（2017）渝05民终2053号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-05-23

案件名称

陈小明与马代友李忠伟等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈小明,武隆县鸿发吊装运输有限公司,李忠伟,董泽恒,马代友,重庆高速公路集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第五中级人民法院民事判决书(2017)渝05民终2053号上诉人(原审被告)：陈小明，男，1973年12月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：任浩纲，重庆仁政律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：武隆县鸿发吊装运输有限公司，住所地重庆市武隆县白马镇刘丰村六社,统一社会信用代码915002325616245931。法定代表人：陈小林，总经理。被上诉人(原审原告)：李忠伟，男，1967年9月11日出生，汉族。被上诉人(原审原告)：董泽恒，男，1971年11月30日出生，汉族。被上诉人(原审原告)：马代友，男，1975年11月13日出生，汉族。四被上诉人共同委托诉讼代理人：彭金，重庆渝敏律师事务所律师。原审第三人：重庆高速公路集团有限公司，住所地重庆市渝北区银杉路66号,统一社会信用代码91500000202831558M。法定代表人：许仁安。委托诉讼代理人：万莉，女，该公司员工。上诉人陈小明因与被上诉人武隆县鸿发吊装运输有限公司（以下简称武隆鸿发公司）、李忠伟、董泽恒、马代友,原审第三人重庆高速公路集团有限公司（以下简称重庆高速公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初21618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈小明的委托诉讼代理人任浩纲，被上诉人武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友的共同委托诉讼代理人彭金，原审第三人重庆高速公司的委托诉讼代理人万莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小明上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：一审对涉案地块的属性认定不清，进而导致判决错误，应予依法纠正；涉案地块位于重庆市九龙坡区走马镇灯塔村，系乡村土地，一审认定为城镇地块是不恰当的；本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，且本案中双方都有过错,应根据无效合同的处理规则判决双方各自承担相应的责任。因此，一审判决错误，请求二审依法改判或发回重审。武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友辩称，上诉人占有使用被上诉人合法占有的房屋是事实，根据房屋租赁合同相关规定，上诉人应支付相应的占有使用费。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友向一审法院起诉请求：1、判令陈小明立即支付欠付的厂房使用费67万元；2、判令陈小明立即搬离厂房归还武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友；3、本案诉讼费由陈小明承担。一审审理中，武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友当庭撤回第2项诉讼请求。一审经审理查明：2015年4月15日，重庆高速公司中渝营分公司与武隆鸿发公司签订了《土地租赁协议（绕城高速LK144+700）续租》，合同主要约定了土地位置及面积绕城高速LK144+700旁（走马镇灯塔社）10.6亩，租期3年：2015年5月1日至2018年4月30日，租赁用途为临时库房，以及租金及支付方式、双方的权利义务等。2011年10月25日，武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友签订了《土地租赁合作协议》，主要约定，武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友共同租赁位于九龙坡区走马镇灯塔村划拨土地，合作期限从2011年11月1日至2018年10月30日，由武隆鸿发公司与重庆高速公司中渝营分公司签订书面土地租赁合同，四方共同出资500万元，共享利润共担亏损，由李忠伟担任合伙负责人，并负责组建项目经营机构，对开发经营项目进行统一管理等权利义务。一审庭审中,武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友与重庆高速公司确认租赁土地后由武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友自行搭建了厂房等建筑物。2012年9月16日，李忠伟、董泽恒、马代友（甲方）与陈小明（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定乙方承租甲方办公楼800平方米、厂房面积6200平方米，租期自2012年9月16日起至2018年9月15日止，租金标准为年60万元等内容。2013年3月16日，李忠伟、马代友（甲方）与陈小明（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定乙方承租甲方1200平方米，租期自2013年3月15日起至2018年9月15日止，租金标准为年8万元等内容。合同签订后将厂房交付陈小明使用。2016年7月10日，陈小明作出《承诺》，主要内容为从2012年9月15日至2016年9月15日止总款为264万元，已支付197万元，余款未付67万元，在7月30日前付27万元，8月30日前付20万元，9月30日前付20万元。一审另查明，双方争议的厂房所在土地系重庆高速公司享有的划拨地，并取得了105D房地证2010第X1号房地产权证。武隆鸿发公司及重庆高速公司均向法庭陈述搭建的厂房、办公楼未经过行政部门的审批。一审法院认为，双方争议的焦点为：一、关于武隆鸿发公司、董泽恒是否具有诉讼主体资格；二、厂房租赁合同的效力；三、陈小明是否应当给付占有使用费。一、关于武隆鸿发公司、董泽恒是否具有诉讼主体资格。武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友就承租的土地签订了《土地租赁合作协议》，共同投资，共担亏损，并共同委托李忠伟对外经营。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。因陈小明不履行合同义务，作为厂房租赁合同的受托人李忠伟、马代友通知武隆鸿发公司、董泽恒共同向陈小明主张权利，符合法律的规定，故认定武隆鸿发公司、董泽恒具有诉讼主体资格。二、关于厂房租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定，出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友承租了重庆高速公司所有的划拨土地，自行在该宗土地上搭建建筑物，既未取得建设工程规划许可证，也未经过相关行政部门批准，其与陈小明签订的《厂房租赁合同》应当认定无效。三、陈小明是否应当给付占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应当支持。陈小明租用武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友厂房，经双方对账确定，陈小明向武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友作出承诺欠付租金67万元，现武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友请求陈小明参照租金标准支付占有使用费67万元，予以支持。对陈小明代理意见认为双方租赁关系已2016年8月22日终止，未向一审法院提交证据予以证明，也与陈小明承诺应付租金的截止时间到2016年9月15日不相符，对该意见不予采信。对陈小明认为武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友与重庆高速公司的行为违反了相关土地管理法律、法规，获取了非法利益，应当受到相应的行政处罚。对于武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友与重庆高速公司租用划拨地、建设厂房的行为是否应当受到行政处罚，不宜在本案房屋租赁合同民事法律关系中予以评价。陈小明可依据相关法律、法规依法进行反映，但陈小明不能因此不承担占有、使用房屋而产生的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：“被告陈小明于本判决生效后十日内支付原告武隆县鸿发吊装运输有限公司、李忠伟、董泽恒、马代友房屋占有使用费67万元。”二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。......”。涉案地块系原审第三人重庆高速公司取得了房地产权证的划拨地，且上诉人陈小明也未举示充分证据证明案涉土地系位于城市、镇、乡、村庄规划区外的土地，故一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理本案，并无不当。陈小明与武隆鸿发公司、李忠伟、董泽恒、马代友签订的《厂房租赁合同》违反了相关禁止性规定，应认定为无效。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。......。”且双方对账后，陈小明已作出承诺,即认可欠付租金67万元，因此,一审判决陈小明支付房屋占有使用费，亦无不当。综上所述，陈小明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5250元，由上诉人陈小明负担。本判决为终审判决。审　判　长　　夏兴芸审　判　员　　倪洪杰代理审判员　　陈　莹二〇一七年四月十三日书　记　员　　陈　丽关注微信公众号“”