(2017)苏03民终348号
裁判日期: 2017-03-23
公开日期: 2017-03-28
案件名称
郭凤亮与徐州金煌房地产开发有限公司、魏辉哲等商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州金煌房地产开发有限公司,郭凤亮,魏辉哲,房雪峻
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终348号上诉人(原审被告):徐州金煌房地产开发有限公司,住所地邳州市运河街道办事处城关街道奚仲路。法定代表人:魏莲欣,该公司经理。委托诉讼代理人:周林,江苏水杉律师事务所律师。被上诉人(原审原告):郭凤亮。委托诉讼代理人:黄继芹。原审被告:魏辉哲。原审被告:房雪峻。上诉人徐州金煌房地产开发有限公司(以下简称金煌公司)因与被上诉人郭凤亮,原审被告魏辉哲、房雪峻商品房预售合同纠纷一案,不服江苏省邳州市人民法院(2016)苏0382民初2022号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人金煌公司的上诉请求:依法改判或发回重审。事实与理由:一审法院解除合同错误。被上诉人购买上诉人的房产,上诉人有预售许可证,具有销售资貉,双方签订的合同合法有效,被上诉人要求解除合同没有事实及法律依据。上诉人开发的房屋销售基本完毕,目前所销售的房屋为商铺,政府正打造新的商铺,相关的招商引资也在进行中,一切准备工作正在进行,公司将尽可能的满足业主的需求。被上诉人郭凤亮辩称:合同的解除原因有多种,没有法律规定只要房屋有预售许可证和销售许可证,买房人就不能解除合同。而本案上诉人严重违约,并且消防设施不合格,至今无法验收,至于其他解除原因,一审时已经审理查明。目前涉案商铺属于“烂尾楼”。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉,维持一审判决。原审被告魏辉哲、房雪峻未到庭,亦未向法庭提供书面答辩意见。一审法院审理查明:2013年4月11日,郭凤亮与金煌公司双方签订《商品房买卖合同》一份,约定:郭凤亮购买金煌公司开发建设的城西商贸城C1座1单元1027号房屋,总价款150346元;在2013年4月11日前支付首付款80346元,余额(含贷款)7万元在2013年5月11日前付清;金煌公司应于2013年10月30日前将取得竣工验收备案条件并符合合同约定的商品房交付郭凤亮,逾期交房超过60日后,“买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”。郭凤亮于2013年1月27日支付购房款1万元,2013年1月30日支付购房款2万元,2013年4月11日支付购房款50346元。余款郭凤亮未支付。余款未支付的原因,郭凤亮陈述为因开发商的原因未能办理银行贷款。涉案房屋金煌公司至今未交付郭凤亮。涉案商品房至今未竣工验收备案。原审法院认为,关于郭凤亮是否有权解除《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》的约定,金煌公司应在2013年10月30日前将符合合同约定条件的房屋交付郭凤亮,但涉案房屋至今未取得竣工验收备案手续,超出约定的交付日期60余天。因合同约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过60日后,买受人有权解除合同”,且金煌公司对逾期交付并无合法合理的抗辩依据,故郭凤亮依照约定有权解除该合同。关于金煌公司是否应当返还郭凤亮购房款并支付郭凤亮违约金及损失,既然商品房买卖合同应予以解除,则双方应恢复至原始状态,即金煌公司不得继续占有郭凤亮所支付的购房款80346元,该款项应及时返还郭凤亮。关于郭凤亮一并主张违约金与实际损失有无法律依据的问题,合同法第一百零七条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”合同法解释(二)第二十八条规定,“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。”可见,一方当事人违约的,守约方可以要求违约方支付违约金或者赔偿损失,但一般不应同时主张违约金和赔偿损失。故法院仅对违约金或者实际损失之一予以支持。关于郭凤亮主张的首付房款的利息损失。在郭凤亮支付房款后,该款项即被金煌公司占有使用,由此郭凤亮失去了继续占有该款项以取得收益的机会。在由于金煌公司的违约行为导致《商品房买卖合同》被解除后,郭凤亮失去该收益机会却没有如期获得对价(房屋),则构成了损失,故金煌公司应赔偿郭凤亮的该项损失。至于该损失的数额,法院认为可以郭凤亮所付房款为本金、按照年利率6%计算,即以80346元为本金,自2013年10月31日计算至2016年2月26日,合计为11248元。郭凤亮根据合同约定主张的违约金为1606.92元(已付款的2%),违约金明显低于损失,故法院对于郭凤亮的损失予以支持。关于魏辉哲、房雪峻是否应当承担返还购房款及支付违约金赔偿损失的责任,因商品房买卖合同为郭凤亮与金煌公司签订,魏辉哲、房雪峻并不是商品房买卖合同的相对方,郭凤亮要求其承担责任没有事实及法律依据,故对于郭凤亮要求其承担责任的诉讼请求,法院不予支持。遂判决:一、解除郭凤亮与徐州金煌房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。二、徐州金煌房地产开发有限公司返还郭凤亮首付款80346元并赔偿损失11248元。三、驳回郭凤亮其他诉讼请求。二审期间,双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为,《商品房买卖合同》第八条约定,上诉人应在2013年10月30日前将符合合同约定条件的房屋交付被上诉人;第九条约定,如上诉人超过60日未交付房屋,被上诉人有权解除合同。本案中,上诉人至今未取得涉案房屋竣工验收备案手续,也没有将符合约定条件的房屋交付被上诉人,上诉人构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。从上述可以看出,上诉人超过60日未交付房屋,已符合双方约定解除合同的条件,故被上诉人有权解除合同。综上,上诉人徐州金煌房地产开发有限公司上诉理由不能成立。原审判决正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费2567元,由上诉人徐州金煌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 陈 颖审判员 崔金城二〇一七年三月二十三日书记员 王倩倩 更多数据:搜索“”来源: