（2017）粤0802民初270号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2018-05-13

案件名称

程兵、宫维清等与湛江市顺江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

湛江市赤坎区人民法院

所属地区

湛江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

程兵,宫维清,湛江市顺江房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

广东省湛江市赤坎区人民法院民事判决书（2017）粤0802民初270号原告：程兵。原告：宫维清。被告：湛江市顺江房地产开发有限公司。法定代表人：郑土容，经理。委托诉讼代理人：黄秋媚，广东博格律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆明王，广东博格律师事务所律师助理。原告程兵、宫维清与被告湛江市顺江房地产开发有限公司（下称顺江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程兵、宫维清，被告顺江公司的委托诉讼代理人黄秋媚、陆明王到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程兵、宫维清向本院提出诉讼请求：1、被告支付给原告逾期交房违约金33327.92元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月21号原告与被告就购买位于湛江市××区体育××路××江××城××小区××房（总价款人民币905643元），签订了购买该房的认购协议书和认购承诺书。原告并于当日(2015年7月21号)，向被告支付购房定金人民币伍万元。2015年8月20日，原告按承诺书的要求向被告一次性付清首期购房款人民币455643元，（含购房定金伍万元），等待被告通知网签（商品房买卖合同）。直至2016年1月23日，原告接到被告通知，与被告签订了位于湛江市××区体育××路××江××城××小区××房的商品房买卖合同。总价款为人民币905634元，（首付款人民币455643元，银行贷款为450000元）。合同签订后，即与被告和中国建设银行湛江市分行签订了住房公积金借款合同。中国建设银行湛江市分行也向被告支付了原告购房贷款人民币45万元。根据原，被告双方签订的（商品房买卖合同）第八条，被告应于2016年2月29日前，将具备“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第九条第二款，被告逾期交房，原告要求继续履行自第八条规定的最后交付期限（2016年2月29日）起至实际交付之日止，被告应按每日向原告支付己交付房款的万分之二的违约金。但被告向原告实际交付使用之日为2016年9月1日，延迟交房天数达184天。被告逾期交房的行为，违反了双方签定的商品房买卖合同，应承担合同约定的违约责任。双方多次协商未果，为维护原告的合法权益，依据我国民事诉讼法及合同法的相关法律规定，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、被告具有因不可抗力不能履行合同并有权全部免除责任的情形，同时也符合合同约定延期交房的条件，则原告的诉求不应支持。关于原、被告设立买卖涉案房屋的合同成立时间的问题。2015年7月21日，原告、被告双方订立了一份《商品房认购协议书》，约定原告认购被告开发的位于湛江市××区体育××路××江××城××小区××房，该房建筑面积为128.46平方米，套内建筑面积为108.21平方米；该房属预售，按建筑面积计价，建筑面积单价为人民币7050元／平方米，总房款为人民币901643元；以及原告在订立《商品房认购协议书》时已清楚理解被告出示的《广东省商品房买卖合同》等有关资料。可见，原告在签订本协议书时确已清楚理解被告出示的《广东省商品房买卖合同》的全郜条款，则原告与被告订立的《广东省商品房买卖合同》约定交房时间和延期条件己在签订本协议书时确定，对原告与被告在后续正式订立网签购房合同具有约束力，则原、被告设立买卖涉案房屋的合同成立时间应当是2015年7月21日。也就是说，虽然原、被告就顺江帝景城商住小区1栋501房于2016年1月23日签订一份《广东省商品房买卖合同》，但是，由于原、被告依据商品房交易习惯，就顺江帝景城商住小区1栋501房于2015年7月21日签订一份《商品房认购协议书》，预先约定该房屋的出售内容，包括标的、数量、价款等必要条款具体确定，对双方就商品房买卖合同的订立有重大影响，是双方的真实意思表示，则应当视为合同内容，且结合履约情况：原告按《商品房认购协议书》约定内容于2015年7月21日向被告支付了购房定金5万元，以及最终购买了该房屋，则不应以2016年1月23日作为原、被告设立买卖涉案房屋的合同成立的时间。因此，本案不能机械地将双方在《商品房认购协议书》约定的认购商品房内容和商品房买卖合同购买的内容完全割裂，双方就该房屋设立的买卖合同法律关系的时间是在2015年7月21日，不是2016年1月23日。关于原、被告就该房屋设立的买卖合同法律关系因顺江帝景城施工受台风“彩虹”影响产生法律责任的问题。2015年10月份，湛江市区遭受“彩虹”特大台风，市政停水、停电，被告所开发的顺江帝景城商住小区建设工程受到很大影响，先是施工现场停工，工人回家防风，后因旅工现场施工起重机械、用电设施、脚手架等在“彩虹”特大台风中受到严重破坏，湛江市建设工程安全监督管理站向被告发出限期整改通知，以及湛江市住房和城乡建设局于2015年10月7日向全市建筑施工企业发出《关于做好第22号台风“彩虹”过后建筑工地恢复生产工作的通知》（湛建质[2015]85号），通知主要内容有“二、对于深基坑、外排钢管脚手架、卸料平台及施工用电等重要部位及工地临时设施、办公室、工人宿舍、围墙等受到损坏的，要尽快予以修复。没有进行安全排查，没有清完现场安全隐患，没有恢复安全防护设施，不得复工。三、对于塔吊等起重机械受到损坏的，修复（含安装、拆卸）时必须有专项方案，得到监理单位和建设单位签名确认。现场施工必须由有相应资质的建筑起重机械安装拆卸单位实施，负责安装拆卸的人员必须持证上岗。相应施工方案须提前报送辖区建设工程安全监督管理机构备案。所有建筑施工起重机械必须经有资质的检测单位检测合格后才能投入使用。”被告也将此事实告知原告并作相关解释。据此，虽然原告购买被告开发的顺江帝景城商住小区1栋501房，双方订立的《商品房认购协议书》条款中固定的《广东省商品房买卖合同》条款约定了交房时间是2016年2月29日。但是，顺江帝景城施工因受台风“彩虹”影响的开始时间是2015年10月4日。即本案能够认定顺江帝景城施工因受台风“彩虹”影响发生在双方就该房屋设立的买卖合同法律关系之后。且顺江帝景城商住小区建设工程遭受“彩虹”特大台风以及需要按湛江市建设工程安全监督管理站要求进行整改，以及执行湛江市住房和城乡建设局文件要求没有恢复安全防护设施不得复工，造成工程不能正常竣工，直至2016年8月9日才能经验收合格。而原告依据该合同所购商品房出现延期，是不可抗力，以及因政府有关部门的通知、禁令等而导致，事出有因，不是被告故意为之。可见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告具有因不可抗力不能履行合同并有权全部免除责任的情形。另外，按照原告、被告双方订立的《广东省商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、空白。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因执行国家法律、法规、政策或因政府有关部门的通知、禁令等而导致的延期；3、因市政停水、停电导致的临时性停工，或因市政配套设施设备接通的延误造成的延期。”毫无疑问，被告由于台风及政府有关部门的通知不能复工等原因延期交房不能构成违约。因此，湛江市区在2015年10月份遭受“彩虹”特大台风，属于不可抗力事件，对原告与被告在后续履行交房产生重大影响，则被告具有因不可抗力不能履行合同并有权全部免除责任的情形，而且，被告也符合合同第八条第二款的约定延期交房条件，可见，原告的诉求理由不充分，不应支持。二、被告免责延期期限应从2015年10月4日起至2016年8月10日止共计311天。本案中，本案诉争标的涉及到承建中的房屋建设工程整改情况。由于湛江市建设工程安全监督管理站限期2015年12月18日前报告《建设工程整改情况报告书》，并没有确定整改情况报告的时间为整改完成时间，即顺江帝景城施工整改完毕期限不明确，参照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，期限不明确，应当给对方必要的准备时间。同时，根据《广东省高级人民法院关于规范民商事审判自由裁量权的意见（试行）》（2009年3月2日）第六条规定：“应当坚持公共利益高于个人利益、生命利益高于财产利益、生存利益高于商业利益等价值取向，力求办案法律效果与社会效果的统一。民商事案件自由裁量的结果不得违反社会的基本价值观念，不得损害社会公共利益和第三人的合法权利”以及参照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，民事活动行为不能危及当事人的安全或者健康。握此，顺江帝景城施工因受台风“彩虹影响而需要整改且本合同已约定可据实予以延期，以及整改后正常复工、竣工的必要时间实际需要至2016年8月9日，即被告免责延期期限应从2015年10月4日起至2016年8月10日止共计311天，才能符合法律层面的公共利益、生命利益和生存利益要求。三、原告拒绝在所购商品房验收合格后即从2016年8月10日起接收房屋的行为，不能归责于被告，应当由原告自行承担不利后果。本案中，原告依据该合同所购商品房在2016年8月9日已经验收合格，并符合交房的条件，以及电话、手机通知或书面通知原告收房。原告为了获得违约金，却不肯接收房屋。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”原告具有为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形。退一步来说，无论被告是否构成违约。原告所购商品房在2016年8月9日已经验收合格，并符合延期交房的条件。则从2016年8月10日起，原告也具有没有采取适当措施致使损失扩大的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”原告也不得就扩大的损失要求支付违约金。因此，原告拒绝在所购商品房验收合格后即从2016年8月10日起接收房屋的行为，不能归责于被告，应当由原告自行承担不利后果。综上所述，原告所购商品房延期至2016年8月9日验收合格，符合交房条件，是因遭受“彩虹”特大台风不可抗力以及执行政府有关部门的通知不能复工、原告违约等原因造成的。同时，原告能够从2016年8月10日起能够接收该房，但原告为自己的利益不正当地拒绝接收该房，存在过错。据此，本案应以免责延期期限应从2015年10月4日起至2016年8月9日止共311天为根据作出实体处理。则原告诉求主张被告支付逾期交付房屋的违约金33327.92元，没有法律依据。故恳请人民法院依法作出公正判决，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告于2016年1月23日与被告顺江公司签订《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201600492号），购买位于湛江市××区体育××路××江××城××小区××房，房款共905643元。合同约定：出卖人顺江公司应当在2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过60天，而买受人原告又选择继续履行合同的，出卖人顺江公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之二支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款905643元,顺江公司则迟于2016年9月1日才将房交付给原告使用,以致引发双方纠纷，原告遂诉诸本院。另查明：在签订《广东省商品房买卖合同》前，原、被告于2015年7月25日签订《商品房认购协议书》，对购买房屋面积、房款、付款方式进行了约定，并约定该协议于双方签订《广东省商品房买卖合同》后自动失效。该协议没有对交付房屋进间及逾期交房违约责任进行约定。再查明：被告于2016年8月20日书面通知原告于2016年8月26日办理商品房交接手续。湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区1幢于2016年8月30日在湛江市建设工程竣工验收备案办公室进行竣工验收备案。本院认为，原告与被告顺江公司于2016年1月23日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，应予遵照履行。根据《广东省商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，出卖人顺江公司应当在2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过60天，而买受人原告又选择继续履行合同的，出卖人顺江公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之二支付违约金。当事人双方关于违约金的约定没有违反法律法规的强制性规定，根据当事人意思自治原则，应尊重当事人双方的约定，该约定为有效约定，双方应遵照履行。被告依约应当于2016年2月29日前将验收合格的商品房交付给原告，但涉案商品房迟于2016年9月1日才交付给原告，故被告逾期交房的违约行为成立。被告抗辩由于受到2015年10月4日“彩虹”台风不可抗力的影响，影响到建设工程正常竣工，故应免除被告延期交房的责任。本案中，原、被告于2016年1月23日签订《广东省商品房买卖合同》对交房时间进行约定，而“彩虹”台风已于2015年10月4日发生，如因受台风影响到正常交房，被告在2016年1月23日签订合同时应当可以预计到。因此，被告该抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于逾期交房天数的计算。被告于2016年8月20日通知原告收房，但涉案房屋于2016年8月30日进行竣工验收备案，故涉案房屋应于2016年8月30日才具备交房条件，而被告实际于2016年9月1日交房给原告，因此逾期交房天数应为185天（2016年3月1日至2016年9月1日）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应支付逾期交房违约金33508.79元（905643元×185天×万分之二）给原告，原告请求33327.92元未超过该范围，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告湛江市顺江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金33327.92元给原告程兵、宫维清。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316.6元，由被告湛江市顺江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员　　黄龙飞二〇一七年四月十三日书记员　　张　骞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 来源：百度“”