（2017）粤01民终1245号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-04-24
案件名称
广东中原地产代理有限公司与马泽强居间合同纠纷2017民终1245二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马泽强,广东中原地产代理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1245号上诉人（原审被告）：马泽强，住广州市番禺区。委托代理人：张苏龙，广东叠秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区，统一社会信用代码：9144000076494110XG。法定代表人：李耀智，华南总裁。委托代理人：陈宇平、何恺鹏，公司职员。上诉人马泽强因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马泽强上诉请求：1、撤销原审判决，改判马泽强向中原公司支付居间活动的必要支出及适当劳务费合计5000元；2、本案诉讼费由马泽强与中原公司分担。事实与理由：一、中原公司并未实际促成《存量房买卖合同》所约定的房产交易。马泽强从位于广州市番禺区钟村街五羊茶叶城A211的满贯地产处得到《存量房买卖合同》标的房屋的房源后，了解到满贯地产做不了“首付贷”，转而向中原公司的工作人员陈某乙咨询，陈某乙答复可以做“首付贷”，并说“首付贷”的放款是中原公司旗下的金融公司。因此，马泽强才签订了《存量房买卖合同》。随后，因马泽强的“首付贷”申请被拒绝，无法履行合同，陈某乙通知马泽强解除网签，马泽强与卖方于2015年11月末前后解除了《存量房买卖合同》。二、《存量房买卖合同》的解除与中原公司员工在洽谈中向马泽强提供的虚假情报有直接关联。中原公司是具备资质、合法成立的专业中介机构，熟知二手房买卖领域内的各类信息、情报以及通常可能出现的问题。马泽强基于对中原公司专业及商誉的双重信任，完全信赖中原公司所传达的关于“首付贷”的虚假信息情报，认为中原公司可以帮其解决首付款不够的问题。同时，也正是基于这种信任，导致马泽强不可能在初步洽谈中即对中原公司采取偷录偷拍的方式留取证据。马泽强在签订《存量房买卖合同》时很清楚自己并无可足额支付房屋首付款420000元的钱款，同时，也清楚的看到了《存量房买卖合同》中对“买方”(即马泽强)违约时须支付房地产成交价10%的违约金以及每日未付房款0.05%的违约金约定。在此情况下，马泽强依然在合同上签字，并交纳了定金20000元。从日常生活逻辑也可推断出，马泽强若非严重智力缺陷，做如此行为，即表明了在签约时是坚决的相信可以如期支付首付款并全面履行《存量房买卖合同》的。退一步说，中原公司作为专业的中介机构，基于诚信原则，也应当提醒马泽强不能如期付款的后果，建议在确定付款能力后再行签约，而不是单纯从自己的利益出发，为了取得中介报酬，完全不顾《存量房买卖合同》是否能够实际履行，不顾买卖双方的可能利益损失，以及“买方”(即马泽强)可能承担巨额违约责任的风险。三、《咨询及中介服务费确认书(买卖)》不应作为确定马泽强向中原公司支付报酬的依据，实际的报酬数额应当与中原公司实际履行义务的情况对等。《咨询及中介服务费确认书(买卖)》与《存量房买卖合同》是在同一时间签订，签订之时马泽强还不知中原公司提供虚假情报以及房屋交易最终无法完成、合同因此最终解除的事实。而依照二手房买卖的交易习惯，在签约时，中介方的工作也并未完成，之后还有协助过户、收房、协助办理水、电、物业交接等诸多附随义务。《咨询及中介服务费确认书(买卖)》虽名为“确认书”，实际性质应当认定为中介服务合同的一部分，上面约定的报酬应当以中介方义务全面履行为前提。马泽强作为买方，未能实际购得房屋，还因此承担了巨额违约责任的风险，在此情况下，如果再判决马泽强向中原公司支付全部约定报酬及违约金，违反合同法的规定，违背了诚实信用和公平原则。被上诉人中原公司答辩称：不同意马泽强的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回马泽强的上诉请求。中原公司向原审法院起诉请求：马泽强向中原公司支付咨询及中介服务费20700元及逾期付款违约金（以20700元为基数，从2015年10月1日起按每日0.1%的标准计至上述款项实际支付之日止）。原审法院认定事实：中原公司具备为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询、经纪服务的中介资质。2015年9月26日，中原公司促成马泽强（为买方）与陈某甲（为卖方）签订《存量房买卖合同》，由马泽强向卖方购买广州市番禺区钟村镇祈福新村都市XX花园快活1街11座XXX房，成交价1380000元，马泽强以涂销抵押按揭付款方式付款；买卖双方同意委托中原公司办理网签手续等。同日，马泽强向中原公司签署了《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，内容为：本人马泽强是广州市番禺区钟村镇祈福新村都市XX花园快活1街11座XXX房单元的《存量房买卖合同》当事人，现确认经贵司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》；为此，本人同意支付20700元予贵司作为咨询及中介服务费；本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费；逾期支付，将按每天0.1%支付违约金。因马泽强不支付上述费用，中原公司曾于2016年1月14日向马泽强发出《催交咨询及中介服务费通知》。催收未果后，中原公司于2016年3月22日提起本案诉讼。原审诉讼中，马泽强就其答辩提供了所谓的与陈某乙手机微信截屏3张予以证明。微信内容中，“陈某乙”并无明确答应首付贷和银行贷不成功，马泽强不负相关责任。中原公司对上述证据不予确认。原审法院认为：中原公司作为居间人，促成马泽强与卖方签订《存量房买卖合同》，马泽强应当按照约定向中原公司支付报酬。而且，马泽强自己也签署了《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，同意向中原公司支付咨询及中介服务费20700元。该确认书是马泽强的真实意思表示，合法有效。现马泽强未按该确认书履行支付咨询及中介服务费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。中原公司要求马泽强支付咨询及中介服务费20700元及逾期付款违约金，合法合理，予以支持。至于马泽强主张的事实，并无提供充分的证据予以证明，不予采信；其相应的抗辩，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条的规定，于2016年9月19日作出判决：自判决发生法律效力之日起十日内，马泽强向广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费20700元和逾期付款违约金（从2015年10月1日起计至上述款项支付之日止，每日按20700元的0.1%计算，违约金以不超过欠付款项为限）。案件受理费70元，由马泽强负担。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：中原公司于2016年7月1日向原审法院作出《补充说明》，其中载明：“据查，我司员工系统中姓名为陈某乙的有两位，分别在越秀区及番禺区任职，其两人并非诉争物业的经办人，也未与被告联系此交易。如庭审陈述，梁某为诉争物业的经办人，但由于人员流动，该经办人早已离职。原告对于被告当庭提交微信截图的真实性及关联性不予确认，至于截图的内容也无法证明被告想证明的内容，按照举证规则，被告应对其主张提供证据予以证实。”马泽强于二审期间提交一张微信截图打印件，拟证明与陈某乙协商首付贷的问题。中原公司质证意见：对真实性、合法性、关联性不确认，二审提交的截图过了举证期，且无原始的微信记录作证，无证据证明陈某乙是我司的员工或涉案交易的经办人。根据相关的证据当时提及的内容是首付贷与银行贷要写到合同，根据马泽强与业主的合同没有写到此点，所以对关联性不确认。中原公司一直没有说首付贷的义务，根据双方合同的第16条第4点，马泽强是知悉相关的贷款政策。本院认为:马泽强经中原公司促成与卖方签订了《存量房买卖合同》，马泽强与中原公司之间的居间合同关系成立有效。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2010年9月29日发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号），其中第二条规定，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。此后，中国银监会办公厅于2011年3月8日发布了《关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》（银监办发〔2011〕55号），中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2014年9月29日发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对相关房贷政策进行了规定。从《存量房买卖合同》载明的内容及马泽强在本案中的陈述可知其是知道相关房贷政策的，并有意规避有关贷款规定，故其存在明显过错。至于马泽强主张中原公司的职员陈某乙向其承诺“首付贷”，仅凭马泽强提交的微信截图不足以证明其主张，也无证据证明中原公司给予了马泽强“首付贷”的承诺，现马泽强以中原公司提供虚假情报为由拒付中介费用不符合《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款所规定可以拒绝支付或减少支付报酬的情形，对马泽强该上诉理由本院不予采纳。如马泽强认为中原公司在提供中介服务过程中有违规行为的可向相关行业主管部门反映。马泽强已与卖方签订了《存量房买卖合同》，向中原公司签署了《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，此后房屋买卖合同未能履行及未产生后续工作均非中原公司的原因造成，故马泽强认为中原公司未实际促成涉案房屋的交易及应减少居间费用的理由依据不足，本院不予采纳。对于上诉人马泽强的上诉请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马泽强负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 曹佑平审判员 闫 娜二〇一七年四月十三日书记员 徐毅敏 更多数据：