（2016）鄂0105民初4061号
裁判日期: 2017-04-11
公开日期: 2018-02-05
案件名称
王静香与武汉广电房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市汉阳区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王静香,武汉广电房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0105民初4061号原告：王静香，女，1963年8月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：朱圣传，北京盈科（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。被告:武汉广电房地产开发有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道398号。法定代表人：胡春芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘劲松，北京中伦（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。原告王静香与被告武汉广电房地产开发有限公司（以下简称武汉广电公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王静香的委托诉讼代理人朱圣传，被告武汉广电公司的委托诉讼代理人刘劲松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王静香向本院提出诉讼请求：1、判令被告一次性赔偿原告都市兰亭3-3-202号房屋墙面返工重做工程费用44,342.95元；2、判令被告一次性赔偿原告墙面重做施工期间租房费21,349.31元；3、判令被告一次性赔偿原告搬家费3,000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，合同第十六条保修责任约定，出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。原告入住不久，发现房屋墙面都出现了开裂现象。随着时间推移，裂缝越来越多，越裂越大。由于墙面开裂厉害，原告不得不请专业人员维修整治，为此花费不说，过些时间又原样开裂。无奈之下，原告多次找广电公司及物业公司，最终均未有效解决问题，经了解墙面开裂在都市兰亭小区系普遍现象。2015年6月26日，武汉市建筑工程质量监督站作出《关于陈绍隆等5人反映汉阳区都市兰亭墙面开裂等质量问题的信访事项答复意见书》，该意见书第二条第（三）款载明，该小区室内墙体未抹灰，采用直接在加气混凝土砌块上批腻子的施工工艺（据施工单位反映，当时在广州采用此工艺，属当时推荐使用的新工艺），由于砌筑砂浆和加气混凝土的温度收缩不一致，造成墙面沿砌体灰缝开裂。同年12月8日，武汉市汉阳区建筑工程质量监督站作出《武汉市房屋建筑工程质量投诉处理报告》，在处理结果栏载明：1、根据武城建规【2009】51号文，《武汉市房屋建筑工程施工质量投诉处理暂行规定》第七条规定，投诉人要求经济赔偿的，需要双方通过仲裁、诉讼等途径解决；2、根据武城建规【2009】51号文，《武汉市房屋建筑工程施工质量投诉处理暂行规定》第十八条规定，双方对维修补偿条款存在较大分歧，经过4次调解仍无法达成一致，建议通过仲裁或司法途径解决问题。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告武汉广电公司辩称：房屋交付时已经取得湖北建筑工程竣工验收备案证，经验收合格，并向原告提供了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，符合合同约定的房屋交付条件。房屋墙面出现的部分裂纹问题不属于房屋主体结构质量问题，且不影响正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12、13条规定，交付使用的房屋存在质量问题，仅在保修期内，出卖人才承担修复责任。被告委托了广东正升建筑有限公司处理维修、补偿事宜。经协商一致，广东正升与原告签订了《工程质量问题补偿处理支付确认书》，一次性向原告支付了现金补偿。原告同意接受此补偿视同认可此质量问题的处理方式，不再追究该质量问题，并承诺不再追讨，另承诺不得向第三方透露此处理方式及内容。被告认为根据我国合同法的相关规定，该补偿协议是双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。另根据商品房买卖合同第十六条及《住宅质量保证书》，墙面保修期为一年，自房屋交付之日起算（都市兰亭1号楼交付时间为2007年11月30日，2-5号楼交付时间为2008年9月30日），早已超过保修期，也已超过诉讼时效。综上，应对原告的诉求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交如下证据：武汉同济园工程造价报告3份、租房合同1份、《关于陈绍隆等5人反映汉阳区都市兰亭墙面开裂等质量问题的信访事项答复意见书》、《武汉市房屋建筑工程施工质量投诉处理报告》、照片10张、武房权证阳字第××号《房屋所有权证》和阳国用（商2016）第4469号《国有土地使用证》；被告提交如下证据：武汉市商品房买卖合同、工程竣工验收备案证5份、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量问题补偿处理支付确认书，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道98号都市兰亭3栋3单元2层2室房屋，并在合同第十六条作出“出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担”的约定。2008年9月25日，都市兰亭3号楼办理了竣工验收备案。房屋交付时，被告同时交付了《住宅质量保证书》，保证书约定：墙面、地面、管道渗漏保修期一年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修期一年。原告入住后，发现房屋出现墙面裂纹等问题后即向被告反映。2015年8月14日，双方签订《工程质量问题补偿处理支付确认书》，内容为“因房屋裂纹墙面裂纹等质量问题，经双方协商，现处理结果如下：1.同意补偿人民币叁仟元整给业主，用于支付相关费用，此补偿款以现金方式支付；2.业主接受此补偿视同业主认可此质量问题的处理方式，业主不再追究该质量问题，并承诺不再另行追讨，另承诺不得向第三方透露此处理方式及内容。”上述支付确认书签订后，被告依约向原告付款。2015年6月26日，武汉市建筑工程质量监督站作出《关于陈绍隆等5人反映汉阳区都市兰亭墙面开裂等质量问题的信访事项答复意见书》，内容为：“一、反映的主要问题和诉求。（一）反映的主要问题。房屋自2008年交房后，墙面陆续出现大面积裂缝，虽然开发商进行了多次维修，但一直未彻底解决墙面开裂问题，局部有渗漏现象。（二）业主诉求。要求开发商拟定彻底解决问题的维修方案，对墙面裂缝进行维修，保证维修后不再开裂。……（二）调查处置情况。据施工单位反映，该小区自2008年交付使用后，不断有业主反映墙面沿砌筑砂浆灰缝处开裂，开裂较普遍，施工单位一直采取不同的方式进行维修，当时维修效果不理想，通过与业主进行协商，有372户采取经济补偿的形式解决该问题。6月25日，我站会同汉阳区建管站组织开发商、施工单位、物业公司到部分住户家中进行现场查看，你们反映的情况基本属实，现场发现住户家中大部分墙面有沿砌体灰缝开裂现象，个别住户家中开进阳台处外墙有渗漏现象。……（三）墙面开裂原因初步分析。该小区室内墙体未抹灰，采用直接在加气混凝土砌块上批腻子的施工工艺（据施工单位反映，当时在广州采用此工艺，属当时推荐使用的新工艺），由于砌筑砂浆和加气混凝土砌块的温度收缩不一致，造成墙面沿砌体灰缝开裂。三、处理意见。我站会同汉阳区建管站继续跟踪督办，督促开发商尽快制定维修方案并开展维修工作”。同年12月8日，武汉市汉阳区建筑工程质量监督站就都市兰亭小区多名业主联名投诉家中房屋墙面出现开裂现象作出《武汉市房屋建筑工程施工质量投诉处理报告》，处理结果：1、根据武城建规【2009】51号文，《武汉市房屋建筑工程施工质量投诉处理暂行规定》第七条规定，投诉人要求经济赔偿的，需要双方通过仲裁、诉讼等途径解决。2、根据武城建规【2009】51号文，《武汉市房屋建筑工程施工质量投诉处理暂行规定》第十八条规定，双方对维修补偿条款存在较大分歧，经过4次调解仍无法达成一致，建议通过仲裁、或司法途径解决问题。2016年8月8日，原告方委托诉讼代理人委托武汉同济园建设工程造价咨询有限公司对都市兰亭3-1-1701号（建筑面积144.41㎡）、4-3-301号及1-2-607号（建筑面积83.98㎡）三套房屋进行墙面返工重做工程造价鉴定，其出具的《墙面返工重做工程造价咨询报告书》咨询结论分别为：都市兰亭3-1-1701墙面返工重做工程预算编制为47,131.05元；都市兰亭4-3-301墙面返工重做工程预算编制为32,630.58元；都市兰亭1-2-607墙面返工重做工程预算编制为30,927.22元。另，案件审理过程中，本院向原告进行释明如下：若原告认为现房屋墙面出现开裂问题系房屋主体结构质量问题，须提交相关房屋鉴定报告；若认为该问题仅系房屋质量瑕疵，可依法要求修理、重做，须变更现要求赔偿损失的诉讼请求。对此，原告答复：现房屋出现的墙面开裂问题非房屋主体结构质量问题，无须鉴定，但认为该现象的出现系建筑工程质量重大缺陷，原告经多次维修仍未能修好，且双方经过多次协商均未能解决问题，故坚持赔偿损失的诉讼请求。本院认为：原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，双方均应严格履行。被告在取得竣工验收备案证明后向原告交付房屋，符合合同约定的房屋交付条件。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，原告所购房屋出现质量问题后，可以在保修期内向被告提出修复申请，被告应承担修复等相应责任。上述责任基于合同法产生，亦符合商品房质量瑕疵的救济途径，但原告的委托诉讼代理人当庭拒绝明确请求被告承担责任的类型，其应对此承担不利的法律后果。被告向原告交付的《住宅质量保证书》对房屋墙面保修期限的约定符合《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第3项“……墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年”中规定的期限，而原告向被告主张其房屋存在质量问题时，已超过《住宅质量保证书》中确定的一年保修期。而且，原、被告双方已就房屋相关质量问题签订《工程质量问题补偿处理支付确认书》，被告亦已按上述支付确认书约定的内容向原告给付了现金补偿，原告并未向本院提交充分证据来否定该协议书的效力。综上，原告要求被告赔偿墙面返工重做赔偿款、租房费、搬家费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王静香的诉讼请求。本案受理费人民币1,517元（此款原告王静香已交纳）由原告王静香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 吴勇胜审 判 员 梁志顺人民陪审员 刘理娟二〇一六年十二月二十八日书 记 员 赵静雯 关注微信公众号“”