（2016）粤0491民初809号
裁判日期: 2017-03-23
公开日期: 2017-06-19
案件名称
林香玉、李笑东等与吕凤娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海横琴新区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林香玉,李笑东,吕凤娟,珠海市展大房地产开发有限公司,珠海正顺房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条
全文
广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0491民初809号原告林香玉，女，1977年4月17日出生，澳门特别行政区永久性居民，住所地澳门，，。原告李笑东，男，1976年2月2日出生，澳门特别行政区永久性居民，住所地澳门。二原告共同委托代理人佘旭湘，广东玉成律师事务所律师。二原告共同委托代理人吴江，广东玉成律师事务所律师。被告吕凤娟，女，1965年8月17日出生，汉族，住所地广东省江门市蓬江区，居住地珠海市。委托代理人黄永洪，广东星石海律师事务所律师。委托代理人陈双仪，广东星石海律师事务所律师。第三人珠海市展大房地产开发有限公司，住所地广东省珠海市香洲区湾仔镇下沙街四巷75、77、81、83、85、87、89号，统一社会信用代码91440400192638331M。法定代表人侯仁忠，总经理。委托代理人梁丰麟，男，1990年10月27日出生，汉族，住所地广东省珠海市香洲区，，系珠海市展大房地产开发有限公司的工作人员。第三人珠海正顺房地产代理有限公司，住所地广东省珠海市香洲区兴业路49号（东方家园）之一商铺，统一社会信用代码91440400732165142T。法定代表人杨东方。原告林香玉、李笑东与被告吕凤娟及第三人珠海市展大房地产开发有限公司（以下简称展大公司）、珠海正顺房地产代理有限公司（正顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年3月9日公开开庭审理了本案。原告林香玉及二原告的共同委托代理人佘旭湘，被告吕凤娟及其委托代理人陈双仪，第三人展大公司的委托代理人梁丰麟到庭参加诉讼。第三人正顺公司经本院合法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等应诉材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审判。现已审理终结。原告诉请本院依法判令：1.被告向原告双倍返还定金92万元；2.被告向原告返还定金以外的款项54万元；3.被告向原告赔偿其资金占用的利息损失（以54万元为计算基数，按照中国人民银行发布的一年期贷款基准利率计算，从2016年9月19日起算，暂计至2016年10月31日利息损失为2805.75元，合计1462805.75元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经珠海正顺房地产代理有限公司居间服务，原告与被告于2016年9月3日就买卖珠海市香洲区南湾×路×号×华都×栋×单元×房一事签订了《房地产买卖三方合同》。合同约定，房屋价款为230万元。原告分别于2016年9月3日、2016年9月19日分别向原告支付定金20万元、定金80万元，合计定金100万元。2016年9月27日，被告告知原告，其所购买“×房”因权属问题被案外第三人陈国钧查封，无法出售给原告。后原告到珠海市不动产登记中心查询，×房登记于珠海市展大房地产开发有限公司名下，且已于2015年1月9日被深圳市中级人民法院另案查封。同时，经原告了解，2016年9月20日，被告所购买×房的合同权益及房产权益因案外第三人陈国钧申请被珠海市香洲区人民法院进行查封。原告认为，被告已告知原告无法履行合同，且客观上存在被查封情形，已违反合同约定，属于违约，应按合同约定向原告进行赔偿。原告提交证据：1.《房地产买卖三方合同》；2.《标的物交楼所附家私电器清单》；3.中国建设银行转账凭证、收条；4.广东省深圳市中级人民法院协助执行通知书、不动产限制（查封）登记表。被告答辩称，1.根据《房地产买卖三方合同》第4.2条约定，原告在交易时已明知房屋尚未过户至被告名下，并明知房产证由展大公司负责办理，因为过户存在不确定因素，故交易的价格低于当时的市场价格，现原告又以房屋因被法院查封为由追究被告违约责任，违背双方订立合同时的意思表示。2.正顺公司作为房屋交易的居间人，知悉涉案房屋的状态，也知悉原、被告交易的具体情况，因正顺公司拒不到庭应诉，请求法庭调取房屋交易当时情况的相关证据。3.被告与展大公司签订了商品房买卖合同，且已向展大公司全额支付了购房款，展大公司不但迟迟未办理过户手续，且从未告知被告涉案房屋的查封情况，展大公司应当承担被告因本次交易造成的损失。综上，请求本院驳回原告的全部诉讼请求。被告提交证据：1.涉案房屋的房地权产证；2.商品房买卖合同及附件；3.商品房发票；4.商品房完税凭证。第三人展大公司答辩称，1.被告与展大公司签订商品房买卖合同后，展大公司已于2013年12月9日将涉案房屋交付被告，同月，被告申请延期办证至被告提交全部办证资料为止，且承诺不追究展大公司的法律责任。2.展大公司对原、被告之间的房屋交易行为并不知情，涉案房屋已于2015年1月9日被深圳市中级人民法院查封，原、被告在交易之前应当知悉房屋的状态。3.根据（2016）粤0402民初7909号查封通知书，涉案房屋于2016年9月20日被案外人陈国钧申请查封，已于同年11月9日被解除查封，被告已于2017年1月13日取得房产证。第三人展大公司提交证据：延期办理房地产权证申请书。第三人正顺公司无正当理由拒不到庭应诉，未向本院提交答辩状，亦未向本院提交证据，视其自动放弃抗辩及举证、质证权利。本院依法组织原、被告及第三人展大公司进行了证据交换和质证，根据当事人提交的证据、质证意见及当庭陈述，本院查明如下事实：2013年12月6日，被告与第三人展大公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买第三人展大公司开发的珠海市×花园×栋×单元×房。2013年12月14日，第三人展大公司将上述房屋交付给被告。2013年12月16日，被告向第三人展大公司出具《延期办理房地产权证申请书》载明，其本人原因现申请延期至其完整提交办证所需所有资料开始办理房地产权证，因逾期办理房地产权证的责任由其本人自行承担，展大公司不存在违约的情况，并不追究展大公司关于办理房地产权证的任何责任。2015年1月9日，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法立保字第29号民事裁定，对上述房屋予以查封。2016年9月3日，原、被告及第三人正顺公司签订《房地产买卖三方合同》，主要内容是：原告向被告购买上述房屋，成交总价230万元（包含室内物品10万元）；签署合同时原告向被告支付定金20万元；原告须在被告房产证出证10日内办理完按揭手续，原、被告于被告同贷书出批下5日内办理房产过户手续；被告在在签署合同当日将商品房买卖合同原件放在经纪处，以便办理相关手续所用；被告于收到全部房款3日内将房按原状完整交付给原告；被告单方解除合同或逾期3个工作日未按约前来收款过户、未按时解除该房交易限制或者未按合同约定执行造成违约，被告应退还原告所交全部款项，并按双倍返还定金的方式承担违约责任；原告逾期3个工作日未按约定交付房款、未按约定办理相关手续造成解约，原告无权要求返还定金；原、被告双方约定于2016年9月30日前再向被告支付定金80万元，过户当日再支付房款20万元给被告，被告必须配合尽快办理出房产证。同日，原、被告签订《标的物交楼时所附家私电器清单》。《房地产买卖三方合同》签订的当日，原告向被告支付定金20万元。2016年9月19日，原告又通过银行转账的方式向被告支付定金80万元，被告向原告出具的收条载明：因该房还未出房地产权证，出证后7日内积极配合办理后续按揭和过户等事宜，履行三方所签订的合同，否则本人愿意双倍返还所交定金。2016年9月19日，珠海市香洲区人民法院受理陈国钧诉本案吕凤娟同居关系析产纠纷一案。2016年9月20日，该院根据陈国钧的申请作出（2016）粤0402民初7909号民事裁定，对上述房屋予以查封。2016年10月26日，原告提起本案诉讼。2016年11月3日，珠海市香洲区人民法院出具（2016）粤0402民初7909号民事调解书，载明：1.陈国钧、吕凤娟确认吕凤娟向展大公司购买的涉案房屋的全部购房款系由陈国钧支付；2.吕凤娟确认已与林香玉、李笑东签订上述房屋的转让合同，吕凤娟已收取房屋转让价款100万元；3.若该房向林香玉、李笑东之外的第三方转让，须由陈国钧、吕凤娟共同选定买家及确定转让价格；4.未经陈国钧书面同意，吕凤娟不得擅自处分房屋的任何权益等。2016年11月9日，珠海市香洲区人民法院根据陈国钧的申请，对上述房屋予以解封。2017年1月13日，被告取得涉案房屋的房地产权证书。在庭审过程中，原、被告确认：在本案立案之前，原告委托的律师通过电话要求被告双倍返还定金，被告要求原告的律师与其律师联系。原、被告均明确表示不再愿意继续履行涉案合同。另外，在本案审理过程中，本院根据原告林香玉、李笑东的申请，依法作出（2016）粤0491民初809号民事裁定，对案外人彭淑芳名下位于广东省中山市坦洲镇×路×号×花园×座×单元×房的房地产[不动产证书号粤（2015）002××××]进行了查封，并对被告吕凤娟在中国建设银行江门港口支行的账户（卡号43×××78）进行冻结，冻结金额以人民币146万元为限。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二原告均为澳门特别行政区永久性居民，本案系涉外民事案件。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，对于房屋买卖合同的法律适用应当适用最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律，由于涉案房屋所在地在广东省珠海市，内地与本案有最密切联系，因此，本案应适用中国内地法律作为判断双方房屋买卖合同法律关系的准据法。原、被告对《房地产买卖三方合同》均无异议，在第三人正顺公司自动放弃抗辩权利的情况下，本院认定《房地产买卖三方合同》是原、被告及第三人正顺公司的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。合同的缔约三方均应当严格按照合同的约定积极履行己方义务，以促成合同目的的实现。根据原、被告双方在合同约定的“房产证出证10日内”、“将商品房买卖合同原件放在经纪处”、“被告必须配合尽快办理出房产证”以及原、被告在收条中载明的“因该房还未出房地产权证”等内容进行判断，原告在与被告签订《房地产买卖三方合同》时以及在原告向被告支付80万元定金时，原告应当明知涉案房屋尚未取得房地产权证，故原告关于其不知涉案房屋没有房地产权证的主张不能成立。在庭审过程中，原告陈述称，其认为被告取得房地产权证的合理时间是在2016年11月底，基于涉案房屋被人民法院查封而行使不安抗辩权于2016年10月26日提起本案诉讼，并称其在提起本案诉讼之前已电话要求被告双倍返还定金。对此，本院认为，由于原、被告在《房地产买卖三方合同》约定办理涉案房屋过户的时间是在取得房地产权证书之后，而并未约定具体的年月日，因此，判断被告是否违约的着眼点应当是被告在取得房地产权证后是否依时与原告办理过户手续，而不是涉案房屋是否存在过户限制即是否已被人民法院查封问题。原告在提起本案诉讼时，涉案的房屋确实尚未取得房地产权证，在原、被告双方已明确约定办理过户手续的时间在被告取得房地产权证后的情况下，原告仅凭涉案房屋因陈国钧的申请而被人民法院查封，就以涉案房屋无法过户为由主张被告根本违约而要求被告双倍返定金，缺乏事实依据，同时，结合在本案立案之后的2016年10月9日涉案房屋已被解封以及2017年1月13日被告已取得涉案房屋房地产权证的客观事实判断，原告关于行使不安抗辩权的主张亦不能成立。原告提交的证据并不足以证明被告已经根本违约的情况下，由于原、被告当庭均已明确表示不愿再继续履行合同，在第三人正顺公司自动放弃抗辩权利的情况下，为尽快结束原、被双方之间的民事纠纷，减少原、被告的诉累，本案应当按照原、被告及第三人正顺公司协商一致解除合同处理。被告收取原告的定金应当全额返还，因占用原告资金而给原告造成的利息损失，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算后一并返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条》之规定，判决如下：一、被告吕凤娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林香玉、李笑东返还购房款1000000元并支付利息（利息计算方式：本金200000元，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月3日起计算至实际清偿之日止；本金800000元，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月19日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告林香玉、李笑东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17966元，保全费5000元，合计22966元。由原告林香玉、李笑东负担7655元，由被告吕凤娟负担15311元。如不服本判决，原告林香玉、李笑东可在判决书送达之日起三十日内，被告吕凤娟、第三人珠海市展大房地产开发有限公司、珠海正顺房地产代理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 席 锐人民陪审员 陈 敏人民陪审员 温桂莲二〇一七年三月二十三日书 记 员 罗育君 更多数据：