（2017）黔0327民初708号
裁判日期: 2017-03-23
公开日期: 2017-05-22
案件名称
张军与重庆彦杰物业管理有限公司凤冈分公司、重庆彦杰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
凤岗县人民法院
所属地区
凤岗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张军,重庆彦杰物业管理有限公司凤冈分公司,重庆彦杰物业管理有限公司,凤冈县丽园丽都房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十四条，第九十一条，第九十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十六条
全文
贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0327民初708号原告：张军，男，1992年8月18日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县，现住凤冈县。委托诉讼代理人：余浪浪，贵州黔龙律师事务所律师。被告：重庆彦杰物业管理有限公司凤冈分公司，住所地：贵州省遵义市凤冈县。统一社会信用代码：91520327337316318A。法定代表人：何庆彦，系该公司经理。委托诉讼代理人：何庆秀，系该公司职工。被告：重庆彦杰物业管理有限公司，住所地：重庆市铜梁区。统一社会信用代码：915002245616331824。法定代表人：何庆彦，系该公司负责人。委托诉讼代理人：黄夏荣，系该公司职工。第三人：凤冈县丽园丽都房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市凤冈县。统一社会信用代码：91520327596397677G。法定代表人冉乔东，系该公司总经理。委托诉讼代理人张江，系该公司职工。原告张军与被告重庆彦杰物业管理有限公司凤冈分公司（以下简称彦杰凤冈公司）、重庆彦杰物业管理有限公司（以下简称彦杰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理中，被告彦杰凤冈公司请求追加凤冈县丽园丽都房地产开发有限公司（以下简称丽园丽都公司）为本案第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、判令二被告连带退还原告装修保证金2000元、出入证押金100元，合计2100元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告购买了凤冈县龙泉镇水木阳光小区的房屋一套，购房后第三人聘请被告彦杰凤冈公司为物业管理，交纳了相应的物业费。当原告接房后进行房屋装修之前，被告称为防止原告进行装修而损坏其他公共设施等，需交纳2000元装修保证金，100元的出入证押金。原告根据被告的要求交纳了相应款项，被告开具了收款收据。现原告已装修完毕未造成任何设施的损坏，但是被告拒不退还原告所交纳的保证金及押金。综上，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，现原告根据相关法律规定向贵院提起诉讼，望法院依法判决。被告彦杰凤冈公司辩称：我公司为水木阳光提供物业管理服务是事实，收取了原告装修保证金和出入证押金也是真实的，但该费用已用于前期物业管理服务。因为丽园丽都公司的原因，我公司退出了水木阳光小区，不再履行物业管理服务。在退出前，我公司已与丽园丽都公司达成了协议，所收取的装修保证金以及出入证押金应由丽园丽都公司予以退还。另在我公司与丽园丽都公司、原告所签订的业主手册中，已明确收取的装修保证金和出入证押金需经我公司进行验收后才予以退还，但原告并未申请我公司对房屋装修进行验收，所以我公司也不应退还原告的上述费用。被告彦杰公司辩称：彦杰凤冈公司是自负盈亏、独立核算，并经依法登记的公司，故该费用应由彦杰凤冈公司来承担；关于装修保证金与出入证押金是否应予以退还的问题，我公司同意彦杰凤冈公司的意见，应由丽园丽都公司来退还，对还未对装修进行验收的部分，应不予退还。第三人丽园丽都公司辩称：我公司系水木阳光小区的开发商，在预售房屋时，通过考察，确定了彦杰公司为前期物业管理公司，并签订了前期物业管理合同。在签订合同时，彦杰凤冈公司还并未设立。关于彦杰凤冈公司收取装修保证金及出入证押金的情况，与我公司无关，至于彦杰凤冈公司提出已与我公司达成协议，应由我公司承担给付责任，我公司不予认可，我公司与彦杰凤冈公司达成的协议不是真实的，且与该案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：凤冈县龙泉镇水木阳光小区的开发商为丽园丽都公司。2015年1月12日，丽园丽都公司与彦杰公司签订前期物业服务合同，委托彦杰公司对水木阳光小区实行物业管理。合同期限自合同签订之日起至水木阳光小区业主委员会成立后，业主委员会与选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时为止。装修保证金收费标准为住宅2000元/户，业主装修完毕使用三个月后，经彦杰公司验收合格，扣除违约金后，无息退还；《装修工人临时出入证》押金20元/个，工本费10元/个。装修完工后业主或物业使用人持《装修工人临时出入证》和缴费收据一同交还彦杰公司，彦杰公司将全额退还押金，否则，将不予退款。2016年8月29日，凤冈县龙泉镇水木阳光业主委员会发出终止物业合同通知书，载明：经水木阳光小区业主委员会召开业主大会决定，业委会已选聘新的物业管理公司来参与本小区的物业管理，根据相关法律法规之规定，原有物业管理合同现自动终止，请彦杰凤冈公司于2016年10月1日前到水木阳光业委会办公室办理物业合同终止手续。现该小区已另行聘请了新的物业管理公司。彦杰凤冈公司系彦杰公司于2015年3月17日设立的分公司，在对水木阳光小区提供物业管理服务期间，收取了张军装修保证金2000元及出入证押金100元，至今未退还。本案的争议焦点为：原告诉讼请求是否成立，退款责任主体如何确定。本院认为：彦杰凤冈公司收取装修保证金及出入证押金是基于其与丽园丽都公司签订的前期物业服务合同及为水木阳光小区提供物业服务管理，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”之规定，水木阳光小区已成立业主委员会并已选聘了新的物业服务公司，彦杰凤冈公司已实际退出水木阳光小区，失去物业服务主体资格，不再提供物业管理服务，其继续扣留的装修保证金及出入证押金已无事实和法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对彦杰公司和彦杰凤冈公司认为应当经过验收才予以退还装修保证金和出入证押金的辩解理由本院不予支持，对收取的装修保证金和出入证押金，应予以退还。彦杰凤冈公司辩称与丽园丽都公司已达成协议，应由丽园丽都公司退款，但该纠纷与本案不是同一法律关系，且若双方已达成协议，由丽园丽都公司退还装修保证金及出入证押金，也属于债务转移，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”之规定，彦杰凤冈公司并未提供证据证明该债务转移已得到张军的同意，故对该辩解理由不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，彦杰凤冈公司为彦杰公司的分公司，其民事责任应由彦杰公司承担，且与丽园丽都公司签订前期物业管理服务合同的是彦杰公司，故对彦杰公司提出彦杰凤冈公司是自负盈亏、独立核算，并经依法登记的公司，具有独立法人资格，责任由彦杰凤冈公司自行承担的抗辩理由本院不予支持，该民事责任应由彦杰公司承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十一条第一款第二项、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《物业管理条例》第二十六条之规定，判决如下：重庆彦杰物业管理有限公司于本判决生效后五日内退还张军装修保证金2000元、出入证押金100元，合计金额2100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由重庆彦杰物业管理有限公司负担。该款张军已预交，重庆彦杰物业管理有限公司在兑现本案时一并付给张军。本判决为终审判决。审 判 员 华 嵩二〇一七年三月二十三日法官助理 李 琳书 记 员 罗成进 更多数据：