（2016）苏民申4756号
裁判日期: 2017-04-11
公开日期: 2017-06-22
案件名称
江群与南通宏昌置业有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
南通宏昌置业有限公司,江群
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏民申4756号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南通宏昌置业有限公司，住所地江苏省海门市包场镇长桥村十四组。法定代表人：江洪昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐燕，江苏海萌律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：江群，女，1965年9月21日生，汉族，住江苏省海门市。再审申请人南通宏昌置业有限公司（以下简称宏昌公司）因与被申请人江群商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2015）通中民终字第01811号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。宏昌公司申请再审称:1.宏昌公司与江群签订的是商品房预售合同，并非正式合同。双方虽然在预约合同中约定了房屋的大概位置、面积、房价，但该合同仍欠缺商品房买卖合同中的其他主要条款。签订预约合同时，房屋预售许可证仍未取得，房屋设计图纸未正式确认，仅是初步方案，后因政府行为进行了设计变更，并通过公告、网络进行公示。宏昌公司也通过口头、信件的形式告知江群。此外，宏昌公司仅是收取了江群的购房定金，而非收取了房款。因此，一、二审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认定双方签订的是商品房买卖正式合同错误。2.正是由于双方对商品房基本情况、房屋价款确定方式、总价、交付条件、公共设施建筑归属、面积差异处理方式、配套设施和基础公共设施交付等相关合同条款未约定明确，才导致江群错误地认为多出的房屋面积归其所有，公共场地由其免费使用，公共设施费用无需再承担。江群认为若不满足其条件，则可以不同意签订正式合同，并且由宏昌公司承担违约责任。3.一、二审法院认定是宏昌公司将诉争房屋出售他人才导致双方最终未能签约错误。事实上，宏昌公司是在江群第一次诉讼变更诉讼请求放弃购房的情况下，才将房屋出售他人。宏昌公司认为原一审法院所作的由于双方对合同主要条款不能达成一致，故由宏昌公司返还江群已付27万元定金及利息的判决是正确的。综上，宏昌公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)项、第（六）项之规定，申请本案再审。江群提交意见称：1.江群与宏昌公司签订金厦华庭商住楼协议书，并缴纳了总房款50%的购房定金，该协议应认定为商品房买卖合同。2.由于双方在超出约定面积3%的房款由谁承担等问题上产生争议，导致商品房买卖合同未能实际履行。而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，该部分房款应由宏昌公司承担。宏昌公司要求江群承担并据此解除合同，属根本违约。一、二审法院适用定金罚则处理正确。3.依据买卖合同相对性原则，当事人因第三方的原因造成合同违约的，也应当向守约方承担违约责任。故二审法院对宏昌公司提出的因政府行为对房屋结构、面积进行调整，其不应承担责任的主张未予支持，并无不当。综上，请求驳回宏昌公司的再审申请。本院经审查认为，宏昌公司与江群于2011年3月23日签订的商住楼协议书中，约定了所售商铺的具体位置、面积、价款、交房期限、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，且之后宏昌公司也以定金形式收取了江群支付的27万元房款，一、二审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认定该协议属于商品房买卖合同本约，而非预约合同，并无不当。该协议合法有效，双方均应依约履行。但在合同履行过程中，双方就面积误差处理、配套费用交纳以及公共设施归属使用等问题发生争议。而上述问题均属于因合同履行而产生的争议，双方应协商处理。江群的行为不够成根本违约，宏昌公司无权以江群未签订正式商品房买卖合同并支付费用为由，单方解约。为履行协议，解决争议，江群提起本案诉讼要求宏昌公司交付房屋。在一、二审法院对争议问题尚未最终认定，亦无充分证据证明江群明确放弃购房的情况下，宏昌公司将涉案商铺另售他人，一、二审法院据此认定宏昌公司构成违约，依法判令宏昌公司承担返还定金责任，并无不当。综上所述，宏昌公司的再审不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回南通宏昌置业有限公司的再审申请。审判长 葛晓明审判员 王 芬审判员 陈 皓二〇一七年四月十一日书记员 戚亦萍 关注公众号“”