上诉人不配合，但搜房公司对第二次贷款情况不清楚。二审期间，被上诉人将房屋余款769,000元交至本院。本院认为，本案网签合同系上诉人与被上诉人经平等协商自愿达成，应属合法有效合同，双方均应诚信履约，故二审的争议焦点即在于该网签合同应否继续履行。上诉人主张终止合同系基于两点理由：一、《房屋买卖合同》第十四条约定客户若因公积金贷款有问题则合同将终止；二、被上诉人违反网签合同附件三付款协议第2条约定，被上诉人无法办理贷款，故无法在规定时间内支付第二期房价款，其构成违约。对于上诉人第一点理由，本院认为，《房屋买卖合同》虽有此约定内容，但双方在之后的网签合同中并未作此项约定，比较两份买卖合同内容可见，双方就先前的《房屋买卖合同》内容实际上作出了一定变更。因此，上诉人基于第一点理由要求终止合同欠缺合同依据，本院难以采纳。对于上诉人第二点理由，本院认为，网签合同明确约定双方在2016年5月31日之前办理房屋过户手续，同时约定被上诉人通过贷款方式支付第二期房价款84万元，且被上诉人应在网签合同签订后及时向银行申请贷款，若贷款申请未在过户前获得足额批准，被上诉人则应在过户当日以现金形式向上诉人补足。因此，本案核心问题就是被上诉人未能在2016年5月31日之前办理贷款手续的原因在何人。首先，本案中，上诉人始终强调被上诉人无法在规定时间内（即2016年5月31日前）支付第二期房价款构成违约，但这实属上诉人对合同条款的误解。从网签合同付款协议内容看，一、双方并未就被上诉人申请银行贷款的时间作出明确约定；二、若被上诉人的贷款申请未能在2016年5月31日之前获得足额批准，则被上诉人应在过户当日以现金方式向上诉人补足第二期房价款；三、双方也未就银行贷款的放款时间作出约定。因此，被上诉人按约只需在2016年5月31日之前完成银行贷款审批即可，至于贷款放款时间则由银行决定。即便被上诉人贷款申请未在2016年5月31日前通过审批或获得足额审批，被上诉人还有现金补足的弥补方式。再退一步讲，纵使被上诉人逾期付款或未按约定期限过户，上诉人按约还应再给予被上诉人一定的催告宽限期，只有当被上诉人在宽限期届满后仍不履行上述合同义务时，上诉人方有权单方解除合同。其次，对第一次贷款，搜房公司已明确表示未成原因在于上诉人不予配合。对第二次贷款，上诉人二审称其于2016年4月24日和4月29日两次提供贷款材料协助被上诉人办理贷款，并称是在搜房公司办公室协商，且三方都在场。然而，对该说法，上诉人并未举出确凿证据加以证明，被上诉人也不予认同，搜房公司亦表示不知情。相反，上诉人在一审庭审时倒是自述，2016年4月24日左右被上诉人要换银行贷款要求上诉人配合，上诉人建议换工商银行，但后来上诉人到银行了解到同年5月30日前贷款额度可以批下来但钱款还是不能到账，故上诉人没有去配合。可见，第二次贷款未成仍系因上诉人对第二期房款付款时间存在误解进而拒绝配合被上诉人所致。综上，本院认为，在2016年5月31日前，上诉人理应积极配合协助被上诉人办理银行贷款，而上诉人对被上诉人两次贷款均未予配合，实有违诚信原则，上诉人以前述第二点理由要求终止合同，缺乏法律和事实依据，本院难以支持。鉴于被上诉人二审期间已将房屋余款769,000元交至本院，本案合同继续履行已无障碍，原审处理意见正确，本院予以确认。综上所述，上诉人熊月明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,490元，由上诉人熊月明负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰审 判 员 郑卫青代理审判员 严佳维二〇一七年四月十三日书 记 员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”