（2017）陕0124民初338号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-03
案件名称
原告某置业公司与被告王某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
周至县人民法院
所属地区
周至县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西安某置业有限公司,王某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十九条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条
全文
陕西省周至县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0124民初338号原告：西安某置业有限公司。法定代表人：张某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王鑫婧，陕西博义律师事务所律师。被告：王某某，男。原告西安某置业有限公司（以下简称某公司）诉被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法由代理审判员何文涛公开开庭进行审理。原告某公司委托诉讼代理人王鑫婧均到庭参加诉讼，被告王某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的租赁合同。2.被告支付拖欠租赁费用154343元（截至2017年1月10日）。3.被告支付违约金146871元。4.被告立即腾出所租赁的房屋。事实及理由：2014年12月1日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定将周至县南大街北段西侧某·南钻项目10201号商铺租赁给被告使用，租赁期限五年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止。双方约定第一年月租金标准为35元/平方米，从第二年起，每年租金在前一年的基础上递增8%，并约定租金按年支付。合同签订当日，原告收取被告30000元商铺保证金。被告自2016年1月1日就一直拖欠原告商铺租金及物业费等相关费用，经原告多次催要，至2016年7月9日被告只交清了部分房租。拖欠的租金经原告多次催要未付。2017年1月5日，原告向被告送达了催告函，但被告仍未回应。被告在合同履行期间，违反了合同第三条第二款、第五款，根据合同第六条被告应向原告按照2016年年租金的50%支付违约金。故原告依法提起诉讼。诉讼过程中，原告申请变更本案被告为王某某。并变更诉请第2项：被告支付拖欠租赁费用184343元（截至2017年1月10日）。被告王某某未到庭亦未进行答辩。但庭后，在本院与王某某本人的谈话笔录中表明意见。其称合同是王某某以其弟王晶伟名义签订的，商铺实际由王某某租赁经营，对于原告将被告变更为王某某没有意见。对于原告要求解除合同，其表示同意。对于原告要求被告支付拖欠的租赁费184343元，被告不认可，原告所述的部分内容不符合事实。当时，被告所承租的商铺漏水，在2016年7月26日，物业公司给被告发了整改通知，之后一两天物业公司以漏水为由先将被告店面的水停了，然后把店门锁了，并要求修理不好不要开门。因不能正常营业，8月初，被告给原告递交申请，要求退场。第一次原告嫌申请没盖公章，第二次嫌没有签字，直到第三次也就是2016年8月10日，原告才接收了被告的申请，但又表示想退场必须提前一个月申请，不能按8月10日算，所以被告认为到9月10日双方的合同已经终止。9月份被告找原告去解决问题，当时经计算被告欠租金60000元，扣除押金30000元，被告还欠30000元租金。被告当时先给其20000元现金，其余10000元等当天下午空调拆卸后给其支付，并保证一个星期内清场。但原告不同意，物业公司也不同意。到10月份原告给被告打电话，问事实如何处理，被告表示只能按照计算的60000元给补交30000元，对方还不同意，要求租金计算至当时的月份，使租金进一步增加，被告无法承受。因原告的原因致使被告无法正常经营，被告于8月10日向原告提交了退租申请，原告也接收了，可以认为是双方重新达成的补充协议，到9月10日双方合同应该就终止了，这是双方都同意的，之后的租金及违约金就不能继续主张。被告当时主动要腾房，原告不让腾，现在被告店里面的东西都没有动，库里的肉也腐烂完了，不管咋处理都行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月1日，原告某公司与被告王某某签订商铺租赁合同，约定原告将周至县南大街北段西侧某·南钻项目10201号商铺（面积647.58平方米）租赁给被告经营餐饮，租赁期限五年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止。双方约定第一年月租金标准为35元/平方米，即271984元。从第二年起，每年租金在前一年的基础上递增8%。该合同第三条第2款约定：“租金按年（每个租赁期为一年）支付。乙方在签订本合同的当日需向甲方付清第一年租金271984元，从第二个租赁期开始，以后每个租赁期的租金支付方式为：，乙方应于下个租期开始前30日以现金或转账的形式向甲方一次性付清，每年租金付清后，甲方为乙方开具收款收据。”该条第5款约定：“乙方未能按期缴纳上述商铺租金及其他各项应交费用，拖欠达10日不交的，甲方有权以停水、停电等方式进行催交；如超过30日仍未交纳费用，甲方有权单方面解除合同并对该商铺进行清场，并且乙方向甲方赔付相当于两个月（以当年租金标准计算）租金的经济损失。由此产生的任何不利于乙方的后果，全部由乙方自行承担。若因乙方原因使甲方清场未能实施，或无法实际使用该商铺，则乙方应当按照当年年租金标准承担甲方在此期间的经济损失。”第六条约定：“甲乙双方任何一方均应严格履行本合同的各项条款，如任何一方单方面违反本合同的规定，要求提前终止本合同的，都应当按照本合同规定的商铺租赁年度租金的50%（即当年租金的50%）向对方支付相应的违约金。”另查明，合同签订当日，原告收取被告30000元商铺保证金。第一年双方均按约履行。2016年被告租金支付情况如下：1月13日，被告支付租金20000元；2月3日，被告支付租金30000元；2月23日，被告支付租金3000元；2月28日，被告支付租金2000元；3月6日，被告支付租金2000元；3月14日，被告支付租金9500元；3月22日，被告支付租金5000元；3月24日，被告支付租金1937元；4月20日，被告支付租金10000元；5月5日，被告支付租金10000元；5月13日，被告支付租金7652元；6月13日，被告支付租金10000元；6月18日，被告支付租金5000元；7月9日，被告支付租金2000元；共支付租金118089元。期间，因被告所经营餐饮厨房操作间向一楼漏水，原告下属物业公司先后于2016年5月11日、7月26日向被告下达整改通知书。要求其在3天内停业整顿，并将采取停水措施。后因被告未回应，该物业公司对被告所租商铺进行断电。此后，8月中旬该物业公司对被告商铺进行加锁。9月份经中间人说话及双方协商计算，被告尚拖欠原告租金60000元，扣除押金后尚欠租金30000元。因该30000元租金的交纳发生争执，被告拆卸空调（腾房）被阻挡，双方协商未果。2017年1月5日，原告向被告送达了催告书，称“在合同履行过程中，你方未按时足额支付我公司租金及相关费用，现特发此书，若你方在三日内未以书面方式答复我公司，则视为你方要求提前终止本合同。”被告逾期答复。目前该商铺内被告经营餐饮的物品未进行清理。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告拖欠租金行为是否构成违约。2.2016年9月份双方协商未果后，产生的租金被告应否承担。3.合同第六条违约金条款是否适用。关于被告拖欠租金行为是否构成违约。根据双方的合同约定租金应在每一个租期开始前30日一次性付清，即2016年租金293742元应在1月30日前支付完毕。但从2016年租金支付情况看，1月30日前被告仅支付租金20000元，截止7月9日被告最后一次支付租金2000元，其共支付租金118089元。其租金支付已经出现了拖欠，但双方并未达成租金支付方式及期限的补充约定。故本院认为，被告迟延履行支付租金义务，已构成违约。关于2016年9月份双方协商未果后，产生的租金被告应否承担。根据查明的事实，2016年9月份虽经双方协商被告尚拖欠原告租金30000元（扣除押金30000元），但又因该30000元租金的交纳发生争执协商未果，故本院认为，此次协商难以认定为双方已对解除合同达成一致，双方合同并未就此解除，此后所产生的租金被告仍应支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告出现违约后，原告未采取适当措施防止其损失扩大，就其主张新的租金年度（2017年度）产生的租金部分，本院不予支持。关于合同第六条违约金条款是否适用。从合同约定看，双方违约金条款适用条件仅是一方违反合同规定，要求提前终止本合同。因被告未按时足额支付原告租金及相关费用，原告于2017年1月5日向原告送达了催告书，要求被告在三日内以书面形式答复，逾期未答复则视为被告要求提前终止本合同。本院认为，默示须在法律有明确规定、当事人有明确约定或者符合当事人之间的交易习惯才能视为意思表示。本案中，被告逾期未答复不能视为被告要求提前终止本合同，故违约金适用的条件并不具备，合同第六条违约金条款不适用。综上，因被告违约，致使不能实现合同目的，原告要求解除合同，被告也无异议，合同应当予以解除。合同解除后，被告应腾出占用的商铺、并返还原告。被告拖欠的2016年度租金175653元仍应支付，被告交纳的30000元商铺保证金予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告西安某置业有限公司与被告王某某之间的商铺租赁合同。二、被告王某某于本判决生效后十日内支付原告西安某置业有限公司租金145653元（已抵扣被告交纳的30000元商铺保证金）。三、被告王某某于本判决生效后十日内腾出占用原告西安某置业有限公司位于周至县南大街北段西侧某·南钻项目10201号商铺。四、驳回原告西安某置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6418元（原告已预交），减半收取计3209元，由被告王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。代理审判员 何文涛二〇一七年四月十三日书 记 员 平鹤鸣 更多数据：搜索“”来源：