（2017）桂04民终49号
裁判日期: 2017-04-11
公开日期: 2017-06-03
案件名称
广西梧州市海骏达房地产开发有限公司、何晓明商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区梧州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西梧州市海骏达房地产开发有限公司,何晓明
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂04民终49号上诉人（一审被告）:广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区西堤三路63-3号。法定代表人：叶桂根，该公司总经理。委托诉讼代理人：万伟，广西正立律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫英军，广西正立律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）:何晓明，男，1986年4月26日出生，汉族，住广西藤县。委托诉讼代理人：梁炳云，男，1950年11月27日出生，汉族，住广西柳江县，现居住地梧州市长洲区。上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司（以下简称海骏达公司）与被上诉人何晓明商品房销售合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人海骏达公司的委托诉讼代理人万伟、莫英军，被上诉人何晓明的委托诉讼代理人梁炳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人海骏达公司上诉请求：1.依法撤销一审法院判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。《商品房买卖合同》第十五条关于“权属登记”条款的解释应仅指房屋所有权的初始登记，被上诉人在一审中提交的证据6、7未证明“权属登记”包括土地使用权登记的内容；2.一审法院将上诉人提交的梧州市中级人民法院作出的（2015）梧民一第284号民事判决书仅以梧州市国土资源局的梧国土资函[2016]461号文作为认定该案事实的依据，明显存在认定事实和适用法律错误，故该证据也不能作为认定上诉人未办理土地登记备案构成违约的证据，且上诉人已按期履行完毕《商品房买卖合同》第十五条第3项约定的义务；3.由于梧州市于2016年7月28日起正式实施不动产统一登记，上诉人于2016年7月13日已将办理不动产统一登记需由上诉人提供的资料提交至梧州市不动产登记中心登记，但具体完成时间应根据梧州市不动产登记中心实际的业务办理时间确定。上诉人海骏达公司在庭审时变更上诉请求为：一、撤销梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初1047号民事判决书;二、依法改判上诉人承担一审判决确认违约金的50%违约责任；三、判令上诉人承担相应的一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人交付了房屋后，因为房屋没有进行总验收，不能提交相关办理土地使用权证的手续给土地管理部门。且梧州市开始办理不动产统一登记手续，故不是因为上诉人自身的原因导致被上诉人不能办理土地使用权证。相应应当减少上诉人的违约责任，上诉人应承担50%的责任。2、由于梧州市于2016年7月28日起正式实施不动产统一登记，颁发全国统一的《不动产权证书》或《不动产登记证明》，并停止发放《房屋所有权证》《国有土地使用权证》等证书。上诉人于2016年7月13日已将办理海骏达花园二期不动产统一登记所需由上诉人提供的资料提交至梧州市不动产登记中心登记，但具体完成时间应根据梧州市不动产登记中心实际的业务办理时限确定。对于一审判决书第二项上诉人没有异议,但上诉人认为在十日内提交相关资料,实际上难以执行。被上诉人何晓明辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。何晓明向一审法院起诉请求：1.判令海骏达公司支付违约金5204.13元给原告；2.海骏达公司将办理梧州市红岭路10号第52幢2101房不动产权属登记需由海骏达公司提供资料并提交到产权登记机构梧州市不动产登记中心备案；3.本案的诉讼费由海骏达公司承担。一审法院认定事实，2012年8月4日，原告何晓明作为买受人与作为出卖人的被告海骏达公司签订了一份合同编号为WZ2012017598的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市红岭路10号第52幢2101房，房屋建筑面积共115.27平方米，单价为每平方米4514.73元，总价款为520413元；2.出卖人应当在2013年1月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3.出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，导致上述手续不能在约定期限内办理的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告向被告支付了房屋总价款520413元，2013年5月中旬被告将红岭路10号第52幢2101房交付给原告。被告至今没有将红岭路10号第52幢土地登记备案资料提交到产权登记机关备案，原告也至今未能办理上述房屋的分户土地使用权证。2016年7月20日，梧州市国土资源局发布的梧州市国土资源局、梧州市市政和园林管理局关于实施不动产统一登记有关事项的公告，载明自2016年7月25日起，梧州市三城区范围内全面启动和实施不动产统一登记备案。被告于2016年7月13日向梧州市国土资源局申请不动产权籍调查。一审法院认为，原告何晓明与被告海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，原告已向被告支付房价款，而被告已于2013年5月中旬将商品房交付给原告使用，根据双方在《梧州市商品房买卖合同》中的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致上述手续不能在约定期限内办理的，出卖人按已付房价款的1%向原告支付违约金。经审理查明，被告至今未能按照合同约定的时间将土地登记备案材料提交产权登记机关备案，故原告要求被告按已付房价款520413元的1%支付违约金5204.13元的诉请，合理合法，该院予以支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当按照约定继续履行合同，但被告至今尚未将红岭路10号第52幢土地登记备案资料提交到产权登记机关备案，另外，因2016年7月25日起，梧州市三城区实施不动产统一登记备案，故被告应按合同约定将梧州市红岭路10号第52幢2101房办理不动产统一登记需由被告提供的资料提交不动产登记中心登记。至于被告辩解称双方签订的《梧州市商品房买卖合同》第十五条中所约定的“权属登记”应是仅指房屋所有权的初始登记的意见，因无事实和法律依据，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告何晓明支付违约金5204.13元；二、被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内将梧州市红岭路10号第52幢2101房办理不动产统一登记需由其提供的资料提交至梧州市不动产登记中心登记。案件受理费100元，由被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司承担。本院二审期间，上诉人海骏达公司提供了以下两份证据材料：1、梧州市海骏达花园小区规划图，拟证明本案争议的商品房是处于小区规划的第二期工程；2、地下车库平面图，拟证明第二期工程总用地有六幢楼，按照规划图和地下车库平面图地下车库是一个整体，是无法分割的，本案争议的两栋房子是51幢、52幢，在二期六幢房屋没有全部建成之前，无法分割办证，买受人无法办理土地登记的相关手续，上诉人延期提交土地证的相关手续是事出有因，不是上诉人能够克服的，到现在为止，六幢已经全部建成，51幢、52幢是最先建成，现在具备办证条件，上诉人也于2016年7月13日向梧州市国土资源局申请不动产权籍调查。被上诉人何晓明在二审期间提供了以下六份证据材料：1、抵押权预告转现房登记；2、梧州市商品房转移登记；3、全额购房款发票；4、面积差异结算书；5、房产分户图；6、二手房买卖转移登记，均拟证明上诉人没有提交书面的办理土地证给相关部门，这个时间段已经超过了180天，同时证明了因上诉人迟迟不办理相关土地使用权的分户，导致被上诉人至今不能办理土地使用权证，且上诉人也存在逾期交房事实。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人何晓明质证后认为，上诉人提供的证据证明房屋必须经验收合格后才能使用，上诉人所说因为地下车库的问题不能办理土地登记，不能免除上诉人违约责任，也不是逾期办理变更登记土地使用权证的理由，既然要综合验收才能交付，上诉人就不能将没有验收合格的房屋交付给被上诉人使用。上诉人海骏达公司质证后认为，对于被上诉人提供的证据1、2、6的三份证据，属于梧州市房产交易中心办证应提交的资料，对真实性、客观性、关联性没有异议；对于证据3、4、5，只是梁炳云个人购买房屋的发票联，银行凭证及意见书，对真实性没有异议，对关联性有异议，梁炳云是本案被上诉人的代理人，梁炳云用自己的相关证据来作为其所代理的被上诉人的证据，上诉人认为不妥。本院认为，对于上诉人提供的证据，不能证明上诉人不存在违约事实。被上诉人提供的证据部分不具有关联性，本院依法不予采纳。对于双方没有异议的证据，本院依法予以作为认定本案事实的依据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人海骏达公司逾期提交相关办理权属登记材料的违约责任如何承担问题。上诉人海骏达公司与被上诉人何晓明签订的《梧州市商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性法律规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。关于上诉人主张其在履行合同有关权属登记备案义务过程中，出现了上诉人自身不能克服的困难，属无恶意违约，请求改判上诉人承担违约金总额的50%之主张。本院认为，上诉人未按合同约定将红岭路10号第52幢权属登记备案资料提交到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。现有证据无法证明因上诉人自身无法克服的困难才逾期交付土地使用权手续，因此，本院认为上诉人的上述主张缺乏充足的证据予以印证，且于法不合，本院不予支持。综上所述，上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黎江玲审判员 蒋鸣平审判员 莫 芮二〇一七年四月十一日书记员 李雨露附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：